Что будет с первичным рынком жилья после 1 июля 2018 года? А после полной отмены долевого строительства? Своим видением будущего поделился с БН генеральный директор группы компаний «Доверие», председатель петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
– Дмитрий Вячеславович, каким вы видите будущее рынка сразу после 1 июля 2018 года и, допустим, тогда, когда планируется вовсе отменить систему долевого участия в строительстве?
– По последней информации, долевка может закончиться уже в 2019 году.
20 и 21 июня в Госдуме состоялось второе и третье чтение новых поправок к 214-му закону. Некоторые предложения строительного сообщества, в том числе Санкт-Петербурга, были учтены. Например, стало возможным получать кредиты от аффилированных компаний, но, к сожалению, только в пределах 20% от капитала проекта.
Обидно, но большинство важных предложений строительного и девелоперского сообщества Петербурга не нашло отклика законодателей. Скажем, номенклатура статей, возможных для банковского финансирования, по-прежнему не включает в себя строительство объектов социальной инфраструктуры. Есть прямой запрет на кредитование инженерной инфраструктуры, которая расположена за границами земельного участка, предназначенного для строительства жилого дома.
Кроме того, пока застройщиком не будут переданы дольщикам все квартиры в рамках выданного разрешения на строительство, он не сможет получить новое для следующего объекта.
– А комплексное освоение территорий?
– После недавних поправок получается так: застройщики могут иметь несколько разрешений, но при условии, что они заключили соглашение о комплексном освоении территории с городскими властями. При этом под каждое разрешение на строительство должен быть открыт отдельный банковский счет с индивидуальным сопровождением.
– Что еще тревожит?
– До принятия последних поправок нельзя было поменять банк, на счету которого размещены средства дольщиков. Теперь поменять банк законодатели разрешили. Но появилась новая проблема: банк будет контролировать целевое расходование средств застройщика и при подозрении на нецелевое сможет блокировать счет. Это может привести к неоправданному давлению банков на застройщиков.
– Какое-то время застройщики продержатся на уже полученных разрешениях на строительство. А дальше?
– В нашей рабочей группе при губернаторе Санкт-Петербурга «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» мы детально разобрали все последствия, которые могут возникнуть для девелоперских и строительных компаний после изменения законодательства. Наша позиция подкреплена данными исследования Центрального экономико-математического института РАН, в котором говорится, что благодаря поправкам к ФЗ-214 до 70% девелоперских компаний могут покинуть рынок жилищного строительства.
Наш прогноз помягче: около трети застройщиков могут оказаться в группе риска. Кроме того, мы считаем, что рост цен на квартиры в новостройках может составить до 20%. Естественно, покупателей станет меньше, а значит, перспективы дальнейшего развития для девелоперских и строительных компаний под большим вопросом. Как это увязать с поставленной президентом России задачей – выйти к 2024 году на показатель строительства 120 млн кв. м жилья в год?!
– Действительно, неувязка.
– Ровно поэтому, когда все ведущие петербургские бизнес-объединения выразили единое мнение, мы направили обращение вице-губернатору Игорю Албину, а он, поддержав нашу общую позицию, – губернатору Георгию Полтавченко. Далее наше предложение по последним поправкам было передано председателю Совета Федерации Валентине Матвиенко.
– 214-й закон правят уже не в первый раз, и вроде бы никогда к мнению строительного сообщества особо не прислушивались – в отличие от банковского лобби. Почему вы думаете, что на этот раз будет по-другому?
– Было уже два совещания в Совете Федерации, где кураторы от трех комитетов собирали все заинтересованное сообщество – и девелоперов, и представителей банков. И оказалось, что банки тоже не готовы к этим изменениям. Ведь помимо увеличения кадрового состава им будет необходимо проводить риск-менеджмент. К банкам переходит еще и функция строительного контроля, а это новая для них ниша, новые профессиональные компетенции. Поэтому, безусловно, банковское сообщество проявляет обеспокоенность.
В нынешней ситуации готов, пожалуй, только один Сбербанк – они об этом открыто заявляют. В частности, на недавнем Международном форуме по недвижимости специалисты Сбербанка проводили презентацию, на которой сообщили даже уровень процентной ставки для застройщиков, использующих эскроу-счета, – от 5 до 9% годовых.
Но самое главное – представители Сбербанка тоже ожидают повышения цен на жилье. И это неудивительно: достаточно просто наложить эти 5-9% на цикл строительства. Помним и о том, что в среднем норма рентабельности, например, в Санкт-Петербурге для жилищного строительства составляет от 14%. Все, что ниже 10%, считается проектом, находящимся в зоне риска. Но есть регионы – скажем, Дальний Восток, – где нормальной рентабельностью считается и 7%, и даже 5%. И там в случае реализации новой редакции ФЗ-214 девелоперский бизнес, скорее всего, станет нерентабельным. Следовательно, возможно снижение качества строительства, что существенно осложнит возможность жилью быть комфортным и доступным.
– Итак, кратко ваше предложение, внесенное в Совет Федерации, звучит как?
– Мы предлагали перенести вступление поправок с 1 июля 2018 года на 1 января 2019 года. Потому что, к сожалению, именно эти поправки не прошли масштабных общественных обсуждений. Я лично присутствовал в Госдуме на втором чтении и должен сказать, что это совсем другой документ – не тот, который вносился изначально, обсуждался и который сохранял баланс между интересами предпринимательского сообщества и интересами власти. Как видим по последней информации из Госдумы, законодатели решили не предоставлять рынку жилищного строительства отсрочку в полгода для сбора и анализа предложений, которые бы позволили отрасли сохранять баланс интересов.
– Глобальные вещи мы с вами обсудили. Давайте перейдем к вашей компании. Проект строительства клубного поселка «Альпино» в Ленобласти, в котором вы принимали участие, завершен. Последуют ли в данной локации другие элитные проекты?
– Текущая экономическая ситуация – не самое лучшее время для реализации элитных поселков. Продажи в них идут гораздо медленнее, чем мы рассчитывали.
– Может быть, вы планируете возводить в области многоэтажное жилье?
– У нас есть абсолютно четкое понимание того, почему нашей компании не стоит в настоящее время развиваться на территории Ленинградской области. Оно основано в первую очередь на доходности инвестиций. У нас достаточно высокая себестоимость, мы просто будем неконкурентоспособны по отношению к тем компаниям, которые присутствуют в области. У нас нет внушительных объемов, позволяющих достигать конкурентной себестоимости, и нет того уровня узнаваемости, как у грандов отрасли. Именно по этим причинам для нас областные проекты на текущем этапе экономически нецелесообразны.
Конкуренция в Ленобласти сегодня гораздо выше, чем в городе. И основной механизм этой конкуренции – низкая цена, а не качество проектов, на что мы и наш партнер – корпорация «Мегалит» – делаем основной упор.
Практически все жилые проекты, реализуемые сегодня в городской черте, не имеют проблем с продажами. И когда мы рассматриваем варианты приобретения земельных участков и строим финансовую модель, мы останавливаем свой выбор на тех, где гарантированно сможем завершить продажи в полугодовой, максимум в годовой срок после окончания строительства.
– В этом году ваша компания помимо ЖК «Дом на Львовской» собирается выводить на рынок новые проекты?
– На сегодня кроме жилья мы сосредоточились еще и на двух спортивных проектах. В данный момент рассматриваем два земельных участка, на которых планируем построить мультифункциональные спортивные комплексы, один площадью порядка 20 тыс. кв. м, другой – 8 тыс. кв. м. Эти участки расположены в центральных районах города.
По нашему мнению, в городе достаточно большой дефицит залов для игровых видов спорта. В частности, баскетбольные расписаны до 2 часов ночи, а в футбол играют уже даже на не приспособленных под эти цели складах. Качественных проектов именно в этой области – единицы. Да, много бассейнов (хотя тоже не скажу, что переизбыток), фитнес-клубов, но это – другое. Будущее именно за игровыми видами спорта.
Помните, раньше были дворцы пионеров, где работали кружки самой разной направленности. Мы разработали очень интересную модель комплекса, комфортную для игровых видов спорта. Более того, скажу, что есть перспектива привлечь к партнерству известные мировые спортивные бренды.
– Вы этими комплексами и управлять сами будете?
– Мы хотим и чувствуем в себе силы. Кроме того, у нас есть внушительный земельный банк для реализации жилищных проектов в перспективе, и мы постоянно следим за изменением предпочтений покупателей на этом рынке.
ДОСЬЕ БН
Дмитрий Вячеславович Панов
Родился в 1982 году в Ленинграде. В 2004-м закончил Санкт-Петербургский государственный институт путей сообщений. В 2015 году в Санкт-Петербургском международном институте менеджмента получил степень MBA.
В сфере строительства и девелопмента работает с 2002 года. С 2014-го – генеральный директор ГК «Доверие».
Член генерального совета «Деловой России», председатель Санкт-Петербургского регионального отделения. Бизнес-посол «Деловой России» в Княжестве Монако.
Руководитель комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов.