Прогнозы застройщиков на 2019 год, когда деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах в банках, а стройкам обещают проектное финансирование, в основном совпадают. Повышение цен на первичное жилье неизбежно. Разнятся эти прогнозы только в деталях: кто-то говорит о 5%, а кто-то даже о 40%. Отсюда вопрос: как это повлияет на вторичный рынок?
Рассуждения о том, тянет ли первичный рынок за собой вторичный или же все обстоит ровно наоборот, сродни дилемме о курице и яйце: что раньше.
ТЯНИ-ТОЛКАЙ
Четкого ответа нет сегодня, и вряд ли он появится в 2019-м. По крайней мере, мнения участников рынка расходятся. Некоторые утверждают, что первичка вряд ли будет дорожать вообще, по крайней мере не быстрее роста инфляции.
«Даже если и будет, то на ценах вторички это не отразится, – считает президент ГК “Авентин” Валерий Виноградов. – Но продаваться вторичка будет быстрее, потому что на рынке новостроек большой объем предложения, который покупатели еще не скоро выберут».
И это действительно так: задел у петербургских застройщиков существенный, года на два-три.
Однако же, отмечает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский, очевидно, что законодательные нововведения сузят круг застройщиков, приведут на рынок нового игрока – банк, изменится схема финансирования, увеличатся расходы.
«Все это может привести к росту цен на первичном рынке недвижимости, что, естественно, поднимет цены и на вторичном, – говорит он. – Но необходимо учитывать, что если не будет должной покупательской способности, то одного желания застройщика поднять цену (пусть даже по объективным причинам) недостаточно».
Об объективных причинах роста цен на первичном рынке говорит и адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк. По его словам, рост себестоимости автоматически не повлечет увеличения прайсов на вторичке. Если экономическая ситуация в стране не улучшится, стоимость кредитования будет расти, следовательно, снизится спрос на жилье, поскольку уменьшится количество лиц, имеющих возможность его купить.
А снижение спроса всегда влечет и снижение цены. В настоящее время ситуация на рынке недвижимости равновесная. Даже в случае поднятия цен на первичном рынке (а они уже растут, видимо заранее готовясь к предстоящим законодательным реформам) больших изменений на вторичном рынке не произойдет.
«Возможно, на первом этапе цены повысятся. Однако рынок все отрегулирует. В любом случае не может первичное жилье стоить дороже аналогичного вторичного. Как бы ни был хорош закон, он не гарантирует застройщику отсутствие проблем, и в частности банкротства, хотя весьма значительно снижает их вероятность. А что касается старого жилищного фонда, особенно квартир в домах первых массовых серий, то разница между их стоимостью и ценами на новое жилье в пропорции будет расти», – подчеркивает Сергей Слободянюк.
СМЕНА ОРИЕНТИРОВ
По мнению президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, вполне возможен переток спроса с первички на вторичку. Более того, он уже начался в конце лета. И речь идет не только от новой вторичке – домах, построенных в последние пять-десять лет.
«На вторичном рынке квартиры более компактные, а значит, за те же деньги можно купить не больше метров, а больше комнат. Для многих это очень важно, и опыт показывает, что, начиная выбор с первички, люди потом приходят на вторичку. Особенно актуально это для малых площадей, от 40 до 60, там лишняя комната – огромный плюс», – отмечает Екатерина Романенко.
Что же касается новой вторички, то она старится гораздо быстрее, чем дома советской постройки. Мощных рывков по ценам, считает эксперт, не будет.
ФАКТОР НОВОЙ ВТОРИЧКИ
Сами застройщики не отрицают того факта, что новая вторичка будет сдерживать цены на первичке и не даст поднять их настолько, насколько хотелось бы девелоперам. То, что они построили несколько лет назад, – сегодня прямой конкурент новострою, никуда не денешься.
Интересно, что пока в Петербурге не было такого, чтобы цена новостроек превышала цену готовых квартир, хотя это обычное дело для целого ряда регионов, особенно тех, где жилищное строительство не велось десятилетиями. Возможно, через два-три года, когда произойдет заметное снижение объемов нового строительства (а такие прогнозы тоже есть), это станет актуальным и для Петербурга.
ЛУКАВСТВО ЦИФР
Впрочем, если говорить о средних цифрах, то ситуация видится под одним углом зрения, а если эти цифры, так сказать, препарировать, многое меняется.
В самом деле, смотрите: по данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», к началу ноября средняя цена квадратного метра на вторичке равнялась 114 419 руб., а на первичном – 104 206 руб.
При этом на вторичке квартиры в старых панельных домах – 93,5 тыс. руб. за кв. м, в новой панели – 98 тыс.
Старый фонд – 111,7 тыс. – тоже недалеко от средней цены первички ушел.
Отметим, что с мая этого года темпы роста цен на вторичку серьезно превысили новостроечные: тут прирост более чем на 3 тыс. руб. за метр, там – меньше чем на 2 тыс.
Только в октябре вторичка в среднем подорожала на 0,82% (это 903 руб. с кв. м), первичка на 0,26% (271 руб. с кв. м), а, например, новая панель и вовсе на 1,37% (1324 руб. с кв. м).
По отдельным локациям на вторичке можем увидеть еще более впечатляющие цифры.
«С ноября 2017 по ноябрь 2018 года цены на недвижимость выросли значительно. Никто не смог спрогнозировать такой рост, – говорит Дмитрий Щегельский. – На некоторые объекты вторичного рынка цены выросли на 20%. В первую очередь на новую вторичку. Так, однокомнатная квартира в новом доме у метро “Звездная” год назад предлагалась за 3,9 млн руб., а сегодня в том же доме уже за 5,1 млн руб.».
Понятно, что такой рост зафиксирован не на всех объектах. Но вот еще пример: студия в Горелово в новом доме год назад предлагалась за 2,35 млн руб., а сейчас за 2,7 млн руб.
«Понятно, что рост выше в более востребованных районах Петербурга и в сегментах студий, однокомнатных квартир и некоторых двушек, – отмечает Дмитрий Щегельский. – Чем больше метраж квартиры, чем больше в ней комнат, тем меньше рост цены на нее. Многокомнатные квартиры в центральных районах Петербурга практически не претерпели ценовых изменений».
В то же время аналитики БН отмечают, что в октябре наибольшее повышение цен на вторичку зафиксировано в Петроградском районе – 3,6%, в числе лидеров также Красногвардейский (1,8%) и Невский (1,4%) районы.
Несмотря на всю противоречивость сведений из разных источников, можно с уверенностью констатировать: нас ждет интересный 2019 год. И не только потому, что в нем будет 1 июля, когда вступят в силу новые поправки в ФЗ-214.