Для многих жителей регионов первым шагом к переезду в Москву становится аренда квартиры. Однако многие затем решают приобрести жилье в собственность, а кто-то так поступает изначально, продав собственную квартиру в регионе. Редакция IRN.RU выяснила, как живется региональным покупателям на столичном рынке недвижимости.
Спад в начале года, рост в конце
По данным ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки», еще три года назад в Москве и Подмосковье примерно 40% покупок в общей структуре сделок совершали покупатели из столицы. Доля покупок жителями Подмосковья и регионов составляли примерно по 30%. В начале 2018 года ситуация начала меняться, покупатели из области стали лидировать по количеству приобретенных квартир и апартаментов. Так, по итогам I квартала 2018 года доля покупок, совершенных со 100% оплатой потребителями из Подмосковья, выросла почти в 2,5 раза - до 47% против 19% в I квартале 2017 года. В структуре ипотечных сделок доля покупок, совершенных жителями области, выросла в 1,5 раза до 39% (I квартал 2018). В I квартале 2017 года она составляла 26%. Доля покупок жителями регионов, напротив, сократилась в начале 2018 года. Например, доля сделок, совершенных региональными покупателями со 100% оплатой, в I квартале 2018 года снизилась примерно в два раза по сравнению с I кварталом 2017 года (8% и 18% соответственно в структуре сделок), а доля ипотечных покупок сократилась в 1,5 раза с 38% до 23%.
«Снижение доли покупок жителями регионов связано с отсутствием роста доходов и разницей в стоимости недвижимости. Если житель Подмосковья, продав старую квартиру, может даже собрать полную сумму на новое жилье, то у жителей региона такой возможности нет», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. (См. «Какое жилье можно купить в Москве, если продать квартиру в Подмосковье».)
Если говорить только о квартирах в Москве, то в начале 2018 года также отмечалось снижение активности региональных покупателей. Так, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в первые месяцы 2018 года примерно 60% процентов сделок в строящихся домах Москвы заключали ее жители, четверть покупателей были из Подмосковья, а на выходцев из регионов приходилось 15% договоров. На подмосковном рынке доля приезжих из регионов была выше – 25% (против 50% москвичей). Годом ранее почти треть сделок в новостройках столицы заключали приезжие.
Однако многие эксперты отмечают, что к концу 2018 года регионы стали укреплять свои позиции. Так, по словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, среди клиентов компании доля региональных покупателей к декабрю увеличилась по сравнению с 2017 годом с 19,9% до 27,2%. Схожие данные привела Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Число сделок с регионалами выросло – и по сравнению с 2016-м, и по сравнению с прошлым годом. В 2018 году их, по нашей статистике, стало больше в 1,8 раза, в сравнении с 2017-м».
В высокобюджетном сегменте, по статистике Capital Group, доля регионалов составляет 5−7% спроса. Специалисты компании «Метриум» отмечают, что в 2018 году заметно выросло число регионалов на рынке загородной элитной недвижимости Подмосковья. Доля клиентов из регионов России в сегменте достигла по итогам года 26%. Чаще всего покупали дорогие дома в Московской области жители Екатеринбурга, Санкт-Петербурга и Воронежа. Также довольно активно заключали сделки с элитным жильем жители Ростова-на-Дону, Брянска, Самары, Саранска, Красноярска Волгограда и Уфы. Для сравнения, в целом по загородному рынку доля регионалов, по данным «Инком», составляет около 13%.
Региональные инвесторы
По данным Knight Frank, жители российских регионов усилили свое присутствие на рынке частных инвестиций в московскую недвижимость с бюджетом до 10 миллионов долларов. Во II полугодии 2018 года на долю инвесторов-регионалов приходилось 26% всех запросов, тогда как год назад этот показатель составлял 10%.
В число регионов-лидеров по спросу на инвестиции в столичную недвижимость со стороны частных лиц входят Тюмень, Хабаровск, Казань, Ростов-на-Дону, Уфа, Санкт-Петербург. Спрос от региональных инвесторов в большинстве случаев затрагивает несколько сфер рынка: офисный, жилой, торговый сегменты, а также девелопмент проектов.
«Самый популярный запрос – это инвестиции от 100 до 300 миллионов рублей в покупку готового арендного бизнеса в офисном сегменте, желательно в новом бизнес-центре класса А или B+», - говорит директор департамента частных инвестиций и зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева.
В структуре запросов на частные инвестиции в московский рынок 60% приходится на готовый арендный бизнес (офисы и ретейл), 30% процентов – на покупку недвижимости на этапе стройки (офисы, ретейл и жилье), 10% - на соинвестирование и строительство жилья (покупка площадок, редевелопмент).
Что купить вместо собственной квартиры
Чтобы купить квартиру в Москве, особенно для переезда, регионалы нередко предпочитают продать свою. По данным портала Domofond, средняя стоимость метра в России составляет около 63 000 рублей, а без учета Москвы – чуть меньше 50 000 рублей. В Москве, согласно индексу IRN.RU, квадратный метр стоит в среднем 173 000 рулей, то есть в 3,5 раза больше. Таким образом, если говорить о средней температуре по больнице, приезжие из регионов без доплаты могут позволить себе квартиру, более чем втрое меньшую по площади, чем их собственная.
Однако ситуация в разных городах заметно отличается. Проще всего переехать жителям Санкт-Петербурга. Здесь средняя цена метра составляет 125 000 рублей, то есть на 28% дешевле Москвы и чуть выше, чем в ближнем секторе Новой Москвы и ближнем Подмосковье. В Ленинградской области цены заметно ниже – около 54 000 рублей за метр. Средняя цена однокомнатных квартир в Санкт-Петербурге – 4,6 млн рублей. За эти деньги можно найти однокомнатные квартиры в старом жилом фонде в удаленных от метро районах Москвы или нормальные «однушки» в Подмосковье (в области на удалении до 15 км от МКАД за эти деньги можно найти даже двухкомнатные квартиры). На рынке новостроек этому уровню цен соответствуют некоторые студии в черте МКАД и полноценные однокомнатные квартиры в ближнем поясе Новой Москвы и области. При этом средняя двухкомнатная квартира в Северной столице стоит уже 7,8 млн рублей. С этими деньгами уже есть где разгуляться: в этом бюджете предлагается немало двухкомнатных квартир в столичных спальниках, в новостройках массового сегмента можно купить как большую однокомнатную квартиру, так и компактную «двушку».
Хорошие возможности для переезда есть у жителей Сахалинской области. Здесь средняя цена метра составляет 96 000 рублей. Дороже среднего по России стоит жилье и в Приморском крае – 68 500 рублей за кв. м, а в столице региона Владивостоке – 114 000 рублей, почти как в Санкт-Петербурге. Правда, по словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, жители Дальнего Востока из-за удаленности не слишком часто решаются на переезд в Москву, миграция происходит в основном внутри федерального округа.
Дорогое жилье и в курортных городах. Например, в Сочи средняя стоимость метра составляет 113 000 рублей (в целом по Краснодарскому краю – 65 000 рублей за кв. м). Однокомнатную квартиру в главном российском курорте можно продать в среднем за 3,7 млн рублей, в московских новостройках, по словам Натальи Шаталиной, за эти деньги доступны в основном студии, однако в области можно позволить себе полноценную однокомнатную квартиру (см. «Какую квартиру можно купить за 4 млн рублей»). В Севастополе средняя стоимость метра на вторичном рынке составляет 88 500 рублей (в целом в Крыму – 78 000 рублей). Однокомнатные квартиры в городе продаются в среднем за 3,5 млн рублей – то есть у жителей возможностей чуть меньше, чем у сочинцев, однако они тоже могут рассчитывать на однокомнатную квартиру в Новой Москве или Подмосковье.
Жителям других регионов для переезда в Москву уже понадобятся дополнительные средства или квартира побольше. Так, в богатой Казани средняя стоимость метра составляет 77 000 рублей, а однокомнатную квартиру можно продать в среднем за 2,9 млн. В Екатеринбурге средняя стоимость метра составляет 73 000 рублей. Даже в дорогих по стоимости жизни и уровню доходов населения северных ресурсодобывающих регионах вроде Ханты-Мансийского, Ямало-Ненецкого и Ненецкого автономных округов стоимость метра составляет в среднем 65 000 – 68 000 рублей за метр. Чуть дешевле квартиры в Новосибирской области и Хабаровском крае (61 000 рулей). Это уже примерно в 2,5 раза меньше, чем в Москве. Например, в Новосибирске средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 2,3 млн рублей. За эти деньги можно купить только небольшую однокомнатную квартиру далее 10 км от МКАД. Чтобы рассчитывать на очень скромное жилье в Москве, жителям Новосибирска понадобится уже двухкомнатная квартира (в среднем 3,8 млн рублей). Цена метра в городе составляет в среднем 69 000 рублей. Примерно такой же уровень цен в другом миллионнике – Уфе.
Нижний Новгород немного отстает от других миллионников. Здесь метр жилья на вторичном рынке стоит в среднем 66 000 рублей. Однокомнатную квартиру можно продать в среднем за 2,4 млн, двушка будет стоить 3,3 млн рублей (см. «Жилье за 3 млн рублей: выбор есть»). Чтобы приблизиться по возможностям к собственникам «однушек» из Петербурга, нижегородцам надо владеть уже трехкомнатной квартирой (в среднем 4,8 млн рублей). Жителям остальных миллиоников еще сложнее – в них стоимость метра варьируется от 41 000 до 59 000 рублей. Чтобы купить квартиру в Москве, нужно владеть как минимум трешкой (3,2 – 4,8 млн рублей). И то во многих случаях придется добавлять накопления или ипотеку.
Ипотечные сложности
Таким образом, жителям большинства регионов придется добирать бюджет на покупку квартиры в Москве. Банки настороженно относятся к покупателям, которые хотят купить квартиру в другом регионе. По словам специалистов компании KreditorPro, базовые требования к таким клиентам жестче. Допустим, если у москвича ПАО «Сбербанк России» не запросит поручительство родственников или созаемщика, то петербуржцы в Москве обязаны будут все это предоставить. И отличные доходы вкупе с иномаркой не будут комфорт-факторами. Иногда и сроки согласования выходят за рамки, указанные на официальном сайте, так как некоторую информацию придется запрашивать в другом регионе. Если подавать заявку в Москве – нужна временная регистрация более чем на полгода. Также банк может потребовать официальный договор аренды жилья в столице. Для повышения шансов на одобрение кредита лучше накопить на большой первоначальный взнос – не менее 30-50%.
Если покупатель еще не переехал в Москву, то можно подать заявку и в своем регионе. В этом случае основная проблема связана с тем, что кредитоспособность потенциального клиента будет проверяться в регионе, а ликвидность объекта ипотеки – в Москве. Оптимальным решением станет выбор банка, имеющего развитую сеть филиалов в разных городах России. Однако в этом случае банк может посчитать планируемый переезд и смену работы дополнительным фактором риска.
Таким образом, только жителям самых богатых городов России можно относительно легко поменять свою квартиру на жилье в Москве. Жителям других, даже весьма обеспеченных регионов, придется либо брать ипотеку, либо серьезно жертвовать метрами, а большинству остается только вариант с кредитом.