Рынок жилья, а в том числе и ипотечный рынок, превратился в площадку, куда одна за другой спускаются законодательные инициативы. Некоторые из них могут существенно повлиять на устоявшиеся правила игры в жилищном кредитовании. Рассмотрим такие новации, как ипотечные каникулы, отъем единственного жилья за долги, ужесточение требований к заемщикам и другие.
После того как президент РФ инициировал реформу жилищного строительства, мотивируя ее необходимостью защитить обманутых дольщиков, законодатели всех мастей как с цепи сорвались. Пересмотреть привычные устои ипотечного рынка пытаются депутаты, регуляторы и судьи.
ИПОТЕЧНЫЕ КАНИКУЛЫ С ИЗНАНКОЙ
В Госдуму внесен законопроект об «ипотечных каникулах». Граждане, оказавшиеся «в тяжелой финансовой ситуации», не важно, что себе думает банк, наделяются правом потребовать отсрочку ипотечных платежей. И получивший президентскую поддержку законопроект может пройти три чтения Госдумы в ускоренном варианте – еще в первом квартале 2019 года.
Но у такой помощи ипотечным должникам есть и обратная сторона. Нужно всегда помнить золотое правило бесплатного сыра: даром никто ничего делать не станет. И дополнительные риски по данному закону банкиры включат в процентные ставки.
Второй свежий законопроект, призванный защитить бедных заемщиков, уже прошел в Госдуме третье чтение. Он запрещает банкам и судебным приставам в счет кредитного долга забирать различные соцвыплаты (поправки в ФЗ «Об исполнительном производстве»). Это пенсии по потере кормильца, пособия гражданам, имеющим детей, денежные суммы, выплачиваемые в возмещение причиненного здоровью вреда, а также средства, которые выделены в связи с чрезвычайными ситуациями. Всего 18 категорий пособий.
Казалось бы, законодатели радеют за должников. И председатель думского комитета по противодействию коррупции Василий Пискарев гордо сообщил, что принятия такого закона «ждут люди».
Но в ходе правок в законопроекте появился пункт о том, что судебные приставы-исполнители помимо информации о счетах должника и количестве денег на них могут запрашивать у налоговых органов и «иные сведения, необходимые для своевременного и полного исполнения требований исполнительного документа».
Таким образом, теперь любой пристав будет знать о гражданине все то же, что и ФНС, которая на межведомственном уровне обменивается информацией и с ФМС, и с другими компетентными органами... Число утечек данных возрастет в разы.
МНОГО ДЕНЕГ НЕ ДАДУТ
Следующий круг юридических проблем потенциальным заемщикам намерен создать Центробанк РФ.
Центробанк на законодательном уровне поставил под вопрос возможность заемщику кредитоваться на сумму более половины подтвержденного дохода. То есть доход нужно подтверждать справками и другими документами.
«Если клиент не может подтвердить свое трудоустройство и свою зарплату каким-либо документом, то такой заем в портфеле банка проходит с повышенным резервированием», – поясняет руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова.
И банку это невыгодно. Соответственно, такой уже привычный продукт, как ипотека по одному-двум документам, без лишнего шума исчезает с рынка.
Кстати, параллельно все чаще звучат реплики представителей контролирующих органов, что пора обратить внимание и на «справки по форме банков». Дескать, нужно пресечь выдачу ипотеки получателям серых зарплат.
ОТНИМУТ ЖИЛЬЕ ЗА ДОЛГИ
Наверное, самыми обсуждаемыми являются юридические коллизии вокруг возможности или невозможности изъятия за долги жилья. В целом по данной теме заемщиков ждет очередное ужесточение законодательства.
Так, Минюст готовит проект закона, который позволит по определенным видам исполнительных производств в рамках судебных решений накладывать взыскание и на единственное жилье. Например, за долги по алиментам.
Правда, есть одна важная оговорка – речь идет о квартирах большого метража. И проигравшему суд должнику после продажи будет выделена скудная сумма на покупку комнатушки в пригороде.
ИНФОРМАЦИЯ К РАЗМЫШЛЕНИЮ
За последние полгода российские суды подарили нам пару любопытных прецедентов.
Начнем с истории, в которой суд стал на сторону заемщика. Напомним, что, согласно общей практике, если застройщик обанкротился, заемщик продолжает платить банку ипотеку за недостроенную квартиру. И тут вдруг 16 августа 2018 года Октябрьский районный суд Пензы разрешил не платить ипотеку за разрушенную квартиру.
Точнее, суд удовлетворил требования жительницы к страховой организации о взыскании возмещения в связи с разрушением комнаты, приобретенной в ипотеку. Судом было установлено, что утрата истицей застрахованной комнаты является страховым случаем. И погасить долг перед банком должна страховая компания, а не заемщица.
«Если происходит страховой случай, погашение кредита не производится приобретателем квартиры, а происходит за счет страхового возмещения, – поясняет старший юрист практики по недвижимости и инвестициям “Качкин и партнеры” Вероника Перфильева. – Таким образом, нельзя сделать вывод, что ипотека за разрушенную квартиру не подлежит погашению в принципе».
Юрист уточняет, что аналогично снятие ипотечных обязательств с обманутых дольщиков невозможно, даже по решению суда, поскольку это повлекло бы необоснованное нарушение прав кредитных организаций.
Или граждане должны за лишнюю денежку страховаться от банкротства застройщика. То есть рассказанная история с разрешением ипотечного бремени так и останется единичной.
При этом обычно судейская практика не дарит заемщикам большие надежды. А порой вообще пугает.
Так, в ноябре минувшего года Сбербанк по суду взыскал квартиры в проблемном новомосковском ЖК «Спортивный квартал» в счет обеспечения кредита, выданного застройщику. Пикантность же ситуации состоит в том, что часть квартир уже была продана дольщикам.
Иначе говоря, если апелляции ничего не изменят, отдавшие свои деньги около 200 покупателей теперь даже во всероссийские списки обманутых дольщиков попасть вряд ли смогут.