ДДУ по-настоящему защитит лишь дольщика, готового его внимательно прочесть
Сегодня российские власти готовят первичный рынок жилья к постепенному уходу от схемы долевого строительства. Однако пока все перемены – дело будущего. Как минимум на ближайшие несколько месяцев договоры долевого участия останутся главным и, по мнению экспертов, самым безопасным способом покупки квартиры в строящемся доме. А значит, не лишним будет напомнить о ряде моментов, с которыми надо быть осторожным при заключении ДДУ, чтобы действительно обезопасить себя и свое имущество.
Что я покупаю?
По словам специалиста по строящейся недвижимости ГК «Авентин» Надежды Лодо, хоть 214-ФЗ и защищает права граждан, не стоит надеяться, что, заключая договор долевого участия, покупатель автоматом теряет шансы быть обманутым. Эксперт советует всем, кто заключает ДДУ, обратить особое внимание на следующие пункты: предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание; точную дату передачи объекта; цену жилого объекта.
Что грозит застройщику за нарушения?
Надежда Лодо напоминает, что в договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Согласно ст. 5 214-ФЗ первоначальная цена в ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Договор должен описать гарантии застройщика (закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств) и страхование его ответственности.
А если я откажусь от покупки?
Помимо ответственности застройщика, нередко в ДДУ прописываются санкции в отношении дольщика за совершение определенных «нештатных» действий. Например, штрафом может караться расторжение договора по инициативе клиента.
Когда выдадут ключи?
В ДДУ указывается предельный срок передачи квартиры дольщику. Не нужно путать его со сроком сдачи дома, который обычно фигурирует в проектной декларации и рекламных материалах. Срок сдачи является плановым, и его несоблюдение застройщику формально ничем не грозит. Предъявлять претензии можно будет только в случае нарушения срока передачи ключей, который порой отстоит от срока сдачи в эксплуатацию на полгода и более.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова поясняет, что обычно застройщик принимает на себя обязательства по комфортному сроку передачи квартир дольщикам. То есть срок передачи квартир дольщикам назначается с большим запасом относительно ввода объекта в эксплуатацию. Это происходит потому, что застройщику в период после ввода объекта предстоит заключить договоры с естественными монополистами на снабжение дома электроэнергией и прочими ресурсами. Кроме того, застройщик передает в административный район, в котором сдается комплекс, всю необходимую документацию для проведения конкурса среди управляющих компаний на управление построенным домом.
Что будет после сдачи?
Светлана Денисова отмечает, что в соответствии с 214-ФЗ исполнение обязательств по ДДУ закрывается итоговым документом – актом приемки-передачи квартиры. До его подписания закон предусматривает получение дольщиком уведомления о готовности квартиры и ее осмотр, который фиксируется актом осмотра.
Маргарита Грибова, руководитель центрального отделения агентства недвижимости «Колвэй»:
Несмотря на то что ДДУ существует с 2004 года и у большинства достойных застройщиков процесс его заключения строго регламентирован, мы всегда рекомендуем людям брать на сделку риэлтора, которому они доверяют. Если клиент будет руководствоваться критерием «долевки» как единственным, он может попасть в какую-нибудь историю. Недобросовестный, неопытный застройщик рискует не выполнить свои обязательства. Если вы заключаете «долевку» с лидером рынка, это безопасно. Но если имеете дело с компанией, которая, например, только что провела ребрендинг или изменила название своего комплекса, то риск остается высоким. «Долевка», при том что она сегодня широко распространена, не решает ряд существенных проблем. Во-первых, не защищает от многочисленных переносов сроков сдачи, во-вторых, не гарантирует хорошее качество объекта, и в-третьих, застройщик все равно может уклониться как от завершения строительства, так и от возврата денег, которые внес дольщик.
Надежда Лодо, специалист по строящейся недвижимости ГК «Авентин»:
ДДУ – основной документ долевого строительства, и к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях.
Без помощников здесь обойтись очень сложно. Обращаясь к специалисту по строящейся недвижимости, профессиональному посреднику, а не к застройщику, вы можете быть уверены, что он подберет наилучшее и наиболее надежное предложение на рынке строящейся недвижимости. Любой застройщик будет утверждать, что его проект самый выгодный. Профессиональному посреднику нет нужды предлагать ненадежного застройщика. Вся разрешительная документация и типовые условия ДДУ у нас проанализированы заранее. Обратившись к специалистам, вы получите предложение, выгодное именно вам, а также юридическое сопровождение сделки и бесплатный подбор квартиры. Может случиться, что при подписании ДДУ в нем найдутся пункты, о которых застройщик умолчит, а специалист предупредит заранее.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Если вы заключили договор о долевом участии в строительстве на первичном рынке, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Обычно застройщик самостоятельно относит и получает договор с регистрации на основании выданной вами доверенности. Затем уведомляет вас, как правило, телефонным звонком, о том, что договор зарегистрирован, вы можете его получить у застройщика и быть уверенным, что государственный реестр видит вас как единственного обладателя прав на строящуюся квартиру. Именно это основная гарантия, которую вы получаете, заключив договор долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Оплату по ДДУ застройщик получает лишь после его регистрации. Теперь осталось дождаться самого важного – окончания строительства и передачи квартиры по акту приема-передачи. Этот момент застройщик обязан отражать в договоре долевого участия. И именно за пропуск указанного срока передачи квартиры застройщик несет ответственность по закону, а не за задержку ввода дома в эксплуатацию.