Sobesednik.ru разбирался, как повлияет на жизнь россиян новый закон о формах дачной самоорганизации.
С 1 января 2019 года изменится регулирование создания некоммерческих товариществ. Владимир Путин подписал принятый Госдумой Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Основная суть закона – в упразднении девяти форм дачной самоорганизации (среди них были, например, некоммерческие партнерства и потребительские кооперативы). Теперь будут применяться две основных организационно-правовых формы – огородническое и садоводческое некоммерческое товарищество.
Sobesednik.ru обсудил нововведения с экспертами.
Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», считает, что новый закон не является революционным. По ее мнению, он будет упорядочивать правила существования и функционирования объединений садоводов и огородников.
– В предыдущей редакции закона их было около десятка, в новом – всего две формы таких объединений: садовое товарищество и огородническое товарищество, – рассказывает Вольская. – На садовых можно строить дома, на огороднических – только вести сельскохозяйственную деятельность без возведения капитальных строений.
Игорь Быковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», считает, что главная особенность нового закона состоит в том, что в СНТ (садоводческих некоммерческих товариществах) можно будет без всяких проблем получить регистрацию по месту жительства, если построенный на земельном участке в СНТ дом будет соответствовать всем требованиям законодательства.
– Одним словом, закон даст людям возможность прописаться без обращения в суд, с чем приходится сталкиваться сегодня, – делится Быковский.
По мнению эксперта, есть у новых правил и минусы:
– Можно предположить, что с разделением на садовые и огороднические товарищества, скорее всего, для их членов будет значительно разниться налоговая ставка на землю и недвижимость. Естественно, в огороднических товариществах ставка налога будет меньше, а вот за собственность на землях СНТ придется платить по повышенному тарифу. Здесь довольно простое объяснение: СНТ по определению не может быть введен в черту города, однако прописанному здесь человеку необходимо пользоваться больницей, школой, детским садом и так далее. А значит, за счет, скажем, тех, кто приехал из другого региона и поселился в СНТ, будет увеличена нагрузка на работу этих учреждений.
Как выход из ситуации для проживающих в таких садовых товариществах граждан – им предложат исключительно за свой счет оплачивать работы по обслуживанию территорий общего пользования, ограждению, охране, прокладке дорог, вывозу мусора и прочие бытовые нюансы, которые могут возникнуть, – говорит эксперт.
– Сейчас же существует «бомба замедленного действия», когда десяток собственников загородной недвижимости могут объединиться в СНТ и потребовать от властей обеспечить их необходимой инфраструктурой. При этом требования такие выдвигать они-то вправе, но вот насчет их исполнения органами местной власти верится с трудом. Поэтому в законе наверняка будут четко прописано все то, что касается обеспечения СНТ объектами инфраструктуры, а также ее финансирования. Сейчас существует такая форма землепользования, как ДНП (дачное некоммерческое партнерство), где подразумевается строительство жилых домов и прописка. Многие ДНП сегодня используются под коттеджные поселки. С вступлением в силу нового закона это понятие, по сути, должно исчезнуть. Однако обратил бы внимание вот на какой момент: сегодня нередки случаи, когда обслуживающие компании, выбранные правлением ДНП (особенно это касается тех, кто гордо переименовал себя в коттеджные поселки), берут с собственников непомерную ежемесячную плату за свои услуги. Так вот, от таких поборов новый закон, скорее всего, позволит избавиться. Тем более что многие из собственников при покупке земельного участка и «коттеджа» просто не учитывали в дальнейшем подобные расходы, – добавляет Быковский.
Еще один аспект нововведения – передача земель под нужды граждан именно во временное пользование. Анатолий Омехин, председатель совета директоров компании «Дельта Риэлти» (г. Иваново; партнер КР «Мегаполис-Сервис») отмечает, что по новым правилам региональные и муниципальные власти без последствий смогут выделять под огородничество земли там, где через некоторое время планируется запускать какие-либо инфраструктурные проекты. Граждане будут получать участки только во временное пользование – с последующим их изъятием:
– Это поможет избежать ситуаций, когда люди, не придавая внимания назначению участка, строят на нем дом и затем тем или иным способом регистрируются в нем, а в итоге регион, когда приходит время целевого освоения этих земель, сталкивается с большими трудностями и вынужден тратить денежные средства из бюджета на выкуп ранее выделенных участков, которые уже оказались в чьей-то собственности, – рассказывает Омехин. –
Встречаются ситуации, когда собственники, оформившие свои незаконные постройки по «дачной амнистии», начинают требовать от местных властей проведения дорог, электричества, газа и прочих инфраструктурных объектов, что не предусматривалось никакими планами, ведь капитальные постройки и их инфраструктурная составляющая на этих землях не запланирована, – добавляет Омехин.
Примеры
По словам Игоря Быковского, при приобретении земли и объекта собственности в ДНП выясняется, что стоимость самого участка, допустим, составляет 450 тыс. руб., но необходимо заплатить еще 450 тыс. руб. в качестве вступительного взноса, который якобы пойдет на ту же общую инфраструктуру. Ладно бы это была окончательная сумма, однако в некоторых ДНП умудряются собирать с собственников десятки и даже сотни тысяч рублей в месяц в качестве взносов. И при желании «вернуть» такой загородный дом с участком его владелец столкнется с тем, что теперь его стоимость составляет всего 450 тыс. рублей, а еще половину он заплатил за свое собственное незнание ситуации при оформлении покупки.
Еще один пример: девелоперы берут участок в деревне под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и строят на нем дом, скажем, на 18 квартир, который оформляется как индивидуальный жилой дом. Ну какой же это ИЖС, когда он обладает всеми признаками многоквартирного дома? Получается, что разрешенное использование жилищного участка не соответствует фактическому. Налицо прямое нарушение земельного законодательства, и те, кто затевал это строительство, наверняка об этом знали. Однако все же построили, продали – а вот те, кто купил такой объект, столкнулись со всеми вытекающими отсюда трудностями. Новый закон позволит избежать и подобных казусов.