Дешевая ипотека: где маркетинг, а где реальная выгода? Сейчас застройщики (в московском регионе – чаще, в петербургском – реже) предлагают купить у них квартиру в ипотеку по сверхнизким ставкам – от 6,9% годовых. О том, откуда берутся такие ставки, рассказала на телеканале «Россия-1» руководитель компании «ИРН-Консалтинг» (Москва) Татьяна Калюжнова.
Примеры расчетов «Дешевая ипотека от застройщиков – это маркетинговый инструмент, направленный на стимулирование спроса. Получить в российском банке ипотеку под 7-8-9,5% годовых невозможно. Застройщик добивается снижения ставки, предоставляя субсидию либо покупателю (в виде скидки на квартиру), либо банку», – объяснила Калюжнова, после чего привела примеры расчетов.
Скажем, квартира стоит 5 млн рублей, у покупателя есть 1 млн, а еще 4 млн ему нужно взять в ипотеку. При ставке 12% и сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж составит 48 тыс. рублей. Но если девелопер дает клиенту 10%-ю скидку, то квартира будет стоить уже 4,5 млн рублей, и размер кредита сократится до 3,5 млн рублей. В итоге ежемесячный платеж уменьшится до 42 тыс. рублей. Если бы квартира продавалась за 5 млн рублей, то такой размер платежа был бы возможен при ставке 9,5%. Ее застройщик и рекламирует, но не как скидку на квартиру, а как особо дешевую ипотеку.
Еще один вариант – прямая компенсация банку за понижение ставки. Банк кредитует покупателей новостроек под 12% годовых, но первые год-два заемщик платит банку по ставке 8%, а оставшиеся 4% доплачивает девелопер. Однако после окончания срока девелоперской субсидии клиент начнет обслуживать кредит в полном объеме, то есть по ставке 12%.
«”Дешевой ипотеки” от застройщиков не надо бояться, с ее помощью действительно можно сэкономить. Только договоры и с застройщиком, и с банком надо читать очень внимательно. Чтобы, например, изменение ставки после окончания льготного периода не стало неприятным сюрпризом», – резюмировала Калюжнова.
Дешевая ипотека: петербургский вариант В июле 2016 года почти все ипотечные банки в Петербурге снизили ставки по ипотеке, в среднем, на 0,5-1,0 процентный пункт. При этом, например, в Сбербанке и ВТБ24 ставка по ипотеке с господдержкой лиц снизилась до 11,9% годовых, а для ключевых партнеров-застройщиков – до 11,4%.
Большего снижения считают нужным добиваться негосударственные банки с сильными рыночными традициями. Так, самое дешевое предложение достигнуто по партнерской программе Абсолют-банка и девелопера Setl City – от 7,7%. Еще в этом банке действуют программы с компаниями «Росстройинвест» (9,7%) и «Петрополь» (8,95%).
СПб филиал АО «Глобэксбанк» подписал с застройщиками 8 соглашений по субсидированию ставки за их счет. Самый яркий пример – ипотека от «Главстроя-СПб», где на весь срок кредита ставка зафиксирована на уровне 9,9%.
Как мы видим, петербургские застройщики совместно с банками готовы предлагать дешевую ипотеку на весь период действия кредита – и это существенно отличает их от участников московского рынка.
Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории Legenda Intelligent Development:
В Петербурге попытки запустить сверхдешевую ипотеку за счет застройщиков были, но они не увенчались успехом, потому что фактически это было не снижение ставки, а скидка с цены квартиры. В договорах все равно была прописана среднерыночная ставка. Москвичи смогли убедить банкиров в том, чтобы в ипотечных договорах стояла низкая ставка, но наши попытки так же сделать в Питере успехом не увенчались. Видимо, в Москве банкиры оказались сговорчивее, а девелоперы – активнее.
Впрочем, сам по себе размер ставки не очень важен – важнее, какую сумму заемщик будет платить ежемесячно. Низкая ипотечная ставка – это лишь один из способов уменьшить ежемесячный платеж. Есть и другой: оформлять ипотеку на 15 лет (ведь при увеличении срока можно уменьшить сумму ежемесячного платежа), но гасить ее как можно быстрее. Нестабильность последних лет вынуждает потребителей выбирать именно такую стратегию.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:
Суть дешевой ипотеки в том, что банк предоставляет кредит на стандартных условиях, а застройщик дает скидку, которая фактически покрывает часть выплат в течение 1-3 лет. Еще один вариант – прямая компенсация банку: тот кредитует под 12%, но первые 1-2 года заемщик платит по ставке 8%, а еще 4% доплачивает девелопер.
Срок, в течение которого действует «маркетинговая» ставка, как правило, ограничен датой сдачи дома в эксплуатацию. После этого ставка на объект в собственности понижается.
Рисков здесь нет, но выгода, на мой взгляд, есть не всегда, так как иногда скидка с рассрочкой или даже со стандартной ипотекой может быть выгоднее для клиента. Всегда нужно ориентироваться на итоговую стоимость квадратного метра со всеми переплатами.
Компания Л1 с банком «Санкт-Петербург» предлагала ставку 9%. Клиенты охотно покупали квартиры на таких условиях – спрос увеличился в среднем на 15%.
Олег Колченко, вице-президент группы компаний «Мортон»:
ГК «Мортон» сотрудничает со всеми ведущими российскими банками, и почти с каждым из них у нас разработаны специальные условия ипотечного кредитования. Большое количество проектов, большой объем покупателей и высокий спрос на наши квартиры гарантируют банку в лице такого крупного застройщика, как мы, максимальный объем ипотечных клиентов.
В своих офисах мы проводим для банков предварительный андеррайтинг заемщиков, и у банков формируется понимание того, что пришедшие от нас клиенты – это потенциальные заемщики с высоким уровнем надежности. Такое многолетнее сотрудничество позволяет рассчитывать на выгодные условия для наших покупателей. Так, например, процентная ставка от ПАО «Сбербанк» по госпрограмме составит всего 9,4% на первые 2 года. К рынку Санкт-Петербурга мы пока присматриваемся, но в скором времени планируем разработать выгодные ипотечные программы и для Северной столицы.