Покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия – самый распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке. Именно этот способ является максимально защищенным для покупателя, но и он не дает 100% гарантии, что дом будет достроен, а застройщик не будет объявлен банкротом. Увы, такое возможно, и в этих печальных обстоятельствах дольщик рискует остаться и без обещанной квартиры, и без вложенных средств. Именно поэтому каждый, кто приобретает недвижимость в качестве соинвестора, должен знать, как действовать, если в отношении застройщика начата процедура банкротства.
Итак, застройщик обанкротился, а дом так и не построил. Что делать в такой ситуации? Об этом редакции НиЦ рассказывает Дмитрий Галанцев, руководитель практики разрешения споров МГКА «Русский Домъ Права».
Актуальность проблемы
Процедура банкротства детально прописана в федеральном законе № 127-ФЗ от 26.10.2002. Именно закон о банкротстве наделяет в такой ситуации дольщиков дополнительными правами.
Участники долевого строительства — дольщики — являются кредиторами, на деньги которых и должен был быть построен дом. Но в ситуациях, попадающих под закон о банкротстве, у этих кредиторов есть особые возможности.
Во-первых, дольщики имеют право выбирать форму возмещения – это может быть жилье, а может и денежная сумма. Во-вторых, они могут проводить собственное собрание кредиторов, где право голоса будет лишь у них. На этом собрании дольщики большинством голосов (3/4 участников) принимают требования, которые затем включают в реестр требований кредиторов. Стоит отметить, что дольщики могут прийти и к мировому соглашению.
В случае банкротства застройщика дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть их денежные требования удовлетворяются только после того, как застройщик расплатится с гражданами, перед которыми ответственен за причинение вреда жизни и здоровью, и с собственными сотрудниками.
Признание застройщика банкротом в момент, когда дом с ожидаемой квартирой не достроен, — ситуация нервная. Но если вы хотите получить-таки свою квартиру или деньги, необходимо, не поддаваясь негативным эмоциям, спокойно и вдумчиво выполнить ряд последовательных шагов, описанных ниже. Такое поведение повысит шансы на получение квартиры или возврат вложенных в стройку денег.
Запуск процедуры банкротства
Процедура банкротства запускается с публикации сведений о нем в официальном издании. В 2008 году вышло правительственное распоряжение № 1049-р, где таким изданием названа газета «Коммерсантъ». Как правило, сведения о банкротстве публикуются в субботних выпусках этой газеты.
В принципе, даже без газет о банкротстве вашего застройщика вы узнаете, получив специальное уведомление от арбитражного управляющего, так как именно он в течение пяти дней после начала данной процедуры обязан выслать вам соответствующую информацию.
Читая сообщения о запуске процедуры банкротства, касающегося вас лично, обратите внимание на следующую информацию:
- фамилия, имя, отчество и адрес арбитражного управляющего;
- дата начала процедуры банкротства;
- название арбитражного суда, в производстве которого находится делу о признании застройщика несостоятельным;
- номер дела, которое слушается в арбитражном суде.
Определить свои требования
После того как шоковое состояние пройдет, надо определиться с требованиями, которые вы будете предъявлять застройщику. В уведомлении от арбитражного управляющего обычно предлагается два пути: потребовать передать в собственность жилье или настаивать на возврате вложенных денег.
Безусловно, свои требования надо продумать, но думать следует не больше 30 дней от даты официальной публикации сообщения о банкротстве застройщика. В этот срок формируется реестр требований кредиторов, и если опоздать, то ваши требования не будут в него включены. То есть вы не сможете участвовать в собрании и, по сути, не будете включены в список кредиторов третьей очереди.
На практике требований, которые можно предъявлять в случае банкротства застройщика, больше, чем два. Их не просто надо знать изначально, необходимо сразу выбрать верное требование: уже предъявленные требования изменить крайне сложно, а зачастую и невозможно.
Итак, чего требовать. Можно настаивать, чтобы застройщик передал вам в собственность жилое помещение, которое, может быть как целой квартирой, так и комнатой. Это требование разумно, если дом достроен и уже получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, а дольщик и застройщик до даты объявления банкротства подписали передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о передаче жилья.
Но если дом не построен, говорить о передаче жилья нельзя: фактически никакого жилья еще нет. В этом случае можно требовать передать дольщикам сам объект незавершенного строительства.
Это очень хлопотный для дольщиков путь, так как, согласно статье 201.10 закона о банкротстве, дольщикам предстоит самим достраивать свой дом, организовав для этого жилищно-строительный кооператив (ЖСК), на баланс которого и будет передан недостроенный объект. После чего участники ЖСК должны собрать требуемые деньги, нанять подрядчика и контролировать стройку. Этот путь выбирается редко: большинство дольщиков чаще всего не соглашается достраивать здание за свой счет — нет таких финансовых возможностей.
В-третьих, дольщики могут выдвинуть требование о том, чтобы недостроенный дом был закончен сторонним застройщиком. Такая возможность описана в законе и действует с конца 2015 года. Если новый застройщик привлекается, он получает в свое распоряжение не только имущество обанкротившейся компании, но и ее обязательства.
Наконец, можно взыскивать денежную компенсацию в размере внесенной суммы. Такое решение разумно, если стройка так и не началась или замерла на начальном этапе. Если включить в реестр требований именно эту претензию, договор долевого участия нужно расторгнуть, отказавшись от него в одностороннем порядке.
К сожалению, практика показывает, что именно денежные требования удовлетворяются редко: банкрот он и есть банкрот.
После того, как вы определитесь с требованием, его нужно изложить в заявлении, которое подается в арбитражный суд. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие ваше право требовать с застройщика. Обычно это договор долевого участия, приходно-кассовые ордера, платежные поручения и т. д. Все это в суд можно подать лично, через сайт или переслать заказным письмом с уведомлением. И если все заполнено правильно, арбитражный суд включает ваши требования в реестр требований кредиторов.
Подготовленные и поданные в суд документы отправляются заказным письмом с уведомлением арбитражному управляющему и застройщику.
P. S. Дополнительные возможности
У «пострадавшего» участника долевого строительства есть и дополнительные возможности для получения денежной компенсации. Компенсацию можно получить из компенсационного фонда, который как раз для этих нужд формируется с января 2017 года.
Денежную компенсацию можно получить и с поручителя, если таковой был в договоре и поручался за исполнение застройщиком своих обязательств. В частности, таким поручителем может быть банк.