Снять или купить в ипотеку? Вопрос относится к категории «вечных». У каждого из вариантов есть свои «за» и «против» — а в конечном счете каждый делает для себя этот выбор сам. Но есть и ряд достаточно распространенных заблуждений, иногда мешающих адекватно оценить ситуацию. О них сегодня и поговорим.
Миф первый. Расходы на ипотеку и аренду несопоставимы Варианты: ипотека обходится несравнимо дороже; аренда — куда более затратна, чем выплаты по ипотеке.
В действительности — в зависимости от конкретной квартиры, верными могут быть оба утверждения. Как и третье: расходы при ипотеке и при аренде — одинаковые. «В наших жилых комплексах в Новогорске аренда квартиры сроком на 15 лет и покупка ее в ипотеку также на 15 лет примерно сопоставима по расходам», — говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», и приводит следующие расчеты.
При покупке квартиры площадью около 50 метров и стоимостью 10 миллионов рублей в ипотеку сроком на 15 лет (первоначальный взнос 20 процентов — 2 миллиона) сумма кредита составит 8 миллиона, переплата — порядка 8,5 миллиона. С учетом первого взноса и ремонта (также около 2 миллионов) общая стоимость квартиры с процентами и страховкой составит порядка 20,5 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по кредиту — около 95 000 рублей.
Аренда такой же квартиры в жилом комплексе бизнес-класса стоит сегодня порядка 100 000 рублей, то есть расходы на аренду на те же 180 месяцев составят порядка 18 миллионов рублей, с учетом комиссии (допустим, однократной) они выльются в 18 100 000 рублей, но только в том случае, если арендная ставка будет стабильна все эти 15 лет (в отличие от арендной ставки платеж по ипотеке точно не вырастет). Если же ставка будет расти хотя бы каждые 5 лет на 10 процентов, подсчитывает Котровский, расходы на аренду составят уже не 18 100 000, а 19 755 000 рублей.
То есть, расходы получаются сопоставимыми. За вычетом одного обстоятельства — при ипотеке в собственности остается квартира.
Миф второй. Квартира в собственности — аргумент в пользу ипотеки и против аренды На самом деле нет. Например, на высокобюджетном рынке этот момент часто вообще не волнует клиентов. «Считается, что в сегментах бизнес-, премиум-, элит- и de luxe аренда гораздо выгоднее, чем ипотека или же просто покупка, — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Если предположить, что клиент решит арендовать квартиру стоимостью в 50 миллионов рублей со среднестатистическим ремонтом, соответствующим классу жилья, он будет платить примерно 200 000 рублей в месяц. Коммунальные платежи в этом сегменте обычно уже входят в стоимость аренды, налоги арендатору платить не надо, а мебель и техника предоставлены собственником. За год арендатор отдаст собственнику 2,4 миллиона, за 10 лет — 24 миллиона рублей». Переплата же по ипотечному кредиту в размере 25 миллионов, продолжает эксперт (при условии 50-процентного первого взноса за квартиру стоимостью в 50 миллионоа) за 10 лет составит практически такую же сумму, размер же ежемесячного платежа будет в два раза больше. В итоге, заемщик потратит только на ипотеку — без учета налогов, коммунальных платежей и затрат на ремонт и обстановку — более 40 миллионов рублей.
«При кажущейся выгоде аренды на вопрос, что действительно выгоднее, не ответит ни один риелтор. В случае с ипотекой клиент приобретает актив, арендуя жилье — возможность временно пользоваться чужой недвижимостью и нематериальное преимущество в виде мобильности. Что выбрать? Эту сложную дилемму надо решать только с учетом индивидуальных условий и обстоятельств», — резюмирует Румянцева.
Миф третий. Покупка квартиры в ипотеку — это вложение средств, тогда как аренда — просто пустая их трата И это, оказывается, не так. «Нельзя покупать жилую недвижимость в ипотеку с целью инвестиций. Обычный депозит в банке обычно предполагает схожую или даже большую доходность, — говорит Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development. — Кроме того, платеж по ипотеке заметно больше стоимость аренды недвижимости. Допустим, стоимость двухкомнатной квартиры составляет 9-10 миллионов рублей. При первоначальном взносе в 50 процентов и сроке кредита в 15 лет, ежемесячно будет необходимо платить порядка 60-65 тысяч рублей. А если нет 4-5 миллионов, а есть только 20 процентов от стоимости квартиры ля первоначального взноса, размер платежа увеличивается до 100 тысяч рублей в месяц». Аренда аналогичной квартиры обойдется максимум в 45-50 тысяч рублей.
Миф четвертый. Арендованная квартира — чужая, а ипотечная — своя Вообще-то, эээ, не совсем. То есть да, действительно, право собственности к ипотечнику переходит, но с таким количеством ограничений, что расслабляться не придется еще лет 15-20 (или на сколько взят кредит). Трехмесячная, скажем, просрочка вполне может стать причиной обращения банка в суд с требованием о взыскании квартиры. Для сравнения: на выселение неплательщика из съемной квартиры уходит обычно не меньше пары месяцев. Есть и прецеденты, когда процесс затягивался чуть ли не на полгода, например, “под соусом” того, что в зимние месяцы выселяемому просто некуда деваться. То есть, если не платить примерно одинаковое количество времени, лишишься и арендной квартиры, и ипотечной. И вот тут как раз, согласитесь, обиднее лишиться как бы своей квартиры. За которую еще и выплачено изрядно именно как за свою.
Как решить для себя, выбрать ипотеку или аренду? Советы дает Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:
Если вы стоите перед непростым выбором, то первое, о чем надо задуматься, помимо своего острого желания или потребности изменить жизнь к лучшему/улучшить свои жилищные условия, — о своем материальном положении и его стабильности.
Посчитайте все свои ежемесячные расходы, выплаты по кредитам, оплату различных пошлин и т.п. Теперь вычитаем получившуюся сумму расходов из семейных доходов. Если у вас остается сумма более 50 процентов, то можно подумать и об ипотеке. Если же сумма на остатке менее 30-40 процентов от общего семейного дохода (минус расходы), лучше остановиться на аренде.
Теперь давайте все посчитаем:
Допустим, аренда 2-х комнатной квартиры с новым ремонтом в хорошем спальном районе недалеко от метро стоит 35 000 – 40 000 рублей
2-комнатная квартира на вторичном рынке недвижимости, в таком же районе, в среднем состоянии, стоит примерно 7 000 000 рублей
При этом у вас должен быть накоплен минимальный первоначальный взнос в 15 процентов (1050000 рублей), при котором ежемесячный платеж составит почти 72 000 рублей (срок кредита берем 20 лет и ставку 13 процентов)
Для того чтобы ежемесячные платежи были меньше и составляли не более 40 000 рублей, первоначальный взнос по кредиту должен быть не менее 50 процентов от стоимости покупаемого жилья.
Теперь о новостройке: стоимость 2-комнатной квартиры эконом-класса без ремонта в ближайшем Подмосковье составит приблизительно 5 000 000 рублей, заплатить нужно 20 процентов первоначального взноса, т.е. 1 000 000 рублей, остальное пойдет в ипотеку с ежемесячным обязательным платежом — 42 600 рублей.
О сопутствующих расходах:
При аренде — расходы только на риэлтора, причем, скорее всего, он будет на кризисном рынке представлять интересы арендодателя. Это значит, что, вероятно, комиссию вы поделите с собственником (50 на 50), или даже этот расход полностью ляжет на плечи собственника.
Еще один транш в размере суммы ежемесячного платежа должен будет пойти на так называемый «гарантийный депозит» за аренду квартиры в последний месяц проживания.
При покупке квартиры в ипотеку дополнительных расходов будет немало, и их надо уметь планировать.
Это: комплексное ипотечное кредитование, стоимость которого варьируется около одного процента от суммы кредита и составит примерно 50 000 рублей, если это квартира на вторичном рынке, и около 0,3 процента — 15 000 рублей, — если это квартира в новостройке. Независимая оценка покупаемого объекта недвижимости приблизительно составит 5 000 рублей; аренда сейфовой ячейки или перевод средств на счет застройщика составит около 3 000 рублей.
Миф пятый: ипотечник несет ответственность за квартиру, арендатор — нет Увы и ах. Никакой безответственности в арендных отношениях нет и быть не может, если, конечно, все оформлено договором (если нет — само собой, решается “по понятиям”, и мы не уверены, что это лучше). Состояние квартиры, своевременные платежи, в том числе, и коммунальные — если такой пункт есть в договоре — все это становится ответственностью квартиросъемщика. С той, опять же, разницей, что в случае, если “что-то пойдет не так”, он лишится съемной квартиры, а не своей.
Есть, кстати, и оборотная сторона. Мало кто знает, но если в договоре найма не указан срок его действия, он автоматически считается заключенным на пять лет. И это, по действующему законодательству, сразу дает нанимателю дополнительные полномочия — например, не оповещать наймодателя о возможных новых обитателях квартиры (сонанимателях). Или, например, преимущественное право найма по окончании срока действия договора. В общем, есть смысл подтянуть матчасть.