Активы в виде зарубежной недвижимости – это не только престиж, надежность инвестиций и возможность проводить время в любимой стране. Это еще и довольно надежная «подушка безопасности» для детей, отличная возможность обеспечить им наличие сохранного капитала за границей. Но для того, чтобы наследники без проблем вступили в свои права, когда придет время, собственнику необходимо очень тщательно планировать процесс передачи недвижимости в наследство. Познакомимся с главными правилами этого процесса.
ПРАВИЛО 1.
Внимательно выбирать страну
Если вы только подумываете о приобретении недвижимости за рубежом, прежде всего вам необходимо с особенной тщательностью подойти к выбору страны, в которой будет находиться «второй дом». При этом стоит учитывать не только такие «логичные» факторы как рентабельность недвижимости, ее расположение и общие характеристики, но и изучить особенности местного законодательства в вопросах наследства. Ознакомиться с ними вам поможет профессиональный риэлтор или юрист, и этим этапом в поиске «идеального объекта» не стоит пренебрегать. «Предупрежден – значит вооружен», и возможных неожиданностей в виде огромных налогов на наследство или отсутствия возможности для постоянного проживания можно избежать, попросту правильно выбрав страну. Желательно сразу понять, можно ли впоследствии претендовать на получение вида на жительство или гражданства государства, в котором покупается недвижимость, а также «взвесить» суммы всех налоговых платежей. К примеру, на Кипре, помимо отсутствия налога на наследство и дарение, при инвестициях в экономику страны в размере €2 млн, покупатель недвижимости может претендовать на получения гражданства, и получить паспорт страны можно уже через шесть месяцев после подачи заявления.
ПРАВИЛО 2.
Учитывать нюансы законодательства
Право собственности на недвижимость за границей включает в себя вопросы международного права и налогообложения, относящиеся к наследованию и дарению. Если собственник зарубежной недвижимости не проживает на ее территории постоянно, то учитывается законодательство и наследственное право двух стран. При этом, страна нахождения объекта может иметь собственные правила и налоговые законы, которые могут кардинальным образом отличаться от российских. Порой в Европе встречаются весьма архаичные традиции относительно этого вопроса. Так, во Франции до 1819 года имущество иностранца автоматически переходило государству, и сегодня французское законодательство также «усложняет» жизнь иностранным собственникам: на недвижимость, расположенную во Франции, распространяется исключительно французское наследственное право. Это означает, что даже договоры наследования не всегда признаются в полной мере. В некоторых странах, таких как Испания, возможен выбор применимого законодательства. Однако в Италии и многих других государствах к вопросом наследования применяется закон гражданства завещателя. То есть, к примеру, если гражданин Австралии после смерти оставит недвижимость в Италии, на нее будет распространяться австралийское наследственное право. И таких нюансов сотни!
ПРАВИЛО 3.
Правильно составить завещание
Всем, кто заботится о своих будущих наследниках, стоит иметь ввиду, что при наличии завещания его содержание имеет преимущественное значение и решает множество спорных моментов. Что касается формы и особенностей составления завещания, то она зависит от требований соответствующей правовой системы того или иного государства. При составлении документа учитываются положения международных конвенций, в частности, Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года о коллизии законов, касающихся формы завещательных распоряжений. Очень важно заблаговременно составить завещание или рассмотреть возможность передачи зарубежной недвижимости в качестве дара. Здесь владельцу придется столкнуться с массой нюансов. Так, включение недвижимости или ее частей в холдинговую компанию, траст или семейный фонд может стать способом эффективного планирования наследования. Для того чтобы максимально выгодно распорядиться своими активами, необходимо заручиться помощью профессионального адвоката, поскольку самостоятельно разобраться в тонкостях законодательств зарубежных стран очень и очень сложно.
ПРАВИЛО 4.
Заранее рассчитать налоги
Получение наследства – это всегда оплата соответствующих налогов. Так, в США ставка налога на наследство может достигать 55%. В Европе, за исключением Кипра и Австрии, отменивших налог на наследство, ставки могут составлять 20-30% от рыночной стоимости недвижимости, даже если наследование происходит между супругами и близкими родственниками. В случае наследования лицами, не являющимися близкими родственниками, сумма налога может легко дойти до 60%, как, к примеру, во Франции. В Испании предельная ставка налога при передаче наследства в пользу состоятельных лиц, не являющихся родственниками, составляет 81,6% (как и в Бельгии – 80%). В Великобритании ставка налога на наследство – 40%, а на Мальте – всего 5%. Отсутствуют налоги на Багамских островах, в Сент-Китс и Невисе и в Канаде.
ПРАВИЛО 5.
Знать ответы на главные вопросы
Прежде чем приобретать недвижимость за рубежом, потенциальный собственник должен получить ответы на несколько важных вопросов:
1. Наследственное право какой страны (стран) будет применяться к выбранному объекту – и можно ли выбрать применимое законодательство самостоятельно?
2. Какие органы и суды отвечают за решение дел о наследстве в этой стране – и насколько просто или сложно решаются в них спорные вопросы?
3. Где и в каком размере должен уплачиваться налог на наследование в случае смерти заявителя – и можно ли снизить или даже избежать уплаты этого налога, предприняв соответствующие меры.
Пять советов эксперта владельцам зарубежной недвижимости относительно будущего наследования
1. Заранее озаботьтесь состоянием своих активов и оставьте своим наследникам завещание;
2. При составлении завещания обращайтесь к юристу в той стране, где находится собственность;
3. Выбирайте недвижимость в государстве, которое предоставляет возможность получить вид на жительство или гражданство.
4. Заранее продумайте форму владения недвижимостью (траст или семейный фонд);
5. Живите долго и счастливо!