Я давно обращаю внимание на странные публикации. Некоторые журналисты ради возможности привлечь внимание публики готовы пойти на многое! Они полагают: «Пусть информация будет непроверенная, пусть лживая, лишь бы что-то высказать, и привлечь к себе внимание любой ценой». И хотя подобные материалы не так губительны и последствия таких публикаций не столь отвратительны для читателей, тем не менее, зачем вводить людей в заблуждение? Зачем врать слушателям? Мне кажется, что пришёл момент, когда нужно внести ясность в одном вопросе, который неожиданно стал активно обсуждаться в разных СМИ.
Недавно появился материал под таким громким названием: «Альтернативные сделки на рынке недвижимости уходят в прошлое». Такой вот «шедевр аналитической мысли» был смело озвучен в эфире одной из уважаемых столичных радиостанций. Скорее всего, на сайте этой радиостанции мы не увидим извинений. Не стоит ожидать извинений и в прямом эфире. А жаль.
Автор соорудил жалкое подобие сенсации. При этом он попытался сослаться на мнение неких безымянных специалистов большой известной компании, давно занимающейся деятельностью, связанной с недвижимостью столичного региона.
Давайте разбираться по существу. Сразу уточню: разговор в основном идёт только о следках на вторичном рынке. Альтернативная сделка по схеме “Обмен «вторички» на «первичку»” возможна в исключительных случаях, так как в этом случае стандартная технология альтернативных сделок неприменима. Схема «Вторичка на первичку» возможна только с участием опытных и грамотных профессионалов, для которых нет нерешаемых задач. Всё больший интерес у клиентов солидных агентств недвижимости вызывает схема обмена имеющейся квартиры на альтернативную новостройку с помощью заёмных средств. Пока такие сделки проходят редко, поэтому они выглядят несколько экзотично. Это не удивительно, так как новые технологии отработаны не у всех банков. Кстати, и в риэлторской среде мало кто имеет успешный опыт проведения такого рода сделок.
Судите сами: приобретение альтернативной квартиры в доме-новостройке при помощи ипотечного кредита возможно, если предметом залога становится не покупаемая новостройка, а имеющаяся квартира. В этом случае семья проживает в имеющейся квартире до момента заселения и регистрации перехода права собственности на квартиру в доме-новостройке. Лишь в этой ситуации семья переезжает в новую квартиру, продаёт «старую», погашает кредит, и на этом сделка заканчивается.
Итак. Основной вопрос данной статьи: почему на рынке недвижимости преобладают альтернативные сделки? Причин, как мне кажется, несколько.
Московская недвижимость, даже с учётом некоторого снижения цен, о котором так убедительно говорил автор радиопередачи, стоит очень дорого. Безумно дорого. У большинства россиян нет сбережений, необходимых и достаточных для приобретения дополнительного жилья без учёта стоимости имеющегося. Даже с помощью ипотеки. Поэтому вот уже много лет статистические данные у серьёзных аналитиков рынка недвижимости не меняются. Примерно 80-85% сделок на вторичном рынке недвижимости совершаются, как альтернативные. То есть, во время сделки взамен продаваемой квартиры (комнаты) приобретается иное жильё, которое более подходит для желающих переехать в новую квартиру. Мотивация при этом встречается крайне разнообразная. Люди хотят переехать поближе к месту работы/учёбы, поближе к родственникам, подальше от них. Кому-то хочется поменять район проживания, сменить экологические условия, кто-то заинтересован в квартире большей площади, кому-то нужна доплата для решения своих финансовых вопросов, и т. д.
Альтернативная сделка — это объективно сложная высокорисковая многоуровневая операция, требующая тщательной подготовки, учета множества различных факторов и, несомненно, участия в сделке профессионалов. По нашим многолетним наблюдениям, самостоятельные попытки решения задач такого уровня сложности в большинстве случаев редко бывают успешны. Возникают вопросы сроков и взаимных обязательств, соблюдения разнонаправленных интересов сторон, юридической и финансовой безопасности, гарантий и полномочий, и т. п. Ну как тут самому разобраться?
Ипотечное кредитование, конечно же, вовлекло в орбиту рынка недвижимости сотни тысяч россиян, которые несколько лет назад не могли даже мечтать о своей квартире. Вместе с тем, ипотека добавила «головной боли» участникам событий. Возникло ещё одно важное действующее лицо: банк. У него полный спектр своих интересов и жестоких требований к заёмщику и к объекту кредитования. Ну как тут самому разобраться?
Постоянная регистрация по месту жительства гражданина также является важным фактором, влияющим на принятие решения о переезде в квартиру на вторичном рынке. Она позволяет участнику альтернативной сделки сразу после окончания государственной регистрации перехода права а) заехать и жить в новой квартире; б) получить постоянную регистрацию по новому месту жительства и освободить продаваемую квартиру юридически и фактически. Именно поэтому квартиры в новостройках могут участвовать в альтернативных сделках только при совпадении следующих условий:
-здание, в котором расположена квартира, возведено и принято государственной комиссией в эксплуатацию;
-все необходимые коммуникации подведены к дому и имеются на территории конкретной квартиры;
-право собственности на данную квартиру уже возникло и зарегистрировано в установленном законом порядке;
-в квартире имеется отделка (квартира не в бетоне);
-состояние придомовой территории соответствует всем нормам и требованиям;
-в это жильё можно переехать и жить, освободив продаваемую квартиру.
Можно долго и обстоятельно размышлять об особенностях подготовки и проведения альтернативных сделок. Стоит ли? Наверное, не стоит, так как большинство опытных специалистов рынка недвижимости чётко понимают: альтернативные сделки на рынке недвижимости не спешат уходить в прошлое. Хотя их и становится меньше и «цепочки» из квартир короче, но пока мы без них не сможем обойтись. Думаю, что в течение достаточно долгого срока. По крайней мере, до тех пор, пока средний россиянин со средним доходом сможет позволить себе свободно и спокойно приобрести для себя и своей семьи жильё по своему усмотрению в удобное для него время. Я так думаю, что эта красивая картина, безусловно, сложится. Но не ранее, чем лет через… десять. Возможно, и больше.