Департамент исследований и прогнозирования Центробанка подготовил аналитическую записку о состоянии рынка ипотечного кредитования в РФ, в которой говорится о рисках возникновения пузыря из-за высоких темпов роста объемов выдачи ипотеки.
Как пишут "Ведомости", авторы документа, мнение которых может отличаться от официальной позиции регулятора, анализируют бумы на рынках корпоративного кредитования в 2005-2007 гг. и необеспеченного потребительского кредитования в 2011-2013 гг., отмечая, что из этих ситуаций можно извлечь важные уроки для рынка ипотеки.
Составители записки отмечают, что зачатки будущих проблем у банков формируются раньше, чем кредитный бум достигает своего пика. Также в документе говорится, что кредитный бум через свои позитивные макроэкономические эффекты (рост совокупного спроса в экономике, занятости, зарплат, настроения производителей и потребителей) влияет на ожидания банков и заемщиков, и в результате банки могут недооценивать риски. Наконец, авторы записки полагают, что у ЦБ есть "реальная возможность заблаговременного прогнозирования проблем" у банков в реальном времени.
Согласно прогнозам "Дом.РФ" объемы ипотечного кредитования по итогам 2018 года станут рекордными и достигнут отметки в 3 трлн рублей. При этом в первой половине этого года ипотечные ставки были самыми низкими в истории России.
Опрошенные изданием эксперты не согласились с мнением аналитиков ЦБ о рисках для рынка. Так, аналитик Fitch Александр Данилов отметил, что как такового перегрева в ипотечном кредитовании нет, но есть ряд предпосылок к его возникновению в будущем. В частности, к этому может привести рост доли кредитов с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья – если цены на квартиры резко упадут, то залоговое обеспечение не будет покрывать стоимость кредита. Но пока цены относительно стабильны, а сроки кредитования в среднем составляют около 15 лет, поэтому описанный риск невелик, считает Данилов.
В свою очередь главный аналитик "Сбербанка" Михаил Матовников заявил, что выводы записки не соотносятся с ее содержанием. По его словам, в ней анализируются отзывы лицензий, доля просрочки и резервы по кредитам банков с разными темпами роста розничного или корпоративного кредитования в активах за прошлые годы, а выводы экстраполируются на рынок ипотеки, который в документе не анализируется. По мнению Матовникова, признаков перегрева ипотечного рынка в России нет.
Наконец, управляющий по стратегическому маркетингу "Промсвязьбанка" Андрей Бархота напомнил, что с сентября ЦБ дважды повысил ключевую ставку на 0,25 процентных пункта (п.п.), а ставки по ипотеке выросли с тех пор примерно на 1 п.п. По мнению эксперта, опережающие темпы роста ипотечных ставок означают, что банки действительно переоценили свою оценку кредитного качества. Исследование ЦБ, считает Бархота, готовит экспертное сообщество к росту доли проблемных ссуд, используя аргумент резонанса кредитного бума и экономического цикла. Но недостаток этого исследования состоит в том, что кризис необеспеченного потребительского кредитования может быть значительно более сильным в сравнении с ипотекой, поскольку этот сегмент более чувствителен к изменению доходов населения.
Напомним, в октябре аналитики Национального бюро кредитных историй пришли к выводу, что рекомендованный размер ежемесячного семейного дохода заемщика, необходимый для комфортного обслуживания среднестатистического ипотечного кредита в РФ, вырос в период с марта по октябрь 2018 года на 8,7%, с 64,7 до 70,3 тыс. рублей.