Сегодня, несмотря на все несовершенства нашей жизни, на рынке есть компании, которые самостоятельно, профессионально занимаются арендным бизнесом. В частности, в Москве и Санкт-Петербурге – это группа компаний «Пионер» и группа Becar. Компании продают помещения в апарт-отелях частным инвесторам и управляют арендным фондом.
Как рассказали в компании, ГК «Пионер» начала развивать сеть сервисных апарт-отелей в 2011 году. Первый МФК открылся в 2014 году в Санкт-Петербурге, московский проект YE’S был введен в эксплуатацию в конце 2015 года. ГК «Пионер» продолжает развивать сеть YE’S: в январе текущего года стартовали продажи второго апарт-отеля в Питере, еще один московский проект планируется реализовать в рамках ТПУ «Ботанический сад» рядом с ЖК «LIFE-Ботанический сад».
Апартаменты YE’S готовы к проживанию, продаются с дизайнерским ремонтом, встроенной мебелью и бытовой техникой. Объект управляется профессиональной компанией, предоставляющей весь спектр услуг, связанных с поиском арендаторов, их заселением, сервисом, управлением. При этом владельцы апартаментов могут самостоятельно искать варианты для сдачи в аренду. В юнитах можно проживать от месяца и до года.
В московском апарт-отеле YE’S в Митине около 80% покупателей – это инвесторы, планирующие сдавать помещения в аренду. Средняя ставка месячной аренды в обычный сезон в апарт-отеле составляет 40 000-50 000 рублей. Это на 15-20% выше стоимости аренды однокомнатной квартиры в новостройке в том же районе. Но надо учитывать, что из этой суммы следует вычесть налоги, вознаграждение управляющей компании. В итоге «чистая» сумма – это 30 000 – 40 000 рублей.
Группа Becar, как пояснил Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group, строит и управляет классическими апарт-отелями в Санкт-Петербурге. Формат номера - студия для кратко- и среднесрочного проживания, оборудованная кухней. В цену аренды включается минимальный набор услуг, чаще всего только финальная уборка. Это позволяет устанавливать цены на 40-50% ниже, чем в аналогичных отелях. Но они выше, чем цена студии в спальном районе, поскольку это все же гостиница. Тем не менее среднегодовая заполняемость под 80% показывает, что спрос очень высок. В ближайшие два года группа Becar начнет строить как минимум три-четыре отеля в крупных российских городах, прежде всего, в Петербурге, Москве и Калининграде.
По данным Ильи Андреева, доходность для частных инвесторов в текущем периоде составляет от 9 до 11% без учета роста стоимости активов и после оплаты услуг управляющей компании и коммунальных платежей. «Если учитывать период строительства апарт-отеля, то в горизонте 5 лет доходность в любом случае выйдет на 11%. Стоимость апартамента динамична, и за три строительных года она вырастает минимум на 30%. Если период строительства не учитывать, то доходность составляет 15-17%», - объясняет эксперт. Доходность управляющей компании - 5-7%.
Понятно, что аудитория компаний, развивающих коммерческие проекты, «выше среднего» - арендаторы с хорошим доходом, ценящие комфорт, туристы, не жалеющие денег на отпуск. Так, по данным официального сайта апарт-отеля YE’S в Митино, апартаменты площадью 42 кв. метра обойдутся в сумму 49 020 рублей в месяц, если арендатор живет более четырех месяцев. Если срок пребывания короче, эта сумма возрастает. А связавшись с оператором апарт-отеля Vertical в Санкт-Петербурге, корреспондент IRN.RU получил предложение за 70 000 рублей пожить месяц в студии (21-26 кв. метров).
Заглянем в регионы
Но куда же податься гражданину, который мечтает снимать жилье за 7-10-15 тысяч рублей в месяц, кроме как на частный рынок все к тем же «бабушкам», готовым предоставить скромную квартирку или комнатку с продавленным диваном…
Совсем небольшие ставки аренды можно найти в городах, где работает программа для очередников, им представляются квартиры в домах социального использования. Например, в Санкт-Петербурге, где ставки аренды в домах социального использования – от 7 тысяч рублей за однокомнатную квартиру.
Но главная задача государственной программы все-таки иная – создать рынок цивилизованного арендного жилья, доступный населению (а не только очередникам), задействовать механизмы с участием бизнеса, инвесторов. Общий объем финансирования программы «Ипотека и арендное жилье», рассчитанной до 2020 года, из бюджетных и внебюджетных источников – 114 млрд рублей. Схему ЗПИФа недвижимости будут пробовать и в провинции.
В регионах арендное жилье в России начали строить еще до официального старта госпрограммы «Ипотека и арендное жилье». По подсчетам Минстроя, в России к 2016 году было возведено около 1 млн кв. метров, предназначенных для сдачи в наем. Это, конечно, мало, если сравнивать с объемами снимаемого россиянами жилья (150 млн кв. м) и объемами годового строительства в стране (около 80 млн кв. м). 1 млн кв. м – это всего лишь 50 домов площадью 20 000 кв. м.
Схемы регионами используются разные, - тут и дома социального использования, и коммерческие программы. Диапазон цен соответствующий. Развивают проекты в Башкирии, Нижнем Новгороде, Ханты-Мансийском АО, Калужской области, Московской области (в частности, готовится несколько площадок в Монино). По мнению министра строительства Михаила Меня, успешные примеры - в крупных городах, где есть солидные промышленные производства, университеты. Так, в Калуге строительная компания часть жилья сдает сама, а часть продает инвесторам и управляет этим фондом. Подмосковные застройщики сегодня проявляют интерес к арендному бизнесу и к проекту АИЖК: жизнь заставляет. Предложение новостроек в Московской области сегодня огромное, конкурировать с Москвой, несколько сбросившей цены и переманившей к себе покупателей, тяжело.
Что еще нужно сделать
IRN.RU спросил экспертов, какие, по их мнению, нужны меры для развития рынка арендного жилья, помимо тех, что уже предусмотрены в федеральном законе № 217, посвященном наемному жилью и принятом в 2014 году. Согласно этому закону, застройщики должны получать земельные участки в аренду без торгов, заплатив только земельный налог, дополнительная поддержка - обеспечение участков инженерной инфраструктурой. По мнению Татьяны Полиди, директора Фонда «Институт экономики города», эти меры уже оказывают положительное влияние на рынок.
Помимо этого, эксперты предлагают уменьшить налоговую нагрузку, арендные платежи за землю, открыть доступ к недорогим кредитам на строительство.
Татьяна Полиди полагает, что необходимо снизить или вообще освободить от налога на имущество организаций собственников наемных домов коммерческого или социального использования. «Лучше освободить вовсе, так как это не будут выпадающие доходы региональных бюджетов. Сейчас такое имущество вообще отсутствует, поэтому поступлений от налогов на наемные дома в бюджеты пока и не идут. Предложение – простимулировать так их появление», - говорит эксперт.
С тем, что собственника необходимо освободить от уплаты налога на построенный объект арендного жилья и расположенные в нем жилые помещения, согласны и в компании «Пионер».
В компании Becar уточняют, что послабления, возможно, временные, нужны как для девелоперов, так и для частных инвесторов. Ведь земельные участки под апарт-отелями облагаются налогом, который пропорционально распределяется между всеми собственниками. «Зачастую речь идет об очень крупных суммах», - подчеркивает Илья Андреев.
Кроме того, по мнению Татьяны Полиди, необходимо снизить платежи за аренду земли - и для девелоперов на период строительства, и для собственников на период эксплуатации.
В компании «Пионер» предлагают, чтобы порог платы по договору аренды участка не превышал 1/2 земельного налога, рассчитанного для данного участка.
Серьезная проблема – это длинные и дешевые деньги, вернее, их отсутствие. Речь идет о недорогих кредитах для строителей. «Если, к примеру, доходность составляет 8-10% в год, а кредит на реализацию проекта берется под 15% годовых, то это, конечно, неживая история. Значит, стоимость денег должна быть другой» - комментирует Ольга Денисова из компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
Строителям тяжело платить проценты по кредиту на стадии строительства, пока еще нет встречного потока выручки от предоставления жилья в наем, объясняет Татьяна Полиди. Желательно, чтобы стоимость такого кредита была хотя бы на уровне ипотеки - 12% годовых. По мнению эксперта, помочь могло бы субсидирование расходов на оплату процентов в течение двух-трех лет строительства, что значительно сокращает расходы и повышает доступность найма, не создавая долгосрочных бюджетных обязательств: «Например, государство субсидировало стройку, но через субсидирование ипотеки физических лиц, покупающих жилье на стадии строительства. Можно, к примеру, эти же средства направить на такое же субсидирование – но уже юридических лиц и не на ипотеку, а на специальный строительный кредит, который после завершения строительства преобразуется в ипотечный. Аналогичная схема практиковалась АИЖК несколько лет назад в рамках программы «Стимул».
С идеей льготного кредитования согласны и в ГК «Пионер», уточняя, что это должны быть займы на строительство и эксплуатацию доходных домов со ставкой не более 8-10% годовых.
Министр строительства Михаил Мень не исключает, что после оценки пилотного проекта АИЖК вопрос о субсидировании кредитов для строителей арендного жилья, скорее всего, будет решаться положительно.
В компании Becar Asset Management Group дополняют список желательных изменений предложением законодательно определить понятие апартаментов, чтобы не допускать подмену, когда под видом апарт-отелей строится обычное жилье, включающее квартиры без отделки. А также обратить внимание на устаревшие, по мнению специалистов Becar, нормы инсоляции.
Что касается доходности, которая могла бы обеспечить нормальное существование всем участникам арендного рынка (строящим, сдающим, снимающим), то эксперты склоняются к цифре 8-10%. Сегодня обычная доходность арендного бизнеса на рынке частного жилья, напомним, – 4-5%.
Путь к дешевому жилью
Ожидать, что «съем» в арендных домах сразу окажется дешевым вообще-то наивно. Особенно сегодня, когда проект находится еще в зародыше.
Но нужда в арендном жилье огромная. Ирина Балкарова (АИЖК) привела следующие цифры: сегодня в России примерно 3,5 млн семей арендуют жилье общей площадью 150 млн кв. м (4% от жилого фонда) в основном в частном секторе. При этом, по данным ВЦИОМа, из 23 млн граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 8 млн готовы арендовать жилье.
«Думаю, рынок аренды и неквалифицированных инвестиций неизбежно придет в дешевое жилье, потому что на него самый большой спрос, - подводит итог Ольга Денисова, - Только предлагать его будет совсем необязательно АИЖК. Если механизм будет должным образом создан и защищен законом, предложение будет исходить от участников этого рынка. Например, от девелоперов».