Как и на рынке массовой аренды, в дорогом сегменте предложение жилья превышает спрос, а ставки топчутся на месте. Тем не менее есть и положительные сигналы: средний бюджет спроса растет и уже сопоставим со ставками, запрашиваемыми арендодателями, рассказали риелторы редакции IRN.RU.
Предложение
По данным Point Estate, количество предлагаемых в аренду дорогих квартир в Москве по сравнению с декабрем 2016 г. увеличилось на 11%, а относительно мая 2016 г. - на 15%. В Kalinka Group сообщают о росте предложения на 5-7%, в основном за счет супердорогих квартир, которые ранее не сдавались в аренду.
«В последние два месяца база нашей компании пополнилась эксклюзивными предложениями ценового уровня от $35 000 до $100 000 в месяц. Их сдают собственники, которые выбрали для своего проживания загородный дом или уехали за границу вместе с семьями. При этом владельцы таких квартир не хотят продавать эти активы, предпочитая сдавать их в аренду на длительный срок», - рассказывает Юлия Ковалева, директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group.
В Savills также отмечают рост числа квартир, предлагаемых в аренду, по сравнению с декабрем – на 3%. Однако относительно прошлого года показатель, по оценке компании, упал.
В целом по рынку снижение небольшое – на 5%, однако в некоторых районах количество экспонируемых квартир уменьшилось очень существенно, отмечает Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России. Например, в районе Кутузовского проспекта – на 35%, в Крылатском – на 29%, на Цветном бульваре – на 24%, Ленинском проспекте – на 18%, Краснопресненской - на 15%. В тоже же время в районах Фрунзенская и Таганская в настоящее время экспонируется почти на четверть больше квартир, нежели в аналогичный период прошлого года (на 24% и 19% соответственно).
«Тенденция уменьшения объема предложения на рынке высокобюджетной аренды Москвы прослеживается достаточно четко – с января 2016 г. данный показатель снизился на 12%», - подчеркивает Куликова.
По информации Point Estate, лидером по объему предложения остается Пресненский район, где сосредоточено 14,1% всего дорогого арендного жилья. Главным образом это апартаменты в построенных башнях комплекса «Москва-Сити». На втором и третьем местах расположились районы Хамовники (13,9%) и Тверской (13,7%).
Спрос
Спрос на московском рынке дорогой аренды растет или, во всяком случае, не падает. Число запросов от потенциальных арендаторов в Savills с конца прошлого года увеличилось на 10% (сравниваются периоды с ноября 2016 г. по январь 2017 г. и с марта по май 2017 г.). Количество сделок, по данным Blackwood, за I квартал 2017 г. увеличилось на 20% по сравнению с IV кварталом 2016 г.
Спрос остается на уровне начала года, но квартир на рынке по-прежнему больше, чем желающих их снять, отмечает Юлия Ковалева из Kalinka Group. Несмотря на это, ощущается дефицит квартир с хорошим, современным ремонтом, особенно в классе элит.
«В центре Москвы много квартир в так называемом «классическом стиле» со старой мебелью и старым ремонтом, в старых домах. Поэтому в Тверском районе появилось много недорогих предложений, в ценовом сегменте относящихся больше к бизнес-классу. Однако современному клиенту не нужны модерн и ар-деко, люди хотят жить в светлых, функциональных квартирах, оборудованных хорошей техникой и с удобным расположением. Таких квартир недостаточно на рынке элитного жилья. В бизнес-классе таких предложений больше. В основном это новые дома с качественной отделкой в районе Университета и Мосфильмовской, в Москва-Сити», - поясняет Виктория Сугробова, руководитель отдела аренды жилой недвижимости Troika Estate.
Ставки
Рублевые ставки на аренду дорогих квартир в Москве топчутся на месте. По данным Savills, средневзвешенный бюджет предложения в начале июня 2017 г. составил 316 400 руб. за объект в месяц (362 000 руб., по данным Point Estate) – это на 3% больше, чем годом ранее. По сравнению с декабрем 2016 г. показатель практически не изменился: по оценке Savills, ставки выросли на 1%, по данным Point Estate – просели на 1%.
В долларах динамика была более выразительной: рост на 6% относительно декабря и на 21% в годовом выражении на фоне укрепления рубля (средняя ставка - $6 410 в месяц по курсу ЦБ РФ на 31 мая – 56,5 рублей за доллар), подсчитали в Point Estate. Однако это вряд ли имеет большое значение, так как львиная доля предложения на рынке – 89% - номинирована в рублях. Валютные ставки распространены только в самом высоком ценовом сегменте: среди квартир дороже 550 000 руб. ($10 тыс.) в месяц в валюте номинированы 52%, отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Kalinka Group также не наблюдает существенного роста или снижения ставок. «Но по ряду объектов с завышенным ценником собственники согласились снизить цены до адекватных рыночной ситуации. Это помогает быстрее сдавать квартиры», - добавляет Юлия Ковалева.
По информации Blackwood, в I квартале средняя ставка просела почти на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 419 500 руб. в месяц. О снижении ставок на аренду дорогих квартир говорит и Виктория Сугробова из Troika Estate: «Если год назад у нас в агентстве превалировало число квартир со ставками от 600 000 руб. в месяц и выше, то сейчас все больше появляется предложений в бюджете 150 000 - 350 000 руб. в месяц».
При этом, по ее словам, квартиры сдаются по ценам значительно ниже заявленных – средний размер скидок на рынке элитной аренды она оценивает в 15-20%. Впрочем, представители других агентств недвижимости приводят менее впечатляющие цифры. По словам Юлии Ковалевой, в настоящее время скидки варьируются от 3% до 5%. А Елена Куликова из Savills утверждает, что собственники дорогого жилья сегодня не готовы предоставлять скидки. «Связано это с тем, что подавляющее большинство квартир в настоящее время выставлены для аренды по рыночным ценам, фактически гарантирующим ликвидность – и это коренное отличие текущей ситуации от того, что было, скажем, два года назад», - поясняет она.
В целом, пожелания арендаторов дорогого жилья относительно ставок сейчас сопоставимы с запросами владельцев квартир, продолжает Куликова. По данным Savills, в мае-начале июня бюджет спроса на рынке высокобюджетной аренды столицы составил 295 000 руб. за объект в месяц, что лишь на 7% ниже бюджета предложения. С начала года бюджет спроса увеличился на 5%, а в годовом выражении – на 9%.
Рост среднего чека сделки на арендном рынке подтвердили и другие агентства. По данным Point Estate, средняя ставка сданной в аренду элитной квартиры в мае 2017 г. увеличилась на 26% к декабрю 2016 г. и на 43% относительно мая 2016 г. (до 265 600 руб. в месяц). В Troika Estate средний чек сделки за год повысился на 30%, до 350 000 руб. В Kalinka Group показатель вырос с 325 000 руб. в декабре до 335 000 – 350 000 руб.
«Увеличение среднего бюджета сделки вызвано смещением спроса в сторону квартир большей комнатности и, соответственно, с большим бюджетом», - объясняет Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate.
Прогнозы
Рынок дорогой аренды стабилен, и никаких серьезных перемен риелторы не ждут. Скорее всего, уровень спроса и ставок не претерпит существенных изменений в обозримом будущем, считают опрошенные www.irn.ru агентства недвижимости. Единственное, по мнению Savills, возможна активизация спроса в высоком сегменте элитной аренды (в бюджете от 500 000 рублей за в месяц).
Наиболее значимым трендом последнего времени эксперты считают появление новых игроков на «цивилизованном» рынке аренды, где первопроходцами стали компании ГК «Пионер» и АИЖК.
По словам Александра Шибаева, в начале 2017 г. на арендный рынок вышел пул элитных апартаментов от застройщика в проекте «Звезды Арбата», где в аренду предлагаются лоты с дизайнерской отделкой «под ключ» площадью 70-200 кв. м на срок от 6 месяцев по цене 300 000 - 500 000 руб./мес. Также появилась информация о возможном появлении в одной из домов-книжек на Новом Арбате, который принадлежит компании ООО «Апарт Груп» (владелец Павел Те), апартаментов для длительной аренды.