В декабре прошлого года появились сообщения, что в сегменте новостроек Московского региона наблюдается ажиотаж спроса, который говорит не просто о сезонном оживлении рынка, но и о значительном оздоровлении его в целом. Так ли это? Мы провели опрос среди участников рынка недвижимости.
Какими были в плане деловой активности декабрь прошлого года и первая половина января этого года? Увеличилось ли число реальных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»):
– В декабре 2016 года относительно декабря 2015 года мы отметили незначительное снижение числа заключенных сделок в ЖК «Новый Зеленоград» (Солнечногорский район, МО). В то же время количество первичных обращений увеличилось на 60,3%. Январь также показал положительную динамику спроса. С 1 по 18 января 2017 года мы зарегистрировали на 28% больше первичных заявок, чем с 1 по 18 января 2016 года. Таким образом, можно говорить не просто о сохранении, а о росте интереса покупателей к подмосковной недвижимости. Об этом же свидетельствует и статистика Росреестра. По его данным, в декабре 2016 года в области зарегистрировано 184 760 прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это на 35% выше показателей ноября – 136 417 регистрационных действий.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:
– Относительно аналогичного периода прошлого года декабрь и январь показывают более низкие продажи. Например, в районе Новые Ватутинки (Новая Москва) падение составило треть. Однако это связано исключительно с ассортиментом предложения. В декабре 2015 года мы вывели в продажу новые корпуса по стартовым ценам, что, естественно, резко повысило интерес к проекту. В 2016 году в декабре новый объем лотов к продаже представлен не был. Соответственно, работа сейчас идет в абсолютно стандартном режиме. Стоит отметить, что снижение числа сделок не говорит о падении спроса. Если бы год назад мы не вывели новые корпуса, то спрос, скорее всего, был аналогичен сегодняшнему уровню покупательской активности.
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»):
– Безусловно, ажиотажный спрос на новостройки, особенно в массовом сегменте Москвы, наблюдается. В декабре 2016 года мы заключили на 47% больше сделок, чем месяцем ранее. Наш проект стартовал в мае прошлого года, поэтому сравнить текущий месяц с активностью клиентов в январе 2016 года мы не можем, однако в целом количество первичных обращений по сравнению со «спокойными» месяцами прошлого года снизилось незначительно: примерно на 10-15%. Что касается реальных сделок, то высокой покупательской активности в послепраздничный период ожидать нет смысла: потенциальные клиенты тратят средства на подарки и поездки, поэтому возвращаются на рынок только через пару-тройку недель.
Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»:
– В декабре 2016 года относительно аналогичного периода прошлого года количество заключенных сделок в городском квартале «Ривер Парк» показало небольшое снижение (на 13%). Январь 2017 года относительно января 2016 года обнаруживает примерно такое же падение. При этом общая сумма заключенных договоров снизилась всего на 2,8%. Таким образом, никакого ажиотажного спроса на рынке жилья мы сегодня не наблюдаем. Все относительно стабильно и намного спокойнее, чем в прошлом году.
Причина такой динамики заключается, во-первых, в увеличении цен по мере роста стадии строительной готовности. Во-вторых, ввиду смещения спроса в пользу покупки квартир большей площади. Интересно, что еще в 2015 году многие клиенты не готовы были брать кредиты и ограничивались при выборе жилья только имеющейся на руках накопленной суммой. Причина заключалась в сложной нестабильной экономической ситуации, высокой инфляции, снижающихся доходах населения. Сейчас поведение клиентов иное. Они готовы брать ипотеку, понимая, что квартира – долгосрочное вложение средств. Это говорит о том, что у потенциальных покупателей больше нет панических настроений. Люди готовы брать на себя кредитные обязательства, будучи уверенными в уровне доходов.
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»:
– Конец года считается одним из самых успешных периодов в плане продаж, так как многие покупатели ждут новогодних скидок, откладывая покупки на конец ноября и декабрь. В этом году спрос также подстегнуло завершение ипотеки с господдержкой – на этот раз окончательное и бесповоротное. Покупатели начали ускоряться еще осенью, когда стало понятно, что третий год подряд субсидировать ставку правительство не собирается. Старт новогодних акций стал кульминацией годового спроса. В частности, в «Сити-XXI век» количество сделок в декабре прошлого года превысило показатели 2015 года более чем в полтора раза. Январь традиционно характеризуется затишьем на рынке недвижимости, наступивший год не стал исключением.
Чем можно объяснить наблюдаемую тенденцию? Какие факторы в настоящее время более всего влияют на спрос на новостройки Московского региона?
Евгения Акимова:
– Несмотря на положительную динамику спроса в Подмосковье, далеко не все проекты ощутили на себе этот рост. Причина в том, что в 2016 году активно шло перераспределение покупательской активности в нескольких наиболее ликвидных проектах. Во-первых, повышенный интерес был сосредоточен в проектах, где представлены корпуса на высокой стадии строительной готовности. Покупатели перестали доверять новостройкам на котловане. Парадоксально, но наибольшая активность клиентов, по статистике, наблюдается сегодня не на старте продаж, когда стоимость жилья наиболее привлекательна, а во время закрытия контура дома, то есть после завершения всех монолитных работ. В этот период цены еще не достигли максимума. Одновременно готовность дома дает уверенность в том, что он будет достроен в срок.
Во-вторых, наиболее ликвидны квартиры с отделкой, ведь платежеспособность покупателя в массовом сегменте Московской области относительно невысока. Клиент стремится как можно быстрее заселиться, не дожидаясь окончания ремонта. Также он не хочет нести дополнительные затраты на отделку своими силами. За счет эффекта масштаба, массовой закупки стройматериалов и найма профессиональных бригад строителей ремонт от застройщика как минимум на 30% дешевле, чем если бы покупатель проводил его самостоятельно.
В-третьих, ликвидность проекта определяет его концепция, которая складывается из множества деталей и «фишек» комплекса. Улучшенная отделка входных групп, панорамные балконы, увеличенная площадь остекления стен, благоустроенные современные дворы, яркая запоминающаяся архитектура… Из таких вещей и формируется общее впечатление о жилом комплексе. Именно проекты, девелоперы которых строят «нетиповое» жилье, сосредоточили весь объем спроса и «подогрели» интерес к первичному рынку области.
Александр Зубец:
– Помимо стоимости квартиры, на интерес клиентов к проекту оказывает влияние уровень развития инфраструктуры. Причем не перспективной, а действующей. Сегодня к минимальному набору инфраструктуры (детскому саду, школе, поликлинике) добавились торговые центры, физкультурные спортивные комплексы, организованные прогулочные зоны. Если в проекте предусмотрены максимум пара детских садов и школ, то вероятность высокой лояльности клиентов к такому объекту минимальна. Например, у нас были случаи, когда покупатели выбирали именно наш проект по причине того, что мы строим жилую составляющую одновременно с инфраструктурой. Несмотря на то, что в жилом комплексе «через дорогу» цены были ниже, но ни детских садов, ни школ в рамках проекта построено не было.
Андрей Колочинский:
– На мой взгляд, одним из важнейших факторов спроса на московские новостройки массового сегмента сегодня стала миграция клиентов из Подмосковья. В проекте «Кварталы 21/19» мы фиксируем большой интерес со стороны покупателей из подмосковных городов, которые продают свои квартиры и перебираются в столицу. Неслучайно на рынке эконом- и комфорт-класса в Московской области спрос в ушедшем году вырос только на 17%, тогда как в Москве он удвоился. Полагаю, что в 2017 году эта тенденция сохранится, ведь многие семьи сегодня предпочитают более перспективную с точки зрения трудоустройства и социальных услуг столицу, нежели Подмосковье.
Виталий Разуваев:
– Основные тенденции, которые определяют ситуацию на рынке, остаются прежними. Это острая конкуренция между застройщиками и их готовность бороться за покупателя с помощью различных специальных предложений – не все готовы снижать или хотя бы удерживать в прежних границах цены, однако постоянно действующие акции позволяют приобрести жилье по выгодной цене. Также актуальны уменьшение средних площадей квартир и сокращение средних бюджетов, продолжается перетекание спроса из Подмосковья в Старую Москву. В 2017 году на уровне спроса на жилье, скорее всего, скажется и окончание ипотеки с господдержкой. При этом многое будет зависеть от того, снизится ли в дальнейшем ключевая ставка и, как следствие, стандартная ставка по ипотеке.
По каким еще признакам, помимо роста обращений и числа сделок, можно судить, есть ли действительно оживление на рынке недвижимости Москвы и области?
Евгения Акимова:
– На мой взгляд, помимо роста обращений и числа зарегистрированных ДДУ, об оживлении рынка свидетельствует увеличение количества ипотечных сделок. Готовность клиента брать на себя заемные обязательства говорит нам о стабильности в экономике, на рынке труда и, что самое главное, об уверенности покупателей в собственных силах. Ведь еще полтора года назад, даже при доступных процентах по кредиту, клиенты не торопились со сделкой. Зато сегодня, несмотря на отмену господдержки, покупатели активно выбирают жилье и совершают сделки, что является позитивной тенденцией.
Александр Зубец:
– Любой девелопер при оценке уровня спроса в проекте использует три показателя. Количество первичных звонков, количество посещений офиса и количество заключенных сделок. Изменение пропорций между данными показателями говорит о тех или иных тенденциях на рынке жилья. Например, увеличение первичных звонков при одновременном снижении посещений офиса может говорить нам о том, что клиенты мониторят рынок, не торопясь со сделкой.
В то же время увеличение конверсии в сделки говорит об ажиотажном спросе. Например, подобную ситуацию мы наблюдали в конце 2014 года, когда граждане, опасаясь обесценивания рубля, вкладывали деньги, особо не раздумывая о том, насколько идеально подходит им конкретный жилой комплекс (многие сделки вовсе носили инвестиционный характер).
Андрей Колочинский:
– Как ни странно, для нашего проекта «Кварталы 21/19» немаловажным признаком покупательского интереса стали личные визиты клиентов, хотя чаще всего взаимодействие с покупателями на ранних этапах сделки проходит сегодня в основном в сети и по телефону. Дело в том, что заметная доля приобретателей квартир в нашем ЖК – это местные коренные жители Рязанского района ЮВАО. Чаще всего они заглядывают к нам по выходным, когда гуляют с семьями. Если число их визитов снизится, то для нас это будет знаком снижающейся активности клиентов.
Лариса Швецова:
– Об оживлении рынка может говорить и доля ипотечных сделок. В нашем проекте она варьируется в пределах 45-50%. Это средний для рынка показатель. На мой взгляд, его увеличение хотя бы до 60% может говорить о повышенном интересе со стороны покупателей и даже ажиотажном спросе, вызванном теми или иными событиями (как положительными, так и нет). С учетом того, что доля ипотечных сделок в «Ривер Парке» практически не увеличилась в 2017 году, это говорит об отсутствии какого-либо оживления на рынке и сохранении стабильного спроса.
Виталий Разуваев:
– Судить о текущей ситуации, когда после окончания ипотеки с господдержкой прошло менее месяца, пока еще рано. Можно лишь сказать, что признаками оживления на рынке, помимо активностей покупателей, всегда являются также активность девелоперов и инвесторов, вывод новых проектов и многообразие программ для приобретения жилья.
Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград»:
– Традиционно конец года сопровождается активностью на рынке недвижимости и повышением спроса на квартиры. Это связано с тем, что в это время застройщики предлагают своим клиентам привлекательные условия покупки: новогодние акции, скидки, подарки и бонусы. Таким образом, у людей есть возможность приобрести жилье с существенным дисконтом и сэкономить.
В нашей компании в декабре также действовали новогодние акции и скидки. Например, купив квартиру в одном из ЖК компании, покупатель мог принять участие в розыгрыше автомобиля. Скидки на квартиры в проектах, реализуемых ГК «Инград», в декабре достигали 7%, что также оказало влияние на продажи, и в целом конец года выдался удачным для нашей компании. По сравнению с III кварталом объем продаж в IV квартале вырос на 21%.
В конце года и по сегодняшний день спрос на жилье в Москве относительно Подмосковья существенно активизировался. Связано это с тем, что цены на квартиры в Москве достигли своего минимума, и стали сравнимы со стоимостью жилья в Московской области. Люди, которые решают вопрос с жильем, наблюдая такую тенденцию, отдают свое предпочтение в сторону Москвы.
Увеличение спроса на первичном рынке недвижимости в конце года обусловлено также окончанием срока действия ипотеки с господдержкой. Многие покупатели, зная о завершении программы госсубсидирования, поспешили приобрести квартиру в ипотеку на более выгодных условиях.
Рынок недвижимости будет активен и в течение 2017 года. Наблюдается улучшение макроэкономических показателей, налаживаются отношения с Америкой и, как следствие, ожидается отмена санкций. Все эти факторы окажут влияние на увеличение объема инвестиций в страну, стабилизацию рубля. В связи с этим люди не будут опасаться вкладывать денежные средства в недвижимость.