Аукционный рынок недвижимости в России в основном состоит из имущества должников. На Западе реализация квартир на торгах – частая практика, в нашей же стране мало кто покупает жилые объекты через аукционы. Хотя побороться за жилье может любой житель РФ.
Аукцион аукциону рознь
Итак, существует несколько видов объектов, которые выставляются на продажу. Это может быть как имущество должников, так и обычные квартиры, которые реализуются самим собственником или муниципальными властями.
Сам аукционный метод был разработан в Соединенных Штатах Эфросом. Итак, недвижимость выставляется по заниженной цене, чтобы привлечь большое количество потенциальных покупателей. Если объект действительно представляет какую-либо ценность, его могут приобрести в два-три раза дороже среднерыночной цены. Квартира достается тому, кто предложит за нее самую высокую стоимость.
Сегодня в России такой метод реализации квадратных метров не очень популярен. Самые первые аукционы появились еще в девяностых годах прошлого века. Первые пару лет наблюдался настоящий бум на аукционные объекты, стоимость которых на торгах порой возрастала в двадцать-тридцать раз от стартовой цены. Но, чтобы получить подобный результат, приходилось постараться. Среднестатистическую «однушку» даже не имело смысла выставлять в качестве лота. А вот недвижимость в центре Москвы или квартиры в домах, расположенных в исторически значимых местах, сразу же уходили с молотка.
Задачи у человека, который занимался организацией торгов, было две: убедить продавца выставить лот по заниженной стоимости и найти тех, кто готов был побороться за объект и купить его. Владелец недвижимости рисковал больше всего, так как итоговая стоимость могла быть не на много выше стартовой цены. В таком случае продавец терял деньги. Но если квартира вызывала интерес, доход получался значительным. Следует отметить, что все зависело от поведения аукциониста, его умений и артистизма. Другими словами, это было некое представление, где все строилось на азарте.
Сейчас купить аукционную квартиру можно и в интернете. Существует великое множество порталов, где осуществляются электронные торги. Считается, что таким образом сводятся к минимуму риски сговора между претендентами, когда, к примеру, договариваются не поднимать ставки на определенный лот. Здесь сохраняется полная анонимность и конфиденциальность.
На аукцион выставляется «первичка», «вторичка» и ипотечная недвижимость. Лот предоставляется:
– Муниципальными властями;
– Банками;
– Риэлтерскими агентствами и частниками.
Аукционная недвижимость
Помимо залоговых квартир, на аукционах выставляют имущество правительства Москвы. Два с половиной года назад столичные власти начали реализовывать «вторичку». Торги устраивают один-два раза в месяц. При этом реализуются не только элитные и объекты, можно купить простую «однушку» или даже комнату. Но в основном жилье находится в престижных районах Москвы и Подмосковья.
На декабрь прошлого года власти столицы выставили на аукцион более тысячи квартир. Львиная доля – «первичка» в ЦАО, САО и Московской области. Около 50 объектов – «вторичка» в ЦАО, ЮАО, ЮВАО и ВАО.
К примеру, на квартиру ОП 65 кв. м., расположенную на 13 этаже 17-ти этажного дома в СВАО, установлена первоначальная стоимость в 6.6 млн. рублей. Размер задатка – 131 тысяча рублей. Квартира в ЦАО (ул. Пресненский Вал) ОП 56 кв. м. «стартует» с 14,2 млн. рублей. Задаток – 284 тыс. рублей.
Естественно, что есть планка, ниже которой вряд ли владельцы жилья согласятся выставить недвижимость. К примеру, квартиры обычно стартуют с пяти миллионов рублей, комнаты – с трех. Три года назад объекты удавалось продавать на 5-7 процентов дороже аукционной стоимости, в 2015 – на 10 %. С каждым годом данные показатели только растут.
Не только продавцы рискуют деньгами, выставляя квартиру на аукционе. Есть риск, что стоимость объекта в процессе торгов в разы превысит среднерыночную. Поэтому изначально нужно подумать, какой будет спрос на квадратные метры. Чем экзотичнее вариант, тем больше его будут хотеть купить. Но на самом деле ход событий не возможно полностью предсказать.
Если говорить о «первичке», то продавать квартиры в новостройках с молотка начали относительно недавно. Но уже сейчас можно найти множество хороших вариантов в перспективных или элитных районах. В основном здесь выставляется муниципальное или государственное имущество, так как это единственный реальный способ продажи такой недвижимости. Данный вид реализации объектов регламентируется законом РФ. Стартовая стоимость в таком случае будет ниже, чем на рынке вторичной недвижимости. К примеру, можно найти варианты от четырех миллионов рублей. При этом «двушки» и «трешки» практически не дорожают в ходе торгов, а вот «однушки» считаются привлекательным лотом. Но даже если стоимость увеличится на пять-десять процентов, она все равно будет ниже среднерыночной.
Почему выгодно покупать на аукционе объекты, выставленные правительством? Во-первых, договор не будет оспорен. Т.е. не стоит переживать, что через пару месяцев вас попросят покинуть жилье, так как там были, к примеру, прописаны несовершеннолетние. Во-вторых, стоимость недвижимости в любом случае будет ниже среднерыночной. Что касается недостатков, то это ограниченное количество предложений и большой задаток, который при отсутствии совершения сделки возвращается через пять дней. Плюс, банки за проведение денежных операций могут брать процент. Квартиру вы не купили, а определенную сумму потратили.
Залоговое имущество: дешевые квартиры
Принять участие в аукционе, где выставлено залоговое имущество, специалисты рекомендуют тем, кто хочет приобрести жилую недвижимость с большим дисконтом. Банк, выставляющий квартиру должника на продажу, стремится вернуть свои деньги. Его задача – продать объект как можно быстрее, поэтому стоимость ставится минимальная, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей.
Но не стоит гнаться за дешевизной, так как аукционная недвижимость может оказаться проблемной. Бывших собственников, которые не смогли погасить кредит, нужно выселить, а они могут продолжать борьбу за свои квадратные метры. Выгнать людей очень сложно и с моральной, и с финансовой точки зрения.
Так как банки практически не занимаются рекламой аукциона залоговой недвижимости, а найти полную информацию о лотах довольно сложно, узнать об интересном объекте можно лишь случайно. Обычно квартиры выставляются на продажу по фиксированной цене, реализуя их через витрины.
Несмотря на многие трудности, с которыми вы можете столкнуться при покупке залоговых объектов, в одном вы можете быть уверенны – такие квартиры юридически чистые. Плюс, если вы захотите купить недвижимость с привлечением ипотечного займа, вам могут предложить выгодную процентную ставку.
Частные аукционы
Аукционы, где недвижимость представляется частными лицами, не особо востребованы. Во-первых, люди до сих пор боятся столкнуться с мошенничеством. Во-вторых, проще купить уже готовый вариант по фиксированной стоимости, чем бороться за эфемерное счастье.
Как происходит продажа? Вначале агент выставляет объект по привлекательной для потенциальных покупателей цене. Около месяца специалист занимается рекламой, привлекая клиентов. Пару дней объект осматривается заинтересовавшимися лицами, затем агент ведет переговоры с теми, кто хочет приобрести жилье. Найдя покупателя, который предложил самую высокую стоимость, он сводит его с продавцом. Правда, владельцу недвижимости не выгодно сотрудничать с агентами, так как те берут деньги в таком случае не за результат, а за проделанную работу.
Как принять участие в торгах
«Подать заявку на участие может любой совершеннолетний гражданин РФ, имеющий идентификационный номер налогоплательщика, – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru. – Первым делом нужно получить ЭЦП и пройти аккредитацию, оплатить задаток (обычно составляет около двухсот тысяч рублей). На самом деле на все это уходит не менее полутора недель. Если аукцион планируют проводить через два-три дня, вы на него не успеете».
В ходе аукциона каждый предлагает свою стоимость. Участник, назвавший наиболее высокую цену за объект, считается победителем. Стать полноправным владельцем недвижимости он сможет через десять дней.
Несмотря на серьезный профессиональный подход организаторов к реализации имущества, покупая залоговую недвижимость на аукционных площадках, вы все же рискуете. Помните о том, что есть ряд нюансов и проблем, которые, однако, не мешают реализовывать объект. К примеру, задолженность по коммунальным платежам. Вряд ли вам захочется платить лишних 100 тысяч, которые накопились за годы проживания предыдущих владельцев.