У государства дефицит денег, и оно старается не замечать ипотечного рынка. АИЖК обещает, что все будет хорошо. Но не каждый рыночный игрок таким обещаниям верит.
Скорее всего, ряд банков продолжит в январе одобрение принятых до нового года последних заявок на госипотеку.
СТАВКИ СЫПЛЮТСЯ КАК ГОРОХ
Минувший октябрь банкиры посвятили дальнейшему снижению процентных ставок по ипотеке после того, как Банк России 16 сентября 2016 года принял решение снизить ключевую ставку до 10% годовых.
В первой половине октября еще сохранялась некоторая вероятность того, что банки отложат свой отыгрыш решения Центробанка на начало будущего года. Дескать, традиционный сезонный (предновогодний) рост спроса и без каких-либо послаблений обеспечит высокие объемы продаж.
Но на ипотечном рынке такие вопросы решают не сами банкиры, а исключительно Сбербанк России. И вот 18 октября основной игрок ипотечного рынка сделал жест, похожий на залп «Авроры».
Ставка по ипотеке с государственной поддержкой потеряла 0,5 процентного пункта, и такие кредиты стали выдаваться под 11,4% годовых. По другим ипотечным продуктам ставки снизились до 12-13% годовых в зависимости от суммы кредита и первоначального взноса (прежде – под 13-14% годовых).
Застигнутый врасплох второй игрок рынка – ВТБ 24 – отреагировал релизом о том, что тоже вот-вот снизит ставки. В итоге банки группы ВТБ (это придерживающиеся единой ипотечной стратегии банки ВТБ, Банк Москвы и ВТБ 24) доложили о снижении ставок уже 21 октября.
А далее пришел черед остальных участников рынка (см. таблицы 1, 2). И можно спрогнозировать, что за ноябрь снизят ставки самые ленивые кредиторы.
БОРОТЬСЯ ДО ПОСЛЕДНЕГО ДНЯ
Ирония ситуации в том, что часть игроков к октябрю не успели отыграть предыдущее снижение ключевой ставки Банком России. Соответственно, им пришлось пересматривать условия с разрывом всего в месяц. Напомним: если банк снизил ипотечные тарифы уже после того, как одобрил заявку, обычно назначенная ставка, по которой заемщик еще не начал выплаты, также снижается.
Между тем на границе октября и ноября Сбербанк принял еще одно знаковое решение. Он продлил сроки действия льготных процентных ставок по программе «Ипотека с господдержкой». То есть по всем заявкам, принятым Сбербанком до 31 декабря включительно, кредиты будут предоставляться с льготными ставками в течение срока действия одобренного решения. Независимо от того, успел кредитор одобрить заявку в декабре или отложил одобрение на январь.
Как подсказывает Роман Корников, генеральный директор Банка Жилищных Решений, другие банки планировали отрабатывать конец года по обкатанной схеме – одобрять кредиты в последние дни этого года с оговоркой: «Мы вам одобряем заявку, но вы должны выйти на сделку до такого-то числа». Более того, в предыдущие предновогодние бумы выдач некоторые банкиры констатировали, что имеют хорошие результаты исключительно потому, что с потоком заявок не справляются лидеры.
Теперь, похоже, таким игрокам придется менять стратегию по привлечению спешащих в последний вагон заемщиков госипотеки. Но на сегодня это локальная задача. Для банкиров гораздо острее стоит вопрос, что будет с рынком после 1 января.
С НОВЫМ ГОДОМ?
Уже никто из участников рынка не сомневается, что госипотека не будет продлена. У государства мало денег, и оно выбирает эконом-вариант господдержки. Отечественный ипотечный рынок должен расти за счет ударной работы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
На рубеже октября-ноября сайт Правительства РФ опубликовал подготовленный АИЖК и утвержденный президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам (протокол от 19 октября 2016 года № 8) паспорт проекта «Ипотека и арендное жилье» – по сути, программу развития данного рыночного сегмента до 2020 года.
Как поясняет руководитель Аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко, ставка делается на ожидания от внедряемой АИЖК Фабрики ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). АИЖК готовит к внедрению технологию выпуска ИЦБ, обеспеченных гарантией Агентства. Ожидается, что однотраншевые бумаги будут выпускать быстро и они дадут банкам доступ к более дешевому фондированию. За счет повышения ликвидности и снижения кредитного риска у банков граждане получат более низкие процентные ставки и надежный финансовый инструмент сохранения и инвестирования сбережений.
Впрочем, эта программа собирает массу критических отзывов. «Ипотечные ценные бумаги у инвесторов не популярны, – отмечает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – А рынок аренды как был серым, так и остается таким, ничего не изменилось за тридцать лет».
Таким образом, гарантированной поддержки в будущем году ипотечный рынок не получает.
А ЧТО ПОТОМ?
В то же время значение ипотеки для сегодняшнего рынка жилой недвижимости трудно переоценить. «В текущем году ипотека остается основным локомотивом рынка первичной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленобласти, – констатирует коммерческий директор “Главстроя-СПб” Алексей Гусев. – Сегодня в проектах “Главстроя-СПб” 55-60% продаж совершается с привлечением банковских займов. Полагаю, что до конца 2016 года объем ипотеки может вырасти еще на 10-15% в связи с завершением государственной программы субсидирования ипотечных ставок».
При этом начальник аналитического отдела «Главстроя-СПб» Петр Буслов отмечает, что в других регионах, например в Московской области, доля ипотечных продаж заметно выше – 80%. Это значит, что как минимум в Московской области у покупателей почти нет живых денег. Без дешевых кредитов рынок элементарно встанет.
Встанет без госипотеки и ряд банков. «У нас много банков, у которых на госипотеку приходится 65-75% ипотечных выдач. Что они будут делать после 1 января?» – задается вопросом сопредседатель Комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов.