Фонд помощи дольщикам начнет работать 1-го января. Эксперты обсуждают плюсы и минусы нововведений, обращая внимание на возможные злоупотребления и вероятный рост цен на недвижимость. Теперь, скорее всего, у властей останется меньше способов привлекать инвесторов к долгостроям.
С 1-го января начнет работу компенсационный фонд дольщиков, который будет наделен функциями арбитражных управляющих, после чего у его представителей появится возможность банкротить застройщиков. Соответствующее постановление уже подписано Дмитрием Медведевым. Организация будет создана на базе НКО (некоммерческой организации) «Фонд единого института развития в жилищной сфере», который входит в структуру Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Учредителем фонда выступит Минстрой. Теперь чиновники обяжут застройщиков платить в фонд по 1% от стоимости строительства каждого объекта.
В СМИ также появилась информация представителей АИЖК о том, что застройщикам не обязательно будет сразу уплачивать взносы за весь дом. Отчисления можно будет перечислять при заключении каждого нового долевого договора. Если застройщик в будущем обанкротится, эти деньги будут направлены на завершение строительства или выплату дольщикам компенсаций.
Какие изменения вступят в силу в 2017 году?
По словам Марины Козик, юриста компании «НДВ-Недвижимость», изменения нацелены на исключение из процедуры банкротства застройщиков арбитражных управляющих (профессиональные управленцы, основной функцией которых является антикризисное управление предприятием под контролем арбитражного суда). Их функциями будет наделена некоммерческая организация, созданная в организационно-правовой форме фонда. Этот фонд будет осуществлять полномочия конкурсного управляющего (внешнего управляющего) через назначенного им из числа своих работников человека, действующего на основании доверенности.
Юрист выделяет основные изменения, которые начнут действовать вместе с новым законом. Во-первых, вышеуказанный фонд должен быть наделен полномочиями по формированию компенсационного фонда долевого строительства. Во-вторых, будет осуществляться контроль за поступлением взносов застройщиков в этот фонд долевого строительства. В-третьих, он будет проводить выплаты возмещения участникам долевого строительства при банкротстве застройщиков и т.д.
Имущество компенсационного фонда долевого строительства планируется формировать за счет обязательных отчислений застройщиков, а также дохода от инвестированных в него средств. Выплаты дольщикам предусмотрены в том случае, если в отношении объекта недвижимости будут производиться обязательные отчисления, застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении этой компании открыто конкурсное производство (завершающая процедура банкротства). Фонд будет вносить в единый реестр застройщиков информацию об объектах долевого строительства, в отношении которых уплачены взносы в компенсационный фонд, рассказывает Козик.
Государство уходит от ответственности
Игорь Быковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», сетует на то, что госорганы перекладывают ответственность на НКО, но оставляют за собой право выдавать разрешение на строительство:
— Идея создания фонда поддержки дольщиков весьма здравая и благая. Однако в том виде, в каком предлагается это сделать сейчас, реализовать ее будет сложно. Уже даже предварительно озвученная информация говорит о том, что механизм создания госфонда до конца еще не проработан и является очень сырым. Взять, хотя бы, само название. Если такой фонд будет создан на базе НКО, пусть даже и в структуре АИЖК, то говорить о поддержке дольщиков со стороны государства можно будет лишь номинально. Сейчас именно госорганы дают разрешительную документацию на строительство, а значит, по идее, они же должны контролировать строительный процесс. В случае же, когда функции контроля передаются НКО, туда же, по справедливости, нужно передавать выдачу все той же разрешительной документации.
Открывается широчайшее поле для злоупотреблений
Эксперты выделяют большой потенциал для злоупотреблений в новой схеме. Игорь Быковский обращает внимание на возможность фонда оказывать помощь застройщикам без должного контроля со стороны, по своему усмотрению:
— Конечно, самый главный вопрос касается «прозрачности» деятельности нового фонда. Похоже, что на коррупционную составляющую новую идею никто не проверил. Поле для злоупотреблений здесь открывается широчайшее. Новому фонду поддержки при условии отсутствия четких правил игры ничего не стоит выдать безвозмездную финпомощь для завершения стройки определенному застройщику и получить так называемый «откат». Еще вариант — представители фонда, если окажутся нечистоплотными, смогут оказывать определенное давление на застройщика.
Марина Козик также считает, что возникает вопрос относительно контроля фонда и процедуры ответственности. Это связано с тем, что на фонд, в том числе и на его представителей, не будут распространяться требования закона о страховании ответственности на случай причинения убытков лицам, участвующим в деле о банкротстве застройщиков. Также в новой схеме предлагается исключить процедуру наблюдения и финансового оздоровления, что фактически сократит процедуру банкротства.
Застройщиков нечем заинтересовать
Игорь Быковский обращает внимание на отсутствие поля для маневра в новом законе:
— Даже если идея заработает, все равно остается ряд вопросов. В частности, как при таком механизме будет осуществляться достройка незавершенных объектов. Сегодня, если какая-то стройплощадка заморожена, местные власти в большинстве случаев находят инвесторов, которым предоставляют определенные преференции, поэтому за счет разрешений на строительство других объектов такие инвесторы достраивают проблемные дома. А кто возьмется достраивать «замороженную» многоэтажку, в которой больше половины квартир уже продано, если возможности компенсировать затраты предоставлено не будет? Никакому застройщику это не выгодно.
Новостройки вырастут в цене
Дополнительные финансовые траты застройщиков в 2017 году, а также взносы в фонд могут сказаться на стоимости недвижимости, считает Игорь Быковский:
— Только в случае четкой проработки всех правил игры и всем понятных условий возможности расходования средств создание фонда поддержки дольщиков будет являться вполне разумным решением. В результате заинтересованные лица получат дополнительные гарантии, однако в качестве минуса их ожидает рост стоимости недвижимости, вызванный перекладыванием затрат застройщика на плечи покупателей жилья. И здесь речь идет не только о взносе в 1% от стоимости объекта, который предполагается отчислять в компенсационный фонд. В 2017 году, после введения поправок в ФЗ 214, застройщиков и так ожидают дополнительные финансовые траты.
Игорь Быковский говорит о том, что стоило бы многократно перепроверить все механизмы, заложенные в проект, а не спешить с его принятием:
— Резюме здесь может быть только одно — не стоит спешить и максимально тщательно прорабатывать все нюансы. Только после этого можно будет более детально говорить на данную тему.