В России появится компенсационный фонд обманутых дольщиков. Этот инструмент будет создан по распоряжению президента РФ Владимира Путина. Фонд заменит систему страхования, которая сегодня работает на рынке новостроек. Предполагается, что застройщики будут отчислять в фонд 1% с каждого заключенного ДДУ. Novostroy-M.ru спросил участников рынка, нужен ли этот инструмент сегодня, почему власти хотят заменить систему страхования и не вырастут ли цены на квартиры в новостройках из-за нововведения.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
С одной стороны, цель данного внебюджетного фонда социально-значимая и обоснованная. С другой стороны, возникает масса технических вопросов, связанных с деталями реализации этого юридического решения. Они пока, разумеется, не известны. Если с каждой сделки застройщик будет (или долевой инвестор - так как дополнительный сбор будет включен в итоговую цену по контракту) обязан заплатить обязательный сбор в новый компенсационный фонд, тогда неясна судьба этих денег в том случае, если сделка исполнена должным образом, и нет факта банкротства застройщика. Пока непонятно, останутся эти средства в собственности фонда или вернутся добросовестному застройщику в случае надлежащего исполнения сделки?
Другой вопрос связан с тем, что делать с другими формами защиты прав обманутых долевых инвесторов? Они остаются прежними или сокращаются? Законодатель ввел несколько лет назад высокие административные штрафы за нарушение некоторых положений федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В мае 2016 года принят федеральный закон, устанавливающий случаи привлечения застройщиков к уголовной ответственности в случае нарушения правил привлечения долевых инвестиций в строительство от граждан.
Напомню также, что застройщики по-прежнему обязаны страховать свою ответственность по долевым инвестиционным сделкам с гражданами или оформлять поручительство банка по каждой сделке. Кроме того, застраиваемый участок и строящийся на нем объект попадают в залог к частным инвесторам для защиты их прав, и в случае банкротства застройщика они вправе достроить здание путем образования ЖСК. Более того, в случае нарушения обязательств застройщика к сделкам между гражданами-инвесторами и застройщиками дополнительно к нормам федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г. применяется законодательство о защите прав потребителей.
Если будет создан подобный компенсационный фонда - страхование ответственности застройщиков, а равно как поручительство банков, лучше, на мой взгляд, отменить, так как, если они будут при этом сохранены, то будут дублировать обеспечительные функции нового фонда и способствовать росту себестоимости квартиры в новостройке без достаточных на то оснований.
За счет средств компенсационного фонда, возможно, долевые инвесторы смогут быстрее компенсировать свои убытки, чем при получении страховых выплат, или чем при удовлетворении кредиторских требований в рамках процедуры банкротства застройщика. Однако это зависит от деталей процедуры получения компенсации, которые пока не известны. C высокой долей вероятности свои дополнительные издержки застройщики включат в цену контракта. Поэтому, на мой взгляд, фактическим плательщиком взносов в компенсационный фонд будут сами инвесторы.
Владимир Дронов, ведущий юрисконсульт юридического департамента «НДВ-Недвижимость»
На наш взгляд, необходимость в создании такого фонда уже назрела. Вероятно, при должной реализации работы этого механизма мы получим действенный способ защиты средств дольщиков. Механизм, работа которого будет гарантирована государством, весьма актуален с учетом интересов покупателей квартир в строящихся домах.
Предположительно, реализация данного механизма призвана решить проблему денежной компенсации дольщикам, что очень важно. Однако людей, купивших жилье в первичном сегменте, все же интересует получение конечного результата. То есть, здесь мы подразумеваем наличие квартиры, тем более что возвращенная назад сумма (при реализации нового механизма), скорее всего, не сможет покрыть затраты человека на покупку другого жилья по изменившимся рыночным ценам, разумеется, в сторону повышения.
Реализация механизма, подразумевающего создание компенсационного фонда, стоит указанных затрат, тем более что речь идет о вполне приемлемых цифрах. Для сравнения, 1% от 5 млн рублей - это посильные 50 000 рублей. Страхование, представляющее собой механизм защиты интересов дольщиков, должно оставаться в качестве дополнительной либо альтернативной меры. Покупатели, столкнувшиеся с долгостроем, должны иметь возможность получения наибольшей компенсации в таком случае.
Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet
Пока без подробностей предполагаемой инициативы кажется, что компенсационный фонд - это избыточная мера, которая во многом дублирует функции уже существующего страхования гражданской ответственности, оно направлено как раз на удовлетворение требований дольщиков в случае банкротства застройщика. Предложен компенсационный фонд во многом из-за беспокойства властей, что страховая сфера не способна в полной мере обеспечить риски на случай банкротства застройщика. Ограниченное число страховых компаний обладают достаточным уставным капиталом, чтобы выплатить компенсации дольщикам в случае наступления страхового случая.
Банковскую гарантию застройщикам получить непросто, поскольку банки проводят серьезную экспертизу на предмет минимизации свои рисков. Однако помимо введения страхования гражданской ответственности власти предприняли ряд мер для минимизации рисков дольщиков: введение уголовной ответственности за обман дольщиков, контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств участников долевого строительства, ужесточение требований к уставному капиталу застройщика, замена страхования гражданской ответственности застройщика банковской гарантией и др. Дополнительная форма отчислений в компенсационный фонд, который возможно будет дублировать функции страховых фондов, только усилит нагрузку на девелоперские компании, поскольку эти средства уйдут из оборота, и застройщики не смогут их использовать для строительства. Пока неочевидно, что подобный фонд решит полностью проблему обманутых дольщиков, также как и непонятно, заменит ли он страхование гражданской ответственности или станет двойной нагрузкой наряду с ним.
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»
Несмотря на изменения, которые были приняты относительно недавно, существующая система страхования остается неэффективной. На практике только несколько банков готовы работать с девелоперами и брать на себя обязательства по выплате крупных сумм участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. Таким образом проблема недостроя остается нерешенной, и в случае ухудшения экономической ситуации в стране мы можем получить новую волну обманутых дольщиков.
Безусловно, сегодня назрела необходимость в реформе. Возможно, благодаря созданию компенсационного фонда дольщики смогут получить дополнительные гарантии. Однако эффективность нового механизма будет зависеть от сохранности денежных средств, поступающих в фонд. В свете последних событий уровень доверия к коммерческим банкам продолжает снижаться, поэтому, на мой взгляд, самым безопасным вариантом будет их хранение в крупном банке, подконтрольном государству.
Касательно ценообразования, можно предположить, что цена квадратного метра несущественно увеличится. Так, сегодня стоимость страховки для застройщика составляет в среднем 0,3 – 2,5 % от цены, указанной в ДДУ (в зависимости от стадии строительной готовности объекта недвижимости). Как и прежде, главным факторами, влияющими на стоимость жилья, остаются себестоимость строительства, объемы предложения на рынке, покупательская способность и общая экономическая ситуация в стране.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Основной вопрос, который возникает в отношении данной инициативы – за счет каких средств данный фонд будет сформирован. Если за счет государства, то при условии, что в случае банкротства застройщика из данного фонда пострадавшим гражданам будут выплачиваться денежные компенсации, а застройщикам, выступившим в роли реаниматора проблемных объектов, будут выдаваться льготные кредиты на достройку, которые они будут возвращать после реализации достроенных объектов, то инициатива может быть эффективной.
Если же планируется, что формировать фонд будут застройщики, то необходимо напомнить, что с 2014 года на рынке внедрен инструмент обязательной ответственности застройщиков перед дольщиками, он дублирует предложенную инициативу. Застройщики сейчас не могут приступить к реализации нового жилого комплекса, если не вступят либо в общество взаимного страхования, либо не застрахуют свою ответственность в страховой компании, то есть если не отчислят определенную сумму денег в качестве компенсации дольщикам на случай их возможного банкротства.
Прецедентов, когда дольщики бы получили страховые выплаты, в рамках данного механизма на рынке пока не было, но выплаты со своей стороны застройщики делают, для них это сейчас обязательное требование. Если, как сейчас предполагается, новый компенсационный фонд заменит страховые выплаты, то на цене новостроек это нововведение не отразится.