Неделю назад BKN.RU писал про открытое письмо уральских риэлторов президенту. История получила продолжение.
Напомним, Уральская палата недвижимости (УПН) – крупнейшее объединение профессиональных игроков рынка недвижимости, образованное в 1995 году. В его состав входят порядка 230 участников. Эксклюзивные договоры заключаются с момента основания УПН. Проблемы палаты начались c анонимной жалобы, направленной в региональное управление Федеральной антимонопольной службы в мае 2016 года, после чего антимонопольщики нагрянули с проверкой в УПН и ряд входящих в нее агентств. Причиной проверки стала договоренность компаний – членов партнерства о работе по системе эксклюзивных договоров. В результате проверки УФАС пришло к выводу, что «выбранные» агентства, как и сама УПН, нарушают отдельные статьи закона «О защите конкуренции».
В открытом письме президенту Владимиру Путину от УПН риэлторы сокрушаются: «Казалось бы, давно ушли в прошлое времена, когда по анонимному доносу устраивались поиски “врагов народа”!» Для них было «настоящим шоком» получить обвинение со стороны УФАС в содействии заключению антиконкурентного соглашения. «В последнее время государство уделяет большое внимание ситуации на рынке недвижимости, руководствуясь целями защиты интересов граждан-потребителей. В этой связи очень странно видеть, как руками антимонопольного органа пытаются вернуть на рынок ситуацию хаоса и недобросовестной конкуренции 90-х годов, от которой мы ушли благодаря общим усилиям всех членов УПН», – считают авторы письма.
После решения УФАС УПН в поисках справедливости обратилась сначала в головную контору ФАС в Москве. По словам представителей палаты, президиум ФАС России заступился за риэлторов и отменил решение свердловского управления. «Но при этом Уральская палата недвижимости по-прежнему обвиняется в том, что “довела до агентств недвижимости правила заключения договоров”, которых... вообще не существует!» – восклицают авторы письма.
Единственным выходом из сложившейся ситуации было обратиться в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Свердловскому УФАС об отмене решения, которое касается УПН. Однако суд первой инстанции оставил требования риэлторов без удовлетворения.
Другими словами, если бы агентства работали и заключали эксклюзивные договоры сами по себе, без всякого профессионального объединения, все было бы «чики-пики». А против тех, кто координируется, сегодня работает правило «больше двух не собираться».
Но как еще государство может бдить на рынке недвижимости? Как рассказывает генеральный директор АН «Александр Недвижимость» Сергей Сосновский, альтернативный пример регулирования государством агентских взаимоотношений имеется в США. Он предусматривает безусловное право агента требовать свое вознаграждение даже в случае самостоятельной продажи недвижимости клиентом, ранее заключившим агентский договор. «То есть у клиента изначально есть право привлекать или не привлекать агента к реализации своей недвижимости, равно как и право самостоятельно ее продать в любой момент, но при этом, в случае наличия такого договора, агенту гарантировано получение им вознаграждения», – заключает Сергей Сосновский.
Американский опыт – это, конечно, замечательно, но он сейчас в нашей стране не в тренде. Поэтому есть подозрение, что открытое письмо уральских риэлторов президенту останется без ответа.
Сергей Галалу, генеральный директор АН «Итака»:
Вопросы к формату эксклюзивного договора безосновательны и надуманны. В цивилизованной риэлторской компании эксклюзив – мощный инструмент продвижения и защиты интересов клиента. Всем профессионалам рынка недвижимости это хорошо известно. Вопросов у Федеральной антимонопольной службы к самому формату нет, а есть претензии к Уральской палате недвижимости, которые, насколько нам известно, были связаны с практикой по координации действий о незаключении второго эксклюзивного договора, которую применяли некоторые екатеринбургские компании. Такую практику, вероятно, можно расценить как нарушение закона о защите конкуренции.
Может ли клиент заключить эксклюзивный договор с двумя, тремя и более риэлторскими компаниями? Вероятно, да, может. Но в этом случае услугу он получит от одной компании, а заплатить должен будет всем. Нужно ли ему это?
Александр Портнов, генеральный директор АН «Русский фонд недвижимости»:
На мой взгляд, нужно различать существующий или мнимый сговор агентств по контролю над эксклюзивами, который привлек внимание антимонопольного ведомства, и законодательную базу договорных отношений. Согласно ГК граждане и юрлица свободны в заключении договора, о принуждении не может идти и речи. Но если клиент добровольно подписал договор, где прописаны определенные штрафные санкции за нарушение условий с его стороны, то он должен понимать, что берет на себя определенные обязательства. Допустим, агентство заключило договор с клиентом, после чего понесло расходы: постановка на кадастровый учет, размещение рекламы и т.д. А затем клиент решил обратиться к другим риэлторам. Имеет ли право агентство недвижимости запретить ему заключить новый договор, узнав о его намерениях через своих партнеров в профессиональном сообществе? Конечно же, нет! Клиент вправе заключить хоть сто новых договоров, просто он должен понимать, что другая сторона может подать в суд, обосновать издержки и потребовать возместить понесенные расходы.
Сергей Сосновский, генеральный директор АН «Александр Недвижимость»:
В соответствии со статьей 1007 ГК РФ агентским договором может быть предусмотрено обязательство клиента (принципала) не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами. Тем не менее право агентства на эксклюзивное представление интересов клиента плохо защищено нормативными актами, что приводит лишь к снижению качества оказываемых услуг. Задайте себе вопрос: сколько усилий вы будете прилагать к исполнению договора без гарантии получить вознаграждение за свой труд? К примеру, вам, как мастеру, заказали индивидуальный пошив костюма с правом в любой момент отказаться его оплатить. Вам будет комфортно его шить? Как показала судебная практика, исполнителю не так просто доказать фактически понесенные им временные и материальные затраты по исполнению договора до его расторжения по инициативе заказчика. Именно они подлежат в соответствии с ГК РФ выплате заказчиком исполнителю. К сожалению, между упущенной выгодой предпринимателя и убытками заказчика суд выбирает в большинстве случаев первый вариант.