Застройщики ждут, что уже этой осенью будет принят закон о статусе апартаментов, устанавливающий порядок регистрации граждан в них. Почти треть покупателей апартаментов рассчитывают на их скорейший перевод в жилой фонд. Вкладываться в такие метры можно. А вот можно ли будет полноценно жить на них, и тем более — жить с семьей и детьми?
Закон о статусе апартаментов, по последним данным, может быть принят уже осенью. «По крайней мере, об этом заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень на ПМЭФ», — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development. На этом фоне, подсчитали в NAI Becar, к июню предложение выросло на 41 процент по сравнению с показателями предыдущего квартала 2016 года, спрос увеличился на 10,5 процента. «Учитывая ситуацию на рынке коммерческих площадей, эти цифры выглядят вполне оптимистично», — говорит Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments. Аналитики Match Point и «НДВ-Недвижимость» выяснили, что треть покупателей приобретают апартаменты с расчетом на то, что достроенный объект будет переведен в жилой фонд. Ну и последние новости: АИЖК начало выдавать на апартаменты ипотеку.
То есть, атрибуты «регулярного» жилья все или уже в наличии, или ожидаются в ближайшее время. Дело за малым, обустроить этот формат для полноценного семейного гнезда. И девелоперы работают над этим.
«Апартаменты бывают разные, — рассказывает руководитель межрегиональной жилищной программы “Переезжаем в Петербург” Николай Лавров. — Первая категория — апарт-отели, где продаются, по идее, гостиничные номера с кухней. Дом сделан как гостиница со стойкой ресепшн, сдачей юнитов в аренду занимается управляющая компания. По сути дела, покупатель становится совладельцем гостиничного комплекса. Такую схему часто используют в Европе на побережьях. Вторая категория — это многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для строительства коммерческих зданий».
Застройщики нашли хитрый ход, как построить жилье на такой земле, продолжает эксперт: если в назначении использования земельного участка разрешено строение гостиничного комплекса, они строят жилой дом и называют его «апарт-отель», соблюдая требования для коммерческих строений, предназначенные для гостиниц. Если в назначении земли разрешена постройка только офисных помещений, а застройщик строит жилой дом и продает офисные помещения, называя их апартаментами, то использование их под жилье остается на страх и риск покупателя, потому что, по сути, жить в офисе нельзя. Хотя действенные инструменты для запрета проживания в данном случае с ходу вспомнить сложно.
Третья категория — переделанные старые производственные здания, так называемые лофт-проекты. «На мой взгляд, это самый интересный вариант с точки зрения необычной концепции проживания, — говорит Лавров. — Классикой данного “вида” являются большие двухуровневые квартиры с панорамным остеклением и дизайнерскими изысками, расположенные в краснокирпичных заводских зданиях ХIХ-начала XX века постройки. К сожалению, чтобы законно сделать их гостиничными, приходится производить вывоз грунта на несколько метров вглубь и очистку старых строительных конструкций. Не все на это готовы».
В основном, как говорят опрошенные «Домом» эксперты, апартаменты первого вида покупают люди от 30 до 50 лет, имеющие постоянное жилье. По большому счету, это инвесторы, вкладывающие деньги в доходную недвижимость в виде апартаментов. Зачастую они отдают затем апартаменты в управление УК. Апартаменты второго вида покупают люди, далекие от понимания разницы между коммерческими помещениями и жилыми, которые ищут недвижимость по самой низкой цене. Покупатели третьего вида — главным образом, успешные бизнесмены, небезразличные к архитектуре и современным направлениям дизайна. «И в последнее время во всех этих трех категориях спроса появились семьи с детьми», — отмечает Павел Бережной, исполнительный директор ГК С.Э.Р.
«Спрос на апартаменты среди семейных пар увеличился по отношению к прошлому году на 10 процентов, — рассказывает Роман Аблаев, генеральный директор “Хайтэк Девелопмент”. — Связано это, прежде всего, со снижающимся уровнем тревожности относительно регистрации в комплексах и с активным переводом девелоперами своих объектов в статус жилых. На сегодняшний день 30 процентов проектов в сегменте апартаментов содержат детскую инфраструктуру. Для девелоперов, работающих в этом сегменте, развитие детской инфраструктуры выходит на первый план». В частности, в МФК «Фили Град» (MR Group) для детей скоро начнет работу детский сад и будут построены детские площадки. В МФК «Водный» того же застройщика будет функционировать развивающий центр для детей. В МФК «Лайнер», где АИЖК планирует выкупить 295 апартаментов для последующей сдачи помещений в аренду, будет развита «околосемейная» инфраструктура: общие прачечные, колясочные, велосипедные комнаты и даже зоны для приема гостей арендаторов.
«Сейчас все проекты стараются включить в свой состав детскую инфраструктуру, — подтверждает эти наблюдения Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point. — Например, в нашем проекте МФК Match Point, относящемся к сегменту бизнес-класса, будет собственный детский сад на 100 мест, а также благоустроенная дворовая территория без машин с детскими игровыми площадками. Даже в элитных объектах девелоперы стараются создать условия для семей с детьми: обустраивают игровую комнату или классы для занятий с репетиторами, детские площадки, детский сад, в редких случаях — элитную частную школу. В домах на первых этажах зачастую организуют колясочную».
«Доля апартаментных комплексов с детской инфраструктурой (детскими садами, детскими комнатами, бэйби-клубами) составляет 15 процентов от общего числа проектов, представленных на рынке. Как правило, такой инфраструктурой обеспечены многофункциональные комплексы (МФК), включающие в свой состав разные типы недвижимости: квартиры и апартаменты, торговую и офисную (“Фили Град”, “Водный”, “Савеловский Сити”, “Царицыно-2” и др)., — приводит примеры Мария Литинецкая, управляющий партнер “Метриум Групп”. — При этом нужно учитывать, что передать детский сад на баланс городским властям непросто, поэтому чаще всего в апартаментных жилых комплексах детские сады становятся впоследствии коммерческими». При этом в интересах девелоперов сделать стоимость услуг таких учреждений для жильцов их комплексов минимальными, продолжает эксперт, и многие идут на это. В среднем стоимость услуг коммерческого детского сада, независимо от того, находится ли он на территории жилого или апартаментного комплекса, составляет около 25 тысяч рублей в месяц на одного ребенка. Помимо детских садов в МФК появляются детские игровые зоны и спортплощадки. «Не нужно забывать и о том, что в МФК есть большая доля коммерческих площадей, которые со временем арендуют языковые школы, бэйби-клубы, развивающие и творческие центры. В целом, современные МФК не уступают по обеспеченности детской инфраструктурой традиционным жилым комплексам», — резюмирует Литинецкая.
Примерно то же происходит и в Петербурге, где, правда, рынок апартаментов не столь широк. «Вполне логично проектировать апарт-комплексы с учетом детской инфраструктуры — школы, садики, кружки, прогулочные зоны, детские площадки, потребуется и определенное зонирование, специально выделенная детская комната, игровая и др., — рассуждает Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент". — Безусловно, существует ряд ограничений для комнат, в которых будет пребывать ребенок. Например, для детей младшего возраста неправильно предлагать комнаты с витражным остеклением. В детской комнате с балконом обязательно должно быть сделано надежное балконное ограждение. Когда девелопер планирует квартиру, то старается учитывать этот факт, предусматривает балконы и лоджии в гостиных и кухнях, где предполагается контроль взрослых. Нет явных противопоказаний к тому, чтобы детская комната соседствовала с кухней, гардеробной или располагалась ближе к выходу. Нет правил, что детская комната должна быть обязательно в глубине квартиры».
Спрос на детскую инфраструктуру со стороны покупателей апартаментов не может оставаться без внимания и со стороны тех, кто предоставляет такие услуги. «На сегодняшний день у нас уже имеется многократный опыт работы с застройщиками по проектам строительства ЖК, когда обязательно обеспечить всю необходимую детскую инфраструктуру (детские сады, школы и др.), — рассказывает Жанна Рыжова, основатель сети частных детских садов "Интересный Детский сад". — Однако, в связи с тем, что жильцы апартаментов в отличие от жильцов ЖК не могут рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию, у них возникает ряд проблем с тем, чтобы записать ребенка в муниципальную школу или в детский сад. На помощь таким жильцам приходят частные детские проекты в области образования, хотя и здесь застройщики апартаментов не обязаны обеспечивать социальной инфраструктурой свои объекты».
Уже сейчас застройщики выбирают в качестве операторов для обеспечения дошкольного образования коммерческие организации и даже делают для них специальные условия. «Местное дошкольное образовательное учреждение скорее всего также будет сдано в аренду какой-либо из сетей частных детских садов, и здесь уже речь идет о предпочтениях застройщика, — продолжает Жанна Рыжова. — Мы неоднократно принимали участие в таких тендерах, и в ряде случаев решение было сделано в пользу нашей сети. Именно благодаря таким историям открылся наш сад в ЖК "LIFE-Митинская Ecopark", а в сентябре начнет работу еще одна площадка в ЖК "Маршал" в Щукино. И застройщики специально идут на уступки участникам рынка частного дошкольного образования, чтобы сделать свои объекты привлекательнее для жилья. Так как, предоставляя частное дошкольное образование, у жителей таких объектов появляется возможность отдать ребенка в садик, где за ним не просто будут присматривать, а прежде всего заниматься его всесторонним развитием, общаться с ним на равных, а не задавливать авторитетом, и в то же время развивать в нем важные человеческие качества».