Рынок недвижимости за годы кризиса заметно изменился. Изменились не только риэлторы, но и клиенты. О том, какие отношения складываются между участниками жилищного рынка сегодня, как, к примеру, реновация пятиэтажек в столице повлияла на психологию продавцов, рассказывает управляющий директор «МИЭЛЬ-Франчайзинг» Роман Мурадян.
— Любое изменение влияет на рынок недвижимости. И информация, которая муссируется вокруг программы реновации, тоже оказала свое влияние. К примеру, некоторые продавцы пятиэтажек начали поднимать цены, к чему покупатели, конечно, не готовы; некоторые, наоборот, сняли свои объекты с продажи, чтобы получить новое жилье. На сегодняшний момент, по ощущениям, уже всё успокоилось.
— И рынок притормозился?
— Конечно, нет. Тем более, что доля пятиэтажных домов, подпадающих под реновацию, в общем объеме предложения вторичного рынка составляет не более 10%. Динамика рынка остается позитивной. Только квартирами по завышенной цене мало кто интересуется.
— Говорят, что нынешние зимние месяцы были непростыми.
— Рынок зимой качался. Сделки хотя и шли, но было непонятно, в какую сторону он будет двигаться. Сейчас вектор определен – весной рынок пошел вверх. Вышел отложенный спрос, многие поняли, что на рынке сложились достаточно благоприятные условия для решения квартирного вопроса. И хотя квартиры стали смотреть и покупать более активно, но на ценах это практически не сказалось. Все равно идет небольшое ценовое понижение.
— Но оживление покупательского спроса всегда играло на повышение.
— Сейчас ситуация другая. Во-первых, объем предложения и на вторичном, и на первичном рынке достиг максимальных за последние несколько лет значений. Во-вторых, психологически и покупатели, и уже большая часть продавцов готовы к снижению цены в ходе переговоров. Поэтому торг идет вниз.
— Торг — это понятно. Но общая тенденция должна бы быть иной.
— Общая тенденция все равно сохраняется в виде снижения цен. Более высоким спросом пользуется ликвидное жилье. Продаются быстрее те объекты, которые изначально выходят на рынок по «правильной» цене. Нахождение этой цены с учетом не только характеристик объекта, но и объема и особенностей предложения в конкретной локации, уровня цен на аналогичные объекты – в этом и заключается один из аспектов работы риэлтора и залог успешной продажи.
— Как обстоят дела с ипотекой?
— Количество сделок по ипотеке увеличивается.
— Хотя льготной уже нет…
— Но льготная ипотека сыграла свою роль, оживила рынок.
— Не лучше ли подождать снижения ставок, чтобы потом не переплачивать?
Ставки еще далеки до идеала, им есть куда снижаться, но откладывать решение квартирного вопроса нецелесообразно. Выбор предложений на рынке сейчас очень разнообразен, цены снижены, продавцы готовы к торгу. Причем для привлечения ипотечного кредита, лучше обратиться за помощью ипотечного брокера. Он под вас, под ваши потребности и возможности подберет банк; подскажет, как в случае изменения ставок можно поступить; объяснит, что написано мелким шрифтом.
— Но наверняка многие продавцы не хотят уступать?
— Есть и такое. Но многие не понимают того момента, что это ведет к потере времени и… денег. Они начинают понижаться в цене, когда рынок уже ушел еще ниже. В итоге получают за квартиру меньше того, чем могли бы получить несколько месяцев тому назад, если бы сразу чуть уступили в цене.
— И вот здесь важна роль риэлтора…
— Да. Риэлтор и должен объяснить людям ситуацию и ее последствия. И здесь важны не столько риски попасть в неприятную ситуацию, сколько много других разных упущений. Пока покупатель размышляет, прикидывает, психологически настраивается, то нужная квартира уже может «уйти». Или, наоборот, пока продавец размышляет о той цене, за которую он готов или не готов продать свой объект, может уйти покупатель. Все эти «стыковки», чтобы нужные покупатель и продавец нашли друг друга и не потеряли, и сделка максимально успешно для всех сторон состоялась, и совершает риэлтор. У риэлторов сейчас много инструментов, которые они применяют при поиске как квартиры, так и покупателя, которыми не владеют другие участники рынка.
— А говорят, что профессия риэлтора скоро отомрет.
— Эти разговоры я слышу уже давно. Помню, как с приходом интернета, многие предвещали смерть риэлторским компаниям. Но много ли их закрылось? Небольшие или однодневки – да. Тут вопрос профессионализма. И называть всех риэлторами я бы не стал. Риэлторы – это те, кто отстаивает интересы клиента, кто отвечает за свои действия. Современные риэлторы должны научиться работать в новых условиях рынка, активно осваивать новые инструменты, включая, социальные сети. Это наше будущее. И мы этому обучаем. Учим, как создавать имидж компании, как продвигать объекты, как взаимодействовать с клиентами.
— Что, стоит отметить, совсем непросто.
— Да, в интернет-пространстве есть свои законы, поэтому и обучаем. Вчера были газеты и журналы. Сегодня интернет, порталы и соцсети. Жизнь движется. И риэлтору, как никому, надо быть всегда в тренде. В частности, сегодня среди покупателей много молодых людей, они ищут квартиры уже по-другому.
— Скажите, а клиенты за кризис изменились?
— Они стали более избирательными, тяжелее расстаются с деньгами и тщательнее все просчитывают. Раньше проще принимали решения. Допустим, при покупке квартиры в ипотеку, если раньше старались быстрее погасить кредит, то сейчас подход другой. Сегодня многие заемщики не спешат гасить кредит досрочно, а рассчитывают на длительный срок, привыкают к равномерным платежам.
— А в иностранной валюте сейчас не берут ипотеку?
Традиционно – надо брать кредит в той валюте, в какой зарабатываешь. Сколько можно на этом обжигаться. Хотя и раньше об этом говорили, но просто до резкого скачка курсов валют ставки в иностранной валюте были более интересны.
— Вы говорили выше, что рынок настроен на активность. А где сейчас больше покупают?
— Традиционно Москва востребована покупателями не только из Московского, но и других регионов России, особенно с учетом снизившихся цен и большого объема предложения. Хороший спрос сохраняется в Подмосковье, здесь даже чаще покупают люди, которые приезжают из других городов России. Цены в области ниже столичных, экология в ряде городов лучше.
— Но говорят, что отмечается активность и в Сочи, и в Крыму.
— В Сочи – да, рынок недвижимости активно развивается, и спрос держится на хорошем уровне. В Крыму также отмечается увеличение активности, но не настолько, насколько хотелось бы. Все ждут открытия Керченского моста. Это сразу увеличит спрос, но и может спровоцировать рост цен. Поэтому заинтересованным в приобретении недвижимости на полуострове затягивать с покупкой не стоит.
— Наверное, Сочи для вас более привлекателен. Город более раскручен. Сколько у компании там офисов?
— Пока один, но большой в центре города. Один из наших самых успешных и динамично развивающихся региональных офисов. В перспективе планируем открыть офисы и в Адлере, и в Красной поляне.
— За рубежом пока не увеличиваете сеть офисов недвижимости?
— По своей инициативе нет. Но если на нас выходят компании, то рассматриваем их, хотя с выводами не спешим. У нас есть пока куда развиваться в Москве, Подмосковье и регионах России.
— А в Сибирь и на Урал, в богатые регионы внедряетесь?
У нас есть офисы в Иркутске, Новосибирске, Барнауле, Екатеринбурге и Челябинске. Это большие города с достаточно активным рынком недвижимости. Очень перспективны для развития франчайзинговой сети офисов недвижимости города-миллионники.
— И напоследок – как вы оцениваете перспективы риэлторского бизнеса в России?
— Повторюсь, что разговоры про умирание нашей профессии – это сказки. Я считаю, что у нас большое будущее. С рынка же уйдут непрофессионалы. Если у компании правильно выбрана стратегия и сильный менеджмент, никакие катаклизмы компании не страшны.
— А Франчайзи тем, которые под «крылом»?
— А в чем разница? И им тоже ничего не грозит. Потому как технологии и поддержка у нас едины для всех франчайзинговых офисов сети. Клиенты сейчас уже не едут на подбор квартиры в дальний офис, а выбирают поблизости от дома. Все услуги во всех офисах сети, в каком бы городе России или районе города они ни находились, предоставляются на одном высоком уровне. И наши клиенты это ценят.