С 1 апреля 2005 года федеральные власти с помощью ФЗ-214 начали наводить порядок в сфере продаж квартир в новостройках, не введённых в эксплуатацию. Если сказать проще, то речь идёт о «продаже долевого».
Закон разрешил продавать квадратные метры в недостроенных многоэтажках на любой стадии строительства. Смысл этого действия в том, что до сдачи дома цены гораздо дешевле, чем после неё. Порой, на стадии котлована, квартира стоит на 25 – 30% меньше готовой, и этот момент, соответственно, привлекает покупателей, готовых рискнуть и подождать год - два до окончания строительства. Федеральный закон № 214 во многом стал для дольщиков – инвесторов надёжным юридическим основанием защиты от произвола застройщиков, коих в 90-е и 2000-е годы появилось, как грибов в лесу после дождя.
Все мы помним скандалы с «Социальной инициативой» в Подмосковье и множеством других строительных компаний и просто фирм, каким-то образом получивших земельные участки под строительство и нанявших подрядчиков для возведения зданий. Но, не имея опыта в этой сфере, они успешно и по плану обанкротились. Краснодар в этом списке далеко не последний. Господин Полонский – яркий пример плеяды руководителей, промотавших деньги своих инвесторов.
До сих пор не решены вопросы возврата денег либо предоставления уже оплаченного жилья десяткам тысяч дольщиков во многих регионах России, в том числе, в Краснодарском крае.
Что нам стоит дом построить? Строительная отрасль последние 25 лет переживала несколько серьёзных кризисов и таких же подъёмов. Не будем касаться этой темы подробно, лишь напомним, что все, без исключения, россияне понимают, что, имея недвижимость, ты защищён от взлётов и падений рынка, и вложенные в недвижимость финансовые средства – лучшая возможность их сохранения и преумножения, так как рост цен на квадратный метр был, есть и будет, несмотря на небольшие колебания, а падает в цене только пережившее себя жильё «времён очаковских и покоренья Крыма».
При продаже долевого многие застройщики вообще не используют ФЗ – 214, а продают строящиеся квартиры и апартаменты по векселям, через жилищно – строительные кооперативы, по предварительным или инвестиционным договорам. Права покупателей (которые даже не являются дольщиками в юридическом смысле) в этих случаях защищены гораздо меньше, чем при покупке, регистрируемых в Регистрационной службе РФ квартир по договорам долевого участия согласно ФЗ – 214.
В связи с этими явлениями и поступило предложение о запрете к 2020 году продаж на стадии строительства с переходным периодом с 2016 года по 2020 год, когда можно будет купить квартиру в строящемся доме только подписав трёхсторонний договор с банком и застройщиком, по которому деньги будут аккумулироваться на специальном счёте. Важным условием будет и контроль за расходованием средств, хотя механизмы для этого процесса сейчас есть только у крупных финансовых структур, таких, как ВТБ и Сбербанк.
Чем грозят поправки в законе? Строительный рынок вообще и краснодарский в частности, получит серьёзный удар, ведь инвестирование будущих собственников квартир – один из двух основных путей финансирования строек, наряду с банковскими кредитами. Если останется только банковский кредит, рынок отреагирует в сторону снижения предложения и увеличения стоимости квадратного метра на 20 – 30%, но что указывают сами девелоперы. Небольшим компаниям придётся уйти с рынка, так как им просто невозможно будет кредитоваться.
На сегодняшний день по договорам долевого участия (ФЗ-214) продаётся 80-85% (по разным оценкам) недвижимости в строящемся сегменте жилого сектора. Гражданская ответственность застройщика, которая страхуется сейчас, в случае принятия поправок, будет переведена в банковские гарантии, а банкам придётся отвечать за риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств. Захотят ли банки работать по такой схеме продаж долевого – вопрос ещё не изученный. Страхование строительных объектов может стать панацеей в решении этих вопросов. Страховые компании могут страховать риски строительства, так же, как сегодня страхуют автомобили и всё, что с ними связано (ОСАГО и КАСКО).
Есть ли альтернатива? Для примера работы со строящимися объектами: в ФРГ покупатель квартиры в будущей новостройке передаёт аванс в размере 10% от её стоимости, а застройщик с пакетом таких выплат обращается в банк, где получает кредит. В результате, покупатель «бронирует» понравившуюся недвижимость, а потом приобретает уже готовую квартиру с учётом кредитной ставки банка, по которой застройщик взял кредит на строительство. Применима ли такая схема в России? Эксперты сходятся в мнении, что она достаточно жизнеспособна и актуальна.
Все варианты работы на строительном рынке по продажам долевого: ЖСК, ЖНК, инвестиционные договоры, ДДУ, векселя и другие виды продаж строящихся объектов недвижимости могут сосуществовать лишь тогда, когда права сторон в сделках будут одинаково защищены законом. Страхование могло бы решить эти вопросы раз и навсегда, но страховой рынок в нашей стране, как и некоторые другие части экономики, пока только в начальной стадии развития, несмотря на более чем двадцатилетнюю историю.
Обманутых станет больше Среди экспертного сообщества по вопросам развития строительного рынка и оценках в его стагнации и кризисе, бытует мнение по поводу применения новых поправок, касающихся запрета продаж долевого, что появится масса новых обманутых дольщиков, вложивших деньги в строящиеся небольшими компаниями объекты, которые, не найдя альтернативы прямому финансированию, вынуждены будут заявлять о банкротстве или «замораживании» строек. Что делать с этими гражданами, придётся опять решать государству. Наверное, без госпомощи строительный рынок будут ожидать очень сложные времена, «покруче» нынешних.
Правительство «за» В Правительстве России уже подробно обсуждают поправки о запрете в 2020 году с переходным периодом до этого срока, продаж девелоперскими и риэлторскими структурами квартир, домов, апартаментов на стадии строительства.
Скорее всего, решение будет принято, но, чтобы оно пошло на пользу экономике и каждому россиянину, желающему приобрести жильё или коммерческую недвижимость в новом доме, а не стало камнем преткновения и непонимания со стороны населения и участников строительной индустрии, необходимо «семь раз отмерить, один раз отрезать», а не наоборот, как часто бывало в нашем царстве – государстве.