После второго повышения ключевой ставки ЦБ ипотека станет дороже. Это отразится на всем рынке недвижимости, считают эксперты
Банк России 14 декабря принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,75% годовых. Это второе повышение в текущем году, которое соразмерно должно отразиться на ставках по ипотечным кредитам.
Ключевая ставка достигла своего пика (17%) в кризис 2014 года, что сделало практически недоступными жилищные кредиты, и с тех пор планомерно снижалась до марта 2018 года, когда достигла минимума в 7,25%.
О том, как будет развиваться рынок ипотечного кредитования в следующем году и как это отразится на спросе на жилье и его доступности для конечных потребителей, «РБК-Недвижимости» рассказали эксперты рынка недвижимости.
Рынок не ждет новых рекордов
В 2019 году рынок ипотеки не повторит рекордов 2018 года, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» эксперты. Ставки по ипотеке вырастут. Это будет проходить на фоне повышения налогов и традиционного роста тарифов ЖКХ, в итоге все отразится и на спросе на жилье, считают эксперты.
Снижения процентных ставок в ближайшей перспективе не прогнозируется, но и тенденций их увеличения до 12–13% нет, считает генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Владимир Каширцев. Критической для рынка цифры в 12% средние ставки не достигнут, уверена директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Скорее всего, ставка будет находиться в диапазоне 9–10%, в связи с этим увеличения объемов ипотечного кредитования в 2019 году не произойдет, уточняет Каширцев.
«Помимо роста ставок, которые объективно сокращают доступность кредита и жилья, нужно принимать во внимание ухудшение финансового положения населения, неизбежно последующее за повышением налогов, ростом тарифов ЖК и ускорением инфляции», — отмечает управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. Объем сделок с жильем в 2019 году, скорее всего, будет ниже, чем в этом, но останется выше, чем в 2017-м, прогнозирует управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Потенциальные заемщики должны готовиться к тому, что в обозримой перспективе ставки по ипотеке не начнут снижение. «А значит, каждый месяц промедления будет означать для покупателей удорожание квартиры, которую они хотят приобрести с помощью кредита», — считает генеральный директор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.
По мнению Толстик, цены на вторичном рынке [Москвы и Подмосковья] в 2019 году значительно подниматься не будут, так как реальные доходы населения вряд ли существенно увеличатся. «Если средневзвешенная ставка не слишком сильно превысит психологический барьер в 10%, то на вторичном рынке подобное повышение отразится несущественно», — говорит он.
На рынке же новостроек важно, что цены уж начали расти — застройщики Московского региона как минимум хотят успеть за инфляцией, поэтому если уже есть необходимость приобретения квартиры, то дальше можно не откладывать, уточняет Каширцев.
Динамика ипотечных ставок в Москве и Подмосковье в 2018 году, %
Месяц
Москва
МО
Январь 9,93 9,82
Февраль 9,74 9,75
Март 9,75 9,45
Апрель 9,65 9,36
Май 9,66 9,45
Июнь 9,44 9,36
Июль 9,42 9,97
Август 9,43 9,35
Сентябрь 9,41 9,39
Октябрь 9,37 9,44
Таблица: «Азбука жилья» по данным ЦБ РФ
Возможное повышение средних ставок, по мнению Толстик, приведет к тому, что заемщики оптимизируют свои покупательские предпочтения, а некоторые станут дольше раздумывать, потому что не будут уверены, смогут ли оплачивать кредит. «Как показывает опыт прошлых лет, покупатели предпочтут жилье более бюджетного типа, меньшей площади или с меньшим количеством комнат, снизится средний размер займа», — говорит топ-менеджер из «Миэля». По мнению Игнахина, часть покупателей и вовсе покинет рынок, другие отложат покупку на некоторое время, чтобы дополнительно накопить на первоначальный взнос. Как распределятся эти группы клиентов, представить сложно, но, учитывая стагнацию доходов, скорее всего, большинство переключит внимание на более доступные варианты жилья или вовсе откажет себе в улучшении жилищных условий, считает эксперт.
«Какой бы прогноз развития ипотечного рынка мы сейчас не делали, в целом очень высок риск резких и непредвиденных поворотов в экономике, способных повлиять на кредитование. Если исходить из консервативного сценария, не предполагающего внезапных шоков, ипотечный спрос будет постепенно снижаться», — говорит Кирилл Игнахин. Причем чем быстрее окажется рост ставок, тем заметнее станет угасающая динамика активности заемщиков, отмечает Литинецкая. Но и резкого падения спроса пока ожидать не следует, если вдруг Центробанк не нарастит резко ключевую ставку, добавляет эксперт.
Нельзя исключать, что в Москве ресурс нереализованного спроса еще велик и пока достаточно потенциальных покупателей, которых устраивают ставки по кредитам на уровне 9,5–10,5% годовых, отмечает Игнахин из Level Group. Если таких клиентов много, то рынку ипотеки в столице обеспечена «мягкая посадка», считает генеральный директор Level Group.
Рекордный год. Главные итоги
Итогом 2018 года стал рекордный рост рынка ипотечного кредитования в России. Специалисты аналитического центра ДОМ.РФ объясняют это ростом востребованности ипотеки как основного способа улучшения жилищных условий. По их оценке, сегодня с помощью ипотеки заключается 56% сделок в новостройках и 47% сделок на вторичном рынке.
В этом году жилищные кредиты стали доступны для 42% российских семей. С января по октябрь выдано практически 1,2 млн кредитов на сумму около 2,4 трлн руб. Это практически больше на 45% в количественном и на 58% в денежном выражении, чем за аналогичный период прошлого года.
Средние ставки по ипотеке за десять месяцев 2018 года составили 9,55%. Из-за стоимости фондирования в октябре-ноябре 2018 года основные игроки рынка подняли ставки по ипотечным кредитам на 0,5–1,5 п. п., но это уже практически не отразится на выдаче в 2018 году, прогноз по объему выдачи ипотеки по итогам года сохраняется на уровне 3 трлн руб. (+50% к 2017 году), отмечают аналитики. Средняя ставка выдачи, по оценкам ДОМ.РФ, составит 9,5–9,7%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года.
В ДОМ.РФ не ожидают падения объемов выдачи ипотеки в следующем году, но не исключают замедления темпов роста ипотеки. При благоприятных условиях ставки вернутся к снижению уже во второй половине 2019 года, вместе с этим перейдут к росту и темпы выдачи, сделали прогноз аналитики ДОМ.РФ.
В конце ноября 2018 года глава Минстроя России Владимир Якушев предложил запустить новую программу субсидирования ипотеки. Детали будущей программы пока не раскрываются.
Власти будут пристально следить за ситуацией со ставками по ипотечным кредитам ввиду той значительной роли, которую играет ипотека для строительной отрасли, говорит Литинецкая. «В следующем году власти действительно могут принять стимулирующие меры для поддержания спроса на жилье и кредит. Вероятно, будет перезапущена программа субсидирования ипотечных ставок, которая работала в 2015–2016 годах. Такая мера сможет поддержать высокий спрос на ипотеку в грядущем году, даже если кредитно-денежная политика и дальше будет ужесточаться», — предполагает Литинецкая.