Стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья – по прайсам, без учета скидок – за год упала в среднем на 3%, с 78,1 тыс. до 75,8 тыс. руб., а новые проекты выходят со средней ценой 72,3 тыс. руб. за метр. При этом средняя стоимость квартир в продаже сократилась сразу на 10,3%. Год назад квартира в новостройке стоила в среднем 4,7 млн, а сейчас – 4,2 млн. руб., отмечает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Причина такого дисбаланса – в сокращении средней площади жилья с 60,4 кв. м до 55,9 кв. м (-7,5%). В новых корпусах выводятся на продажу квартиры в среднем по 52,4 кв. м – это на 16,7% меньше средней площади квартир в новостройках, которые были распроданы за последний год и, соответственно, проектировались и выходили на рынок еще до кризиса.
«Чтобы не снижать цену метра, но уменьшить конечную стоимость квартиры для сегодняшних покупателей, платежеспособность которых упала из-за возросших цен на товары и услуги первой необходимости на фоне снижения зарплат, подмосковные застройщики уменьшают площадь жилья. В итоге сокращается как средний, так и минимальный бюджет покупки квартиры в Московской области», – поясняет Татьяна Калюжнова.
Минимальная стоимость квартиры в Подмосковье, руб.
От МКАД, км
1 кв. 2016 1 кв. 2015 Динамика, %до 5
1 480 200 2 259 000 -34,55 - 30
1 196 000 1 454 200 -17,8за 30
864 500 1 225 200 -29,4Источник: «ИРН-Консалтинг»
При этом цены в новостройках Московской области практически не растут по мере повышения стадии готовности: год назад квадратный метр в активно строящихся домах в среднем стоил 78,4 тыс. руб., а сейчас – лишь на 1,3% больше, примерно 79,5 тыс. руб.
«Конечно, это усредненные цифры, – подчеркивает эксперт. – В отдельных успешных проектах рост цен от начала строительства до его завершения достигает 15% и более даже в нынешних условиях. Но в основной массе новостроек стоимость метра стабилизировалась. Таким образом, граждане, решившие в прошлом году вместо покупки квартиры положить деньги в банк, сегодня могут купить жилье в том же доме по прошлогодней цене. А на доход от депозита сделать ремонт».
Покупатели не успевают за застройщиками По данным «Исследования рынка новостроек Подмосковья», за последний год количество домов в продаже увеличилось на 11,9%: 1099 против 982.
А число экспонируемых квартир – на 22,6%, с 55 900 до 68 600. При этом общая площадь продаваемых квартир увеличилась только на 13,4%, до 3,8 млн кв. м против 3,4 млн в 2015 г., в связи с упомянутой миниатюризацией жилых площадей.
Основная доля рынка новостроек Московской области приходится на 15-километровую зону от МКАД: 60% строящихся домов (662 штуки) и 65,7% квартир (45 000). Общая площадь всех новостроек в указанной зоне составляет примерно 13 млн кв. м – это почти 70% всего строящегося в области многоэтажного жилья.
«Чем ближе к Москве, тем выше спрос, - объясняет Татьяна Калюжнова. - В 2015 г. в ближнем Подмосковье продажи упали на 5-10-20% в зависимости от проекта, а за 15 км от МКАД - на 10-30%, при этом в отдельных проектах падение достигало 40-50%. В 2016 г. спрос сохраняется примерно на уровне 2015 г.».
По словам зампреда правительства Московской области Германа Елянюшкина, хотя продажи новостроек в штуках не претерпели существенных изменений, объем денежной массы, поступающей в строительные компании, уменьшился на 15-20% из-за снижения бюджета покупок и цены метра.
«Однако, несмотря на не очень радужную ситуацию со спросом, в общем и целом рынок жив, покупатели есть, – говорит Татьяна Калюжнова. – Проблема в том, что за застройщиками они не поспевают. За год завершились продажи в 292 новостройках, в активно строящихся корпусах предложение сократилось примерно на 38% и в метрах, и в квартирах. Но на рынок за тот же период вышло 409 новых домов, в которых предлагается 37,5 тыс. квартир площадью почти 2 млн кв. м. В результате разрыв между предложением и спросом растет, а значит, увеличивается срок экспозиции новостроек».
По мнению эксперта, огромный объем предложения, которого при нынешнем уровне спроса хватит на четыре года продаж, и в дальнейшем будет оказывать сильное давление на цены, поэтому говорить о развороте рынка пока не приходится. Тем более что подмосковные новостройки теперь вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с Москвой, где стоимость метра в экономклассе приблизилась к областному уровню – см. «Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков», «Спрос на новостройки уходит в «старую» Москву».
Это, кстати, признают и сами девелоперы. «Московская область всегда была неким дискаунтером, который перехватывал тот спрос, который выдавливался из Москвы за счет того, что предложение там было недостаточным и дорогим. Сейчас эта ситуация меняется. Активность московских застройщиков высока, заявляются новые проекты в бюджете 3-4 млн руб., что сопоставимо со стоимостью квартиры в ближайшем Подмосковье. Выходят проекты с ценой 110-130 тыс. за метр, и таких проектов становится много. Москва вступила с Московской областью в ценовую конкуренцию. И это не лучшим образом сказывается на подмосковном спросе», - отметил президент Ассоциации застройщиков Подмосковья, генеральный директор Urban Group Андрей Пучков, выступая 22 июня на конференции газеты «Ведомости».
При этом реальные доходы населения падают уже 19 месяцев подряд – в последний раз их прирост в годовом исчислении отмечался в октябре 2014 г. И существенного улучшения материального положения граждан пока не обещают даже официальные власти.
Однако, по всей видимости, средняя стоимость квартир в новостройках Подмосковья продолжит корректироваться в основном за счет увеличения количества проектов с маленькими квартирами, а не за счет снижения цены метра, которая уже приблизилась к инвестиционной себестоимости строительства, что, естественно, снижает рентабельность проектов, считает Татьяна Калюжнова.
В среднем, по данным Пучкова, подмосковные застройщики работают с рентабельностью в 10-12%. Внутренняя доходность проектов (прибыль девелопера), конечно, выше – строительство жилья в основном ведется на деньги дольщиков, а компания вкладывает лишь часть средств. Но тоже невелика – 20-25% по новым проектам. Как следствие, застройщики, скорее, будут приостанавливать реализацию новых проектов в Подмосковье, чем серьезно снижать стоимость метра. Если, конечно, экономическая ситуация в стране не ухудшится еще сильнее, потянув за собой и спрос на жилье, резюмирует Татьяна Калюжнова.