ЦБ, по сути, вводит для банков штрафные санкции за выдачу ипотеки с низким первоначальным взносом. Пострадают, конечно, и заемщики, и кредиторы. Но мера эта во многом вынужденная и, вероятно, необходимая.
Своими инструкциями Банк России исключает низкий первоначальный взнос по ипотеке из числа инструментов конкурентной борьбы. Как сообщили БН несколько ипотечных брокеров, в последние дни отдельные банки по пустяковым поводам начали отказывать в выдаче ранее одобренных ипотечных кредитов с первоначальным взносом в 15% и ниже. Официальных подтверждений этим фактам сами банки, что неудивительно, не дают.
ПЕРЕСТРАХОВАТЬСЯ, ЧТОБЫ НЕ ПРОИГРАТЬ
Как бы то ни было, определенных запретительных шагов от банков ожидать все же следует. Дело в том, что с нового года ЦБ собирается внести поправки в инструкцию № 180-И «Об обязательных нормативах банков», согласно которым такие займы будут считаться гораздо более рискованными. Как следствие, по кредитам с первоначальным взносом в 15% банки будут вынуждены увеличивать резервы в полтора раза, а при взносе в 10% и ниже – вдвое и даже втрое.
Кредитным организациям рост лежащих мертвым грузом резервов совершенно невыгоден. При этом перед новогодними каникулами банки традиционно не испытывают проблем с потоком заявок, так что, по их мнению, сотня-другая отказов погоды не сделает. Кроме того, кредиторы уверены, что клиенты никуда не денутся, ведь с большой долей вероятности конкуренты тоже отклонят заявку с низким взносом.
А с 1 января, в послепраздничное затишье, у банкиров появится время более основательно поразмыслить, как поступать с такими заявками: повысить процентную ставку или вообще вычеркнуть соответствующий вариант из продуктовой линейки.
ЧТО ДА ПОЧЕМУ
Сразу оговоримся: речь не идет о так называемой ипотеке с нулевым первоначальным взносом или без первоначального взноса. Эти продукты и прежде считались высокорисковыми. Ставки по ним назначаются запредельно высокие – почти как по потребительским кредитам, а условия одобрения находятся на уровне заградительных барьеров. Соответственно, предложения использовались и используются прежде всего как приманка для первого звонка. Счет же реально выданных подобных кредитов идет на единицы.
Но в том-то и дело, что решение Центробанка нацелено не против «нулевого взноса», а на достаточно большой сегмент рынка.
Уточним: еще год назад среднестатистический первоначальный взнос пребывал на уровне 30%, весной же обозначился тренд на снижение, и достаточно сильный. «В последние полгода стало заметно расти количество граждан, берущих ипотеку с минимальным первоначальным взносом, – отмечает руководитель отдела продаж “Первого ипотечного агентства” Сергей Топорников. – У граждан кончаются последние накопления и остается возможность взять только такой кредит».
Определенный комизм ситуации можно найти в том, что 26 октября, за неделю до появления поправок в инструкцию № 180-И, Сбербанк, одним из последних в топе лидеров, снизил минимальный порог первоначального взноса с 20% до 15% без увеличения процентной ставки. Комментируя данное решение, начальник отдела развития залогового кредитования банка Алексей Трубников выражал надежду, что оно позволит увеличить выдачу ипотеки на 10-15%.
В общем-то это и есть ответ на вопрос, для какого числа будущих заемщиков недостающая сумма в 5% от первого взноса является критичной.
УГРОЗА НАЦИОНАЛЬНОГО МАСШТАБА
При этом у остальных ведущих банков, согласно условиям действующих продуктов, взнос в 15% также пока не предполагает каких-либо «санкций». Как констатирует генеральный директор консалтинговой компании «Русипотека» Альберт Ипполитов, конкуренция рано или поздно заставляет банки снижать первоначальный взнос, «поскольку заемщик очень чувствителен к этому параметру».
Некоторые ограничения – да и то не всегда – накладываются лишь на заемщиков, претендующих на кредит с первоначальным взносом в 10%. Например, это могут быть более жесткие условия страхования или к таким продуктам могут допускаться исключительно зарплатные клиенты.
Между тем еще лет пять назад градация в ставках была очень популярна среди кредиторов, и прайс каждого банка разбивался на несколько составляющих. Например, первоначальный взнос до 15%, от 20%, от 35% и от 50%. И ставка ощутимо снижалась на каждом шаге. «В 2010-2013 годах разница при первоначальном взносе в 20% и 50% могла составлять до трех процентных пунктов, сейчас же вряд ли окажется выше одного процентного пункта, – подсказывает Сергей Топорников. – А в некоторых банках уже давно ставка для разных взносов едина».
К ЧЕМУ КЛОНИТ ЦБ
Проще говоря, несколько лет назад крупный первоначальный взнос сулил заметную выгоду по начисляемым процентам. Теперь же, на фоне происходящих на ипотечном рынке процессов, сама целесообразность внесения в банк крупного первоначального взноса снизилась.
Одновременно возникла угроза массового перехода заемщиков на низкие взносы. А это никому в ЦБ не нужно по двум причинам. Во-первых, в общем потоке легче станет получить кредит потенциальным банкротам. Во-вторых, на фоне замороженных или снижающихся цен на недвижимость даже добросовестным должникам при новых финансовых неурядицах станет легче махнуть рукой на кредит вместе с залоговой квартирой – буквально по сценарию американского ипотечного кризиса 2008 года.
«Снижение первоначального взноса проходит безболезненно при растущем рынке недвижимости, – уточняет начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова. – В противном случае такое снижение вызывает повышенные риски».
Соответственно, стратеги Центробанка предприняли превентивные шаги против «американского» варианта развития событий.
«Тенденции последнего года на ипотечном рынке страны свидетельствуют, что жилищное кредитование поступательно возвращается к низкому первоначальному взносу по образцу ряда ипотечных продуктов до кризиса-2008, – рассуждает Сергей Топорников. – Между тем прежний опыт продемонстрировал повышенные риски такого кредитования. И шаги ЦБ по сдерживанию данной тенденции выглядят вполне разумными».
КОМУ БУДЕТ ПЛОХО
Следует обратить внимание, что даже в первой десятке ипотечных лидеров (см. таблицу) роли уже заметно разделились. И, как поясняет нам руководитель бизнеса ипотечное кредитование банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова, для ее банка угроза потери части потенциальных клиентов малоактуальна.
Здесь с минимальным первым взносом берут ипотеку порядка 5% заемщиков, основной же поток (около 50% продаж) идет по продукту «Ипотека по паспорту». Иначе говоря, не имея возможности конкурировать с государственными «монстрами» в масс-сегменте, банк ушел в свою собственную нишу.
То есть поневоле жертвами пересмотра банковской инструкции окажутся госбанки, аккумулирующие наиболее массовые запросы. Впрочем, потеря 10-15% будущих заемщиков быстро компенсируется. Ведь на рынке еще присутствуют банки, не входящие в топ-10. И именно они до сих пор позволяли себе определенные вольности.
«Данный шаг серьезно ударит по объемам продаж коммерческих банков, – говорит Сергей Топорников. – Большинство из них не может конкурировать со Сбербанком и ВТБ по параметрам ставок, и снижение первоначального взноса оставалось возможностью обеспечить хоть какие-то конкурентные преимущества».
Таким образом, для некрупных банков поправки в инструкцию означают исключение такого параметра, как размер первоначального взноса, из числа инструментов конкурентной борьбы.
При этом, прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в ближайшие несколько лет рынок кредитования столкнется с исчерпанием платежеспособных клиентов. Обострение конкуренции будет и далее уменьшать стоимость кредита, улучшать сервисные процессы, но объемы выдачи постепенно замедлятся. Часть игроков вынуждены будут покинуть ипотечный рынок.
ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ РАКУРС
С потребительской же точки зрения инициатива ЦБ приведет к тому, что часть стесненных в средствах граждан – вопреки общему тренду – станут брать жилье меньшего метража.
Напомним, как недавно отмечал директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев, судя по растущему в последние годы среднему чеку по ипотечному кредиту, петербуржцы, да и в целом жители СЗФО, стали приобретать более просторное жилье.
Кроме тех, у которых денег «впритык», в проигрыше оказываются и граждане без накоплений, параллельно с получением кредита продающие свою недвижимость. Их стандартной стратегией было получение ипотеки с минимальным первоначальным взносом и последующее досрочное гашение. Теперь же таким клиентам придется где-то дополнительно изыскивать средства на доплату по взносу.
Тем же потенциальным заемщикам, кто не имеет других вариантов, кроме ипотеки с низким первоначальным взносом, можно посоветовать следующее. Обычно заемщик одновременно подает заявку в два-три банка. Теперь число подготавливаемых заявок лучше увеличить до четырех-шести пакетов документов. И следует поторопиться – до вступления инструкции в силу осталось мало времени.
При этом даже после того, как заявку одобрит какой-то из банков, не следует прекращать «обслуживание» других заявок: возможно, новое предложение будет более выгодным.
Таблица
РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ
№
Банк
Рыночная доля на 01.10.2017, %
1
Сбербанк
51,99
2
ВТБ
22,04
3
Газпромбанк
3,48
4
Россельхозбанк
3,44
5
Райффайзенбанк
3,31
6
ДельтаКредит
2,90
7
Абсолют Банк
1,34
8
Санкт-Петербург
1,31
9
АИЖК
1,31
10
Уралсиб
1,19
11
Возрождение
0,99
ИСТОЧНИК: ООО «РУСИПОТЕКА»