О том, что происходило на рынке недвижимости Петербурга в текущем, 2016 году, и об ожиданиях на 2017 год мы беседуем с генеральным директором агентства недвижимости «Итака» Сергеем Галалу.
– Одни говорят – кризис, другие – новая реальность. Ваше мнение, Сергей Антонович?
– Конечно, это кризис. И с точки зрения воздействия на рынок, и по сравнению с тем благополучием, которое мы наблюдали до начала 2015 года.
В то же время ситуация отличается от той, что мы переживали в 2008-2009 годах, когда цены на недвижимость за полгода рухнули на 40%. Но тогда уже примерно через год рынок стал оживать, начал отыгрывать и в итоге отыграл то ценовое падение.
Сейчас ничего подобного не происходит. Поэтому я скажу так: кризис – да. Но и в отношении новой реальности – тоже скажу «да».
Мы взяли термин на вооружение у себя в компании. Это новая реальность, в которой нужно адаптироваться, и она отличается совершенной непредсказуемостью. Не было шоковых одномоментных изменений на уровне ключевых индикаторов (цены, спрос, число сделок).
И тем не менее – это кризис. И это новая реальность. Одновременно!
Если говорить о нашей компании, адаптация на сегодняшний день практически завершена. Иногда приходится слышать, что только слабые снижают затраты, а сильные сохраняют их или даже увеличивают. Я считаю, что это не так: никто из риэлторов (о других сегментах экономики я не говорю) без снижения затрат обойтись не мог. И должен с гордостью сказать, что нам удалось снизить фиксированные издержки более чем в два раза. Это было практически невозможно, но мы это сделали. При том что радикального сокращения сети офисов не произошло: было 54, сейчас их у нас 47. И мы не отказались ни от одного направления деятельности.
В то же время мы задействовали эффективные и экономичные технологии, в которых, наверное, в тучные времена не было необходимости. Это и активные продажи, и более четкое отношение к менеджменту в компании. Это и переезды некоторых наших офисов – причем часто ближе к метро, но с существенным снижением арендной платы.
– «Итака» – агентство недвижимости и при этом заметный игрок на рынке новостроек. Это, наверное, тоже помогло адаптироваться в новой реальности?
– Я доволен тем, как мы отработали этот год и по первичке, и по вторичке. Как ни удивительно, по вторичному рынку недвижимости 2016 год для «Итаки» сложился даже лучше, чем 2015-й. А по первичному немного, некритично, снизили свои показатели.
Это идет вразрез с общим трендом увеличения количества сделок, который все наблюдают на рынке строящегося жилья. Этому есть объективные причины. Ряд компаний-застройщиков делали ставку на прямые продажи. Они либо совсем отказывались от услуг риэлторов, либо передавали нам в продажу объекты после того, как наиболее ликвидные и привлекательные для потребителей квартиры были уже реализованы.
Например, мы очень активно продавали квартиры в жилом комплексе «Северная долина», много сил положили на формирование репутации объекта. И это объективная вещь: когда проект раскручен, он притягивает клиентов сам по себе, напрямую. Более того, если раньше риэлторские компании выступали эксклюзивными продавцами строящихся комплексов, то сегодня мы такой практики на рынке уже не видим.
Однако благодаря тесному взаимодействию наших подразделений, занимающихся первичным и вторичным рынком, мы всегда будем востребованы при встречных сделках. Я имею в виду те случаи, когда клиент продает квартиру на вторичке, а покупает на первичке, причем выбор его не однозначен и он рассматривает разные варианты.
– Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилья Петербурга и ближайших окрестностей?
– Цены реальных сделок за год практически не изменились. Так, в октябре на вторичке средняя стоимость квадратного метра, по нашим данным, равнялась 87 717 руб. В начале года эта цифра составляла 86 079 руб.
Еще одна тенденция, которая четко проявилась в этом году, – отсутствие сезонных подъемов. Никакого всплеска покупательской активности мы не видели в сентябре, не видим его и сейчас. Он уже и в прошлом году был не таким явным.
Ипотека сыграла выдающуюся роль для рынка недвижимости. И, конечно, о тех объемах первички, которые были и есть, невозможно было бы мечтать. Но в условиях нынешней экономической реальности ипотека – это уже серьезный риск, и именно так смотрят на возможность кредитования сегодняшние потенциальные покупатели. Конечно, если вдруг ставка станет 8-9%, что-то изменится, но объективных оснований надеяться на это нет.
Счастье, что мы живем и работаем в Петербурге – втором городе России, который притягивает к себе людей со всей страны. Это позволяет нашему рынку удерживать объемы сделок и рассчитывать на стабильность в дальнейшем.
– Девелоперы в жилищном строительстве ухитряются не повышать цены. Как им это удается?
– Если говорить о крупных застройщиках, то мы понимаем, что у каждого из них имеется в резерве серьезный земельный банк. Кроме того, мы видим и такие примеры, когда владелец земли уже не мечтает получить деньги и застройщик рассчитывается с ним квадратными метрами. Это, безусловно, снижает нагрузку на себестоимость строительства.
Застройщики делятся с нами информацией, что часто им приходится идти на более экономичные решения (без потери качества, уверяют они), которые позволяют вписываться в требуемую цену продаж с некоторой маржой, пусть даже меньшей.
Но в то же время мы видим, как на наш рынок приходят федеральные игроки – достаточно назвать Glorax Development и ФСК «Лидер». С другой стороны, мало кто обращает внимание на тот факт, что постепенно уходят небольшие строительные компании, которые долгое время удерживались на плаву в Петербурге и Ленобласти.
Есть монополия, а есть олигополия. И сегодня степень олигополизации первичного рынка, конечно же, возрастает. По нашим сведениям, три-четыре компании обеспечивают до 50% предложения на рынке.
– Во времена ажиотажного спроса это, наверное, не было так актуально, а сегодня – научились ли застройщики оценивать потребности покупателей? Или приемлемая цена – это как раз и есть теперь главная потребность?
– Главная потребность – все-таки получить то, за что заплачены деньги. А так, конечно, адекватная цена – это необходимое условие. Надо сказать, что застройщики (а мы работаем с десятками компаний) научились – и не только в элитных проектах, но и в массовом сегменте – находить оптимальные решения.
Сегодня расслоение рынка очевидно: те, кто ограничен в средствах и покупает первое жилье, выбирает Кудрово, Девяткино и другие предместья. А те, кто покупает в «большом Петербурге», – это или приезжие с большими деньгами, или петербуржцы, улучшающие свои жилищные условия. Что любопытно, в этом году у нас число продаж в новостройках за административными границами города и внутри него абсолютно совпало – 50 на 50. И тем не менее это единый рынок, клиент выбирает из всего многообразия.
Но бывают, все реже, случаи, когда проект не позиционирован и непонятно, на какого покупателя рассчитывал застройщик. Людей, готовых купить в этой локации за эти деньги, просто не находится.
– Средние цены на первичке и вторичке вновь почти сравнялись. Когда ждать исторического момента и новостройки станут стабильно дороже?
– Знаете, если в средней цене новостроек не учитывать окраинные проекты, то получится, что первичка давно уже обогнала вторичку.
Надо сказать о том, что продавцы вторички пытались поднимать цены, пересчитывая по старой памяти в привязке к курсу доллара, но это ни к чему не привело – просто-напросто никто не покупал, увеличилось время экспозиции и все. Сегодня покупатель не готов платить больше.
Разрыв между ценой предложения (ее указывают в объявлениях о продаже) и ценой реальной сделки увеличился. По нашей информации, в третьем квартале этот разрыв составил порядка 17%. Раньше, в благополучные времена, дисконт не превышал 5%, сейчас уже можно говорить о 10%. Конечно, данных о дисконтах на рынке в целом у нас нет, это сведения о тех сделках, что проходили с участием нашего агентства.
– Время для прогнозов ныне не самое подходящее. Поэтому финальный вопрос не «что будет?», а «к чему вы готовитесь?»
– Если говорить об общеэкономической ситуации, то очень может быть, что улучшений не будет. С точки зрения риэлторов и застройщиков это значит, что количество денег у клиентов еще уменьшится, и мы должны быть к этому готовы. Главное, чтобы самих клиентов меньше не стало. Но для каких-то революционных изменений предпосылок не вижу. Возможно, будет хуже, но совсем немного. Это наиболее вероятное развитие событий. В общем, мы готовимся к нормальной работе, без каких-то иллюзий.