Ситуацию на рынке недвижимости специально для «Полезной площади» комментирует Эльвира Епишина, директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике НП «Российская гильдия риэлторов», кандидат экономических наук.
– Какими прилагательными можно охарактеризовать ситуацию на рынке жилья РФ? Оправдались ли ваши более ранние прогнозы?
– В 2016 году на рынке недвижимости продолжилось снижение цен, темпы отрицательной динамики показателя в крупных городах России составили от –1% до –6%. Добавим, что в течение 2015-2016 гг. в городах РФ наблюдалось «сворачивание» строек и приостановление новых проектов. В итоге, к началу 2017 г. цены во многих городах достигли своего минимума, но роста данного показателя в ближайшее время не предвидится.
Скорей всего, цены в течение 2017 г. будут находиться на одном уровне, и лишь к концу года возможен их небольшой прирост по регионам России при условии улучшения в динамике макроэномических показателей. При этом недвижимость в России остается привлекательным и относительно устойчивым активом, несмотря на неблагоприятные макроэкономические условия, однако инвестиции в строительство со стороны участников рынка возможны при условии наличия интересных предложений.
Одновременно платежеспособность населения сейчас весьма ограничена. Уровень роста инфляции в стране превышает рост реальных доходов населения, а часть предприятий до сих пор испытывают финансовые трудности. В связи с этим резкого оживления рынка в ближайшее время ожидать не стоит.
По мнению большинства специалистов, пессимистический сценарий развития рынка сохранится. Также произойдет сокращение платежеспособного спроса и объема предложения, еще больше замедлятся темпы строительства. Вместе с тем, нельзя не отметить положительные факторы, которые влияют на развитие рынка недвижимости, среди которых снижение ставок на ипотечное кредитование, усиление государственной поддержки строительства, помощь со стороны региональных властей и правительства.
Прогноз состояния рынка недвижимости на 2017 г.: постепенное замедление роста предложения на рынке нового строительства за счет замораживания строительства объектов и сужения инвестиционного портфеля застройщиков. В среднесрочной перспективе для застройщиков это будет скорее положительным фактором, т.к. уровень конкуренции снизится, а для потребителя наоборот, т.к. уменьшится выбор объектов, а цены на оставшиеся предложения будут держаться либо на прежнем уровне, либо будут расти.
Восстановление спроса на уровне 2013-2014 гг. на рынке недвижимости, по прогнозам экспертов, начнется только в 2019 году.
– Что происходит на рынке коммерческой недвижимости. Какие объекты наиболее востребованы на сегодняшний день?
– В 2017 году общие тенденции рынка аренды коммерческих помещений должны сохранится. Рынок торгово-офисных помещений остается рынком арендатора. Основной спрос сохраняется на помещения с более мелкой нарезкой.
В торговых и офисных центрах увеличивается количество вакантных площадей и в отдельных торговых объектах они достигают 25–30%. В большей степени проблемы с заполнением площадей испытывают вновь введенные торговые и офисные объекты.
В существующих успешных ТЦ листы ожидания арендаторов сокращаются. Для привлечения арендаторов на вакантные площади собственники идут на снижение арендных ставок. Управляющие компании большинства существующих ТЦ/ОЦ сегодня пересматривают либо структуру коммунальных и эксплуатационных расходов в пользу арендаторов, либо арендные ставки в сторону уменьшения.
В течение ближайших лет поведение игроков на рынке коммерческой недвижимости будет заключаться во взаимном гибком подходе, т.е. способности договариваться между собой и достигать компромисса, приемлемого как для продавца и покупателя, так и для арендодателя и арендатора. При этом те, кто занимается продвижением своих объектов, разрабатывают эффективный маркетинг и находятся в контакте со своими покупателями, обретают больше конкурентных преимуществ, нежели тем те, кто не меняет концепт своих проектов.
– Загородная недвижимость – каковы основные тренды характерны для нее? Изменились ли они за последние годы?
– Здесь спрос сохраняется в эконом «сегменте» на готовые дома, земельные участки вблизи города (небольшие земельные участки по 6-15 соток под строительство / домовладения с подрядом). Потенциальные покупатели свой выбор останавливают на объектах для постоянного проживания. Покупатель заинтересован в приобретении качественного домовладения, поэтому наблюдается переход к выбору надежного застройщика для строительства индивидуального дома. Наблюдается стабильная ценовая ситуация как в организованных поселках, так и на рынке земельных участков. Для стимулирования продаж предлагается еще больше акций на объекты, также предлагаются выгодные способы оплаты для покупателей.