На столичном рынке жилья сложилась уникальная ситуация: впервые в его истории стоимость готовых квартир приблизилась к уровню цен на аналогичные по характеристикам новостройки. Кое-где цены на строящиеся объекты уже выше сопоставимого вторичного жилья.
Урок от ОПЕК
Стахановский энтузиазм застройщиков все заметнее подрывает в Московском регионе привлекательность готовых квартир. «Наибольшую угрозу вторичному рынку несет рост числа квартир в сданных новостройках, которые являются непосредственной и, как правило, более качественной альтернативой «вторичке». С конца 2014 года количество готовых новостроек на рынке Москвы без учета ЦАО увеличилось с 73 до 117 корпусов, а число квартир к продаже в готовых новостройках — с 3817 до 4843 штук», — отметил руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко.
По его мнению, на рубеже 2016–2017 годов рынок недвижимости напоминает рынок нефти двухлетней давности: цены уверенно ползут вниз, поскольку спрос не в состоянии переварить существующее предложение, в то время как производители (застройщики), вместо того чтобы эти объемы ограничивать, наоборот, пытаются опередить друг друга в наращивании предложения. «На рынке нефти это, как известно, привело к обвалу цен, и нечто подобное, вероятно, ожидает и московский рынок недвижимости в ближайшие годы», — полагает эксперт.
Курс на снижение
В результате владельцы жилья вынуждены пересматривать свои ценовые ожидания. По итогам прошлого года в экономклассе средняя цена предложения в рублях на вторичном рынке Москвы уменьшилась на 2,9% и составила в декабре 2016 года 169,4 тыс. руб. за «квадрат», сообщила управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. В комфортклассе цена сократилась на 3,6%, до 218,5 тыс. руб./кв.м. А в бизнес-классе цена снизилась на 4,8%, до 283,0 тыс. руб./кв.м. Схожие данные приводит и Репченко. По его подсчетам, по итогам года метр подешевел примерно на 5%, опустившись с отметки 180 тыс. руб. до 170 тыс. руб.
По типу дома в минувшем году больше всего потеряли в цене панельные «хрущевки» (‑5%), средняя цена квадратного метра в панельных домах с малой кухней уменьшилась на 3,6%. В панельных домах типовой планировки коррекция составила 2,3%, в монолитных и монолитно-кирпичных домах средняя цена квадратного метра сократилась на 2%. «Квадраты» в панельных домах улучшенной планировки подешевели на 1,7%, а в кирпичных «хрущевках» — на 1,5%. А вот средняя цена квадратного метра в кирпичных домах с большой кухней практически не изменилась.
Цены предложения по округам Москвы по итогам 2016 года изменились следующим образом: ЗАО (‑7,2%), СЗАО (‑6,7%), ЗелАО (‑6,3%), САО (‑4,9%), ЮВАО (‑3,9%), ЮЗАО (‑3,8%), ВАО (‑3,5%), СВАО (‑3,2%), ЮАО (‑3,2%), ЦАО (‑2,3%), НАО и ТАО (в пределах погрешности).
Недовольные нынешним низким уровнем цен многие владельцы «вторички» решили взять паузу «до лучших времен». Объем предложения на столичном рынке в декабре вновь уменьшился (‑3,5% к ноябрю) и составил 44,5 тыс. квартир. При этом максимально сократился объем предложения в экономклассе — на 4,8%. В комфортклассе сокращение предложения составило 3,2%. Меньше всего «пострадало» от снижения цен жилье бизнес-класса (‑2,0%).
Доля нового предложения в конце декабря составила 21%, что всего на 1% меньше, чем по итогам ноября 2016 г. По сравнению с 2015 годом среднемесячный объем предложения в 2016 году уменьшился на 5,6%. «Уменьшение объема предложения в течение последних месяцев на фоне высокой доли нового предложения говорит о повышении активности и продавцов, и покупателей. Наибольшее сокращение предложения наблюдается в категории самых доступных вариантов и квартир, в которых наилучшим образом сочетаются потребительские качества», — заметила Марина Толстик.
Средний чек
По результатам прошлого года на вторичном рынке Москвы средний чек сделки (средняя цена проданных квартир) в старых границах столицы составил 9,928 млн рублей. Это на 5% меньше, чем по итогам 2015 года. При этом средняя цена продажи однокомнатных квартир уменьшилась по сравнению с 2015 годом на 7% и составила в 2016 году 6,156 млн рублей, двухкомнатных — на 4%, до 9,543 млн рублей, а трехкомнатных — на 7% (13,648 млн рублей).
Неравномерное изменение средней цены продажи по типологии квартир специалисты объясняют несколькими факторами. Во-первых, на вторичном рынке наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры. Во-вторых, по «однушкам», которые чаще приобретаются как «стартовый вариант», наиболее остро проявилась конкуренция между вторичным и первичным рынком (на рынке новостроек за счет квартир-студий и апартаментов минимальный бюджет покупки более привлекателен).
Как признаются риелторы, сейчас продается лишь 20–25% выставленных на продажу объектов. Остальные намертво зависают в базах, как правило, из-за завышенной цены. Дефицит реальных покупателей сказался и на сроках показа. По информации Est-a-Tet, с начала кризиса срок экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы увеличился примерно в два раза, с двух до четырех месяцев.
Рекорд по скидкам
Ситуация на вторичном рынке Московской области еще хуже. В декабре на продажу здесь выставили всего 49,031 тыс. квартир. Это на 3,8% меньше, чем в ноябре. Покупателям зачастую выгоднее купить жилье в новостройках, которое и дешевле, и больше по метражу, и удобнее по планировке, да и лучше по качеству.
«По итогам года вторичный рынок Подмосковья, так же как и вторичный рынок Москвы, демонстрирует снижение цены предложения. При этом процент снижения в конкретном городе зависит от совокупности таких факторов, как значение цены по сравнению с другими городами области, транспортная доступность, темпы застройки территории города и существующий объем предложения, развитость и самодостаточность города (наличие инфраструктуры и рабочих мест), — сообщила Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — Часть спроса со вторичного рынка области, безусловно, оттягивают на себя новостройки как за счет программы субсидирования ипотеки, так и за счет более низкой цены».
По оценке экспертов, больше всего готовые квартиры в области подешевели в декабре, сразу на 2,8%. В течение этого месяца больше всего готовое жилье подешевело в Лобне (‑2,9%), Электростали (‑2,7%), Люберцах (‑2,2%), Мытищах (‑1,5%) и Подольске (‑1%).
Перед новогодними праздниками за один «квадрат» просили в среднем 81,9 тыс. руб. По итогам 2016 года средняя цена предложения в ближнем Подмосковье уменьшилась на 5,4%, до 97 133 руб. за 1 кв. м, в среднем в Подмосковье — на 5,6%, до 71 907 руб. за 1 кв. м. В дальнем Подмосковье цены почти не изменились: в среднем 1 «квадрат» здесь выставлялся на продажу за 53 436 руб.
Цена реальных сделок, разумеется, была ниже. По данным «Инкома», в декабре 2016 г. доля продаж со скидкой составила 86%, что является абсолютным историческим рекордом для вторичного рынка жилья Москвы. Продавцы умерили свои аппетиты, стали более сговорчивыми при установлении стартовой цены продажи.
«Несмотря на снижение цены по итогам года, нельзя сказать, что рынок стагнирует, — замечает Татьяна Саксонцева. — Однако реалии для продавцов изменились: на протяжении всего года мы наблюдали, как придирчиво клиенты стали относиться к подаче квартиры, ее красивой «упаковке» при продаже. Если во времена «рынка продавца» предпродажная подготовка зачастую отходила на второй план, то сейчас покупатель диктует условия, ему важно понимать, что столь крупный, важный и ценный товар, как квартира, презентован соответствующим образом».
Борьба за покупателя между новостройками и «вторичкой» в этом году продолжится, уверены риелторы. И здесь главным оружием вторичного рынка, не ограниченного порогом рентабельности, будет дальнейшее снижение цен на жилье.
Чемпионы по падению
По итогам минувшего года цена на жилье на вторичном рынке снизилась в 78 регионах РФ, подсчитали аналитики Domofond. Больше всего квартиры подешевели в Магаданской области (на 9,2%, до 54,9 тыс. руб. за 1 кв. м), Мордовии (на 8,8%, до 45 тыс. руб.), Калужской и Смоленской областях (на 8,8%, до 60,6 тыс. руб. и 40,6 тыс. руб. соответственно) и Камчатском крае (на 7,8%, до 63,6 тыс. руб.). В Москве за этот период жилье подешевело на 1,3% (с 210,3 тыс. руб. до 207,5 тыс. руб.). А в Санкт-Петербурге стоимость немного выросла: на 0,1%, до 108,4 тыс. руб. за «квадрат». Больше всего готовые квартиры подорожали в Чечне (на 10,9%, до 39,8 тыс. руб. за 1 кв. м), также выросла стоимость жилья в Сахалинской области (на 1,1%, до 96,1 тыс. руб. за 1 кв. м) и Дагестане (на 1%, до 43,6 тыс. руб. за 1 кв. м).
По мнению экспертов, на рынке недвижимости в ряде крупных городов России интерес покупателей в прошлом году сместился со вторичного жилья на квартиры в новостройках, чему способствовала программа ипотеки с господдержкой и общее снижение цен на строящееся жилье.