На заре становления рынка загородной недвижимости в конце 1990-х, количество престижных мест для проживания за городом было ограничено, основная доля спроса приходилась на так называемые стародачные поселки. Здесь появились и первые новые элитные дома. Как чувствует себя этот сегмент загородного рынка сегодня?
Наиболее известные стародачные места расположены на западных подмосковных направлениях - Рублево-Успенском и Минском шоссе: Барвиха, Жуковка, Николина гора, Немчиновка, Баковка, Переделкино. Однако стародачные поселки есть и на менее престижных направлениях, в том числе на восточных и южных (Кратово, Красково, Купавне, Малаховке, Расторгуево, Александровке, Воскресенском, Милорадово, Ватутинках), юго-западном (Фрунзенец), северном (Валентиновка, Загорянка, Мамонтовка, Черкизово, Звягино).
Одно из самых уютных мест направления – Николина гора. Проезжая по узкой трассе вдоль улицы Шмидта можно увидеть за заборами крыши ветхих построек. Кстати, именно там проживает Н.С. Михалков. Барвиха Новь – дачный кооператив, который выбрал в качестве любимого места проживания Федор Бондарчук. Поселок «Советский писатель» - не вновь возникший коттеджный поселок. В свое время там председательствовал Э. Рязанов, и находилась дача Андрея Миронова.
Создание самого дорогого поселка в Подмосковье «Сады Майендорф» тоже началось со старых дач, рассказывает эксперт Penny Lane Realty. Застройщик выстроил представительский замок для приемов президента в Барвихе, и за работу получил большой участок земли. Размежевав на более компактные участки – вышел с предложением на рынок, и тут обнаружился колоссальный спрос среди элиты, которая бы хотела иметь дом в этом культовом месте. В качестве ответа на этот спрос и родился самый высокобюджетный проект на Рублево-Успенском шоссе, при этом цены там до сих пор не снижаются, и спрос по-прежнему высок.
Аналогичный пример, Архангельское, где наследием постсоветской эпохи стали 10 дач, которые отреставрировал застройщик, присовокупив к ним еще десяток новых. Получив за эту работу участок земли на этой территории, он организовал поселок с домами на продажу (здесь же в доме №1 проживал А.Н. Косыгин).
«Стародачный» рынок сегодня
В целом, сегодняшний спрос на данные поселки не носит массовый характер в силу того, что само предложение уникально и «не для всех». Покупка в стародачном месте никогда не считалась распространенным явлением, этот сегмент всегда был нишевым, узким, для больших любителей старины и атмосферности. Таких клиентов всегда было немного – не более 5%.
Сегодня предложение таких «домов с историей» серьезно превышает спрос. Одни собственники уезжают из страны, другие по финансовой необходимости расстаются с историческими объектами, в которые были вложены большие средства. В то же время, сегодня люди меньше настроены тратить деньги на свои увлечения, покупатель склонен делать рациональные, а не эмоциональные покупки, какими является приобретение домов в поселках «писателей и ученых».
Однако стоимость земли в стародачных местах не снизилась и все еще находится на высоком уровне. За возможность жить в поселке, где обитали известные писатели, академики, генералы и т.д., некоторые клиенты готовы отдать большие деньги, в среднем на 10-15% больше, чем за аналогичные домовладения в этом районе.
Справка от Restate.ru: сколько это стоит?
В поселке Малевича дом «под ключ» с мебелью площадью 620 кв.м на участке 12 соток стоит за 1,4 млн долларов.
В Переделкино дом «под ключ» с мебелью площадью 480 кв. м на участке 25 соток продается за 70 млн руб.
В поселке «Московский писатель» за 3,5 млн долларов можно купить дом площадью 350 кв. м на участке 80 соток. Также «под ключ» с мебелью.
В Немчиновке дом площадью 600 кв.м на участке 29 соток, «под ключ» с мебелью, продается за 117,2 млн руб.
(Информация о ценах и объектах недвижимости предоставлена Point Estate)
Игорь Малиновский, брокер Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty:
Безусловно, стародачные места и объекты, выстроенные в этих локациях, представляют основной сегмент элитного рынка, из которого он и вырос, причем с точки зрения географии, выходят далеко за пределы Рублево-Успенского шоссе.
Причины, по которым элитный рынок начал формироваться именно в стародачных местах две. Первая – историческая, элита современная по понятным причинам притянулась к тем местам, к которым тяготела элита минувшей эпохи. Во вторых, все участки, где были расположены старые советские дачи уже были подключены к коммуникациям, а значит, строить на них было значительно проще.
Конечно, часть объектов так и осталась на балансе государства, некоторые сдаются в аренду, выдаются во временное пользование избранным, но все-таки это уже единичные случаи на фоне объемов рынка. Можно сказать, что эта краткая история того, как от государственной собственности мы пришли к частной.
Новые владельцы редко сохраняют ветхие постройки – по сути, самое ценное в таких объектах – это земля. Все дачи, построенные в советское время, однообразные, стандартные с допотопной инженерией и коммуникациями. Хотя относительно недавно был случай, когда владелец такой дачи в поселке «Академический» отреставрировал ее и полностью воссоздал интерьер и экстерьер. Для жизни он построил современный дом, который сейчас продает. Дача при этом идет просто в нагрузку, бонусом. Но это скорее редкое исключение из правил.
До сих пор проживают представители старой интеллигенции в поселке Переделкино. Там элитный рынок вряд ли будет сформирован на фоне близости массовой застройки (соответственно, поселок из прежней эпохи мы вряд ли увидим в качестве организованного, современного), но дух времени еще не выветрился из таких мест, и иногда привлекает покупателей с соответствующими вкусами и пристрастиями.
Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate:
Сегодня привлекательность стародачных мест имеет две основных причины. С одной стороны, это исторически ценные места, где потомки известных писателей, музыкантов, актеров берегут память о своих великий предках и организовывают музеи в усадьбах, сохраняя первозданность как самих мест, так и домовладений. С другой стороны – это живописные места с особой историей и интеллигентной атмосферой, интересные покупателям с точки зрения земельных участков, а не домовладений.
Несмотря на рост конкуренции на рынке, стоимость объектов в этих поселках иногда превышает 1 млн долларов.
С точки зрения транспортной доступности эти направления оставляют желать лучшего, при этом практически во все стародачные поселки можно добраться на электричке. С точки зрения инвестиций восстановление старого дома – неэффективный проект. Реставрация старинных объектов и памятников архитектуры – процесс очень сложный и гораздо более затратный, чем строительство нового современного дома.
Кроме того, серьезным ограничением и сложностью в содержании и строительстве новых современных коттеджей на территории стародачных мест является дефицит инженерных мощностей, не рассчитанных на современное энергопотребление.
Стремление сохранить стиль стародачных мест сегодня скорее редкость. Чаще можно встретить примеры сделок по покупке домов в стародачных местах, снос старых построек и создание нового, современного объекта в окружении истории и атмосферы стародачного поселка. Так что чаще мы видим новодел, нежели сохранение и восстановление старинных дач.