Недвижимость в Болгарии в собственности сейчас никого не удивляет. Долгое время спрос на квартиры среди россиян, желающих купить жилье вне страны, сосредотачивался именно в этой стране. Недвижимость в Болгарии стала особенно привлекательной после 2000 года, когда появились реальные планы по вхождению страны в ЕС и Шенген, и здесь началось активное строительство качественных жилых объектов.
Болгария подкупала не только климатом и морем, но и, в первую очередь, доступными ценами. Болгарию выбирали также из-за близости менталитета, возможности жить как дома. Привлекало и то, что жилые комплексы в большинстве своем находились и находятся в ведении управляющих компаний, что позволяло пользоваться профессиональными услугами по обслуживанию апартаментов. Одним словом, недвижимость в Болгарии была любима нашими согражданами.
Однако время все изменило. Во-первых, кризис снизил платежеспособность именно болгарских потенциальных покупателей, то есть людей без многомиллионных накоплений и доходов. Богатые никогда не выбирали солнечную Болгарию, их манили берега туманного Альбиона. Во-вторых, большинство желающих уже явно удовлетворили свой спрос. В-третьих, расчет на сдачу болгарских апартаментов в период, когда самому не нужны, явно оказался заманухой. Никто не хочет арендовать, потому что многие уже просто стали собственниками. Покупая болгарские квадратные метры, честно подумайте, зачем вам это. Если вы инвестируете деньги в недвижимость, то это точно другая история. Болгарский рынок жилья затоварен, он абсолютно неликвиден. Здесь продает каждый, кому не лень. Еще в аэропорту таксист, узнав о такой цели вашего приезда, бодро предложит отвезти на строящийся объект своего родственника. А это значит, что в случае необходимости скидывать свои болгарские активы вы будете годами, да и то при хорошей скидке.
Покупать недвижимость в Болгарии можно лишь для себя, когда вы, лично вы и ваша семья намерены там жить или проводить лето, но не рассчитываете получать доход с этой недвижимости. Наибольшим спросом пользуются курортные жилые комплексы на берегу моря. Застройщики предлагают здесь широкий выбор объектов — это и небольшие студии (25 м2), и просторные пентхаусы, и дома площадью до 300 м2. Спрос есть также на жилые комплексы вдали от моря, но с развитой инфраструктурой. Жилье на лыжных курортах не в фаворе, здесь все же длительно время никто проводить не собирается.
Недвижимость в Болгарии по-прежнему дешевая по сравнению с недвижимостью в других странах. Офис «В Бургасе» сети офисов недвижимости компании «МИЭЛЬ» сообщает, что цены зависят от площади приобретаемого объекта, удаленности жилого комплекса от береговой линии, его класса и инфраструктуры. Стоимость квадратного метра может составлять от 1000 до 3500 евро.
Например, в пределах 30 000 евро можно купить небольшую студию в 500 метрах от моря, в хорошем жилом комплексе с бассейном. Подобная студия, но в ЖК на первой береговой линии обойдется в 40–50 тысяч евро; в жилом комплексе более высокого класса цена студии может составить и 70–80 тысяч евро.
По данным офиса «В Бургасе» сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», средние бюджеты россиян при покупке недвижимости в Болгарии на побережье до 500 метров от моря:
- двухкомнатные апартаменты — 30 000 евро;
- трехкомнатные апартаменты — 55 000 евро;
- четырехкомнатные апартаменты — 70 000 евро;
- таунхаусы — 90–100 000 евро.
С точки зрения перспективности вложений и безопасности наиболее привлекательными являются уже готовые жилые комплексы со всей необходимой разрешительной документацией, в пределах 500–600 метров от моря, с развитой инфраструктурой. Если говорить не о прибрежных районах, то можно рассмотреть объекты на горнолыжных или бальнеологических курортах, правда, их чаще снимают в аренду, чем приобретают.
Покупателям недвижимости в Болгарии нужно знать некоторые нюансы. Так, например, в указанный в документах о собственности метраж апартаментов включается площадь так называемых мест общего пользования, то есть часть лестничной клетки ЖК. Таким образом, общая площадь непосредственно самих апартаментов оказывается меньше, чем это указано в документе о собственности.
Согласно новым правилам получения виз, граждане РФ, которые приобрели недвижимость в Болгарии, имеют право оформить краткосрочные двукратные или многократные визы с частной целью посещения сроком до 1 года (если покупатель не был в Болгарии, а приобрел недвижимость удаленно) или сроком до 3 лет (если покупатель уже оформлял ранее болгарскую визу).
Кроме того, следует помнить о рисках покупки дешевого жилья. Достаточно часто недвижимость такую продают все, кому не лень, надеясь просто заработать на человеческой жадности. Не гоняйтесь за самым дешевым предложением, проверяйте и объект, и риелтора. Например, украинские студенты часто подрабатывают продажей дешевых квартир, гордо именуя себя в объявлениях «стабильными игроками на рынке недвижимости Болгарии». Много агентств на морском побережье работают лишь один летний сезон, а потом ищи своего продавца как ветра в чистом поле и непонятно, кому предъявлять претензии и с кем улаживать нужные вопросы.
Надежное агентство проверит и самого застройщика, у которого покупает для вас жилую площадь. Помните, что болгарское жилье упало в цене не на морском побережье, а у моря подешевели лишь рискованные объекты. И есть еще один важный совет: не вкладывайтесь в картинку, покупайте построенный объект, тогда вы точно не станете участником истории «строительство дома приостановлено в связи с финансовым кризисом». Мы у себя дома покупаем потенциальные недострои, не умея оценивать все риски, что уж говорить про вложение денег в зарубежные квадратные метры.
Но если, отвечая на все вопросы и оценивая нюансы, вы все равно желаете купить недвижимость в Болгарии, то процесс ее приобретения выглядит следующим образом:
1. Осуществляется выбор объекта. После выбора происходит резервирование объекта и он снимается с продажи.
2. Заключение предварительного договора и оплата первого платежа, согласно прописанному в договоре графику платежей.
3. После оплаты всех платежей по графику, приведенному в договоре, подписывается окончательный договор — нотариальный акт.
4. Передача подписанного нотариального акта в районный суд, чтобы осуществить передачу права собственности новому владельцу.
5. Покупатель получает зарегистрированный нотариальный акт как главный правоустанавливающий документ.
И всегда надо помнить, что владение собственностью — это не только права, но и обязанности, в том числе и обязанность нести расходы на содержание и право владения. По данным офиса «В Бургасе» сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», местный налог на покупку недвижимости в Болгарии зависит от местонахождения объекта и может составлять от 1,5 до 2,5 % от стоимости объекта. К дополнительным расходам относятся также регистрационный сбор — 0,1 %, расходы на банковский перевод — 0,2–0,3 %. В общей сложности дополнительные расходы при покупке недвижимости в Болгарии не превышают 4–5 % от цены приобретаемого объекта.
Последующие траты не так велики, если сравнивать с нашими. Так, на болгарском форуме пара, купившая в собственность двухкомнатные апартаменты площадью 56 м2 в Бургасе, но не у побережья, платит 500 евро в год УК, 40 евро в год налоговых выплат. Расходы за воду и электричество оплачиваются по счетчику.