У владельцев земельных участков, на которых построены незарегистрированные коттеджи и загородные домики, осталось совсем мало времени, чтобы в упрощенном порядке оформить все необходимые документы. Сделать это можно до 1 марта нынешнего года. А далее процедура изменится.
О нюансах нового порядка оформления в собственность загородной недвижимости и почему "дачная амнистия" завершилась раньше срока, "Российской газете" рассказал генеральный директор Московского областного БТИ Александр Беднягин.
Александр Павлович, в прошлом году "дачную амнистию" продлили до 1 марта 2020 года. А сейчас получается, что она завершилась раньше срока. Как так получилось?
Александр Беднягин: Давайте, прежде всего, вспомним историю "дачной амнистии". Впервые она была объявлена в 2006 году.
Это упрощенный порядок оформления прав граждан на объекты недвижимого имущества. При таком порядке, например, ранее не требовалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства. "Дачная амнистия" неоднократно продлевалась. Последний раз, действительно, до 1 марта 2020 года.
Но она прекратила свое существование еще 4 августа прошлого года, когда изменился весь порядок оформления строительства домов.
Таким образом, срок 1 марта 2020 года с 4 августа 2018 года уже не применяется. Появился новый порядок, и прежние нормы прекратили свое действие. В том числе и для дач.
Введен единый уведомительный порядок строительства и оформления в собственность домов, расположенных на землях для индивидуального жилищного строительства, и домов, находящихся в садоводческих и дачных товариществах.
До 1 марта 2019 года действует переходный период.
Насколько после 1 марта усложнится процедура оформления домов в собственность?
Александр Беднягин: Если по упрощенной схеме, которая действует в переходный период, для домов на дачных и садовых участках достаточно было заполнить декларацию и заказать технический план у кадастрового инженера, то после 1 марта уже будет действовать уведомительный порядок. Он заключается в подаче уведомления о планируемом строительстве дома в местную администрацию. После проверки параметров планируемой постройки администрация муниципалитета выдает уведомление о соответствии и застройщик (гражданин) приступает к строительству.
После окончания строительства собственник земельного участка заказывает технический план у кадастрового инженера и направляет его также в администрацию вместе с уведомлением о завершении строительства.
Проблемы с получением уведомлений могут возникнуть у тех владельцев земельных участков, которые возвели дома с нарушением установленных градостроительных норм и правил.
Отступи на три метра
Каких, например?
Александр Беднягин: В первую очередь большая часть отказов администрации связана с несоблюдением при строительстве отступов от границ земельного участка - это три метра.
Но дом уже стоит или в процессе строительства, что же делать? Сносить, перестраивать?
Александр Беднягин: Если отступы не соблюдены, придет ответ о несоответствии возводимого дома градостроительным нормам. Что делать? Можно попробовать реконструировать объект, чтобы привести его в соответствие, или в судебном порядке зарегистрировать на него права.
В случае если собственник не предпримет никаких действий, дом может быть признан самовольной постройкой. Как следствие - снос за счет собственника земельного участка.
Как вы уже сказали, соблюдение отступов от границ участка очень важный момент. А где застройщик может найти информацию?
Александр Беднягин: В правилах землепользования и застройки. Они в каждом муниципалитете свои и размещены на сайтах администраций.
Стандартный отступ для жилого дома, повторюсь, это три метра от границы земельного участка. То есть дом можно строить именно на этом расстоянии. Здесь я бы обратил особое внимание на важность термина "границы земельного участка".
Необходимо, чтобы ваш земельный участок имел границы, иначе корректно рассчитать отступы будет затруднительно. Для установления границ земельного участка, право на который уже зарегистрировано, необходимо заказать межевой план у кадастрового инженера и подать документы в Росреестр. Установленные границы позволят избежать и споров с соседями.
Получить согласования
Помимо отступов на что еще должен обращать внимание застройщик?
Александр Беднягин: На соответствие стройки общим нормам: в высоту можно строить не более 20 метров, не более трех надземных этажей. Кроме того, обязательно нужно выяснить, не находится ли ваш участок в какой- либо зоне, ограничивающей строительство. Это могут быть зоны аэропортов, водоохранные зоны, участок может располагаться по соседству с объектом культурного наследия. В таких случаях необходимо проходить дополнительное согласование.
С аэропортом?
Александр Беднягин: Да, если участок находится в зоне аэропорта. А если в водоохраной зоне, то необходимо обращаться в территориальное управление Федерального агентства по рыболовству. Если вы только намечаете строительство, то целесообразно заказать градостроительный план земельного участка, например в Московской области через региональный портал госуслуг. В этом документе будут перечислены все ограничения, которые существуют по вашему участку или отсутствуют.
А если у человека уже давно построен дом или дача? Получается, местные администрации могут затребовать дополнительное согласование, если участок расположен в какой-либо ограничительной зоне.
Александр Беднягин: Дополнительное согласование потребуется. И это, конечно, займет дополнительное время.
С каждым годом в Единый государственный реестр недвижимости вносится все больше информации о границах различных зон, где строительство ограничено. Поэтому, конечно, собственникам становится сложнее, и необходимо до строительства получить максимально полную информацию о возможности использования своего земельного участка.
Если согласование получить не удастся, придется идти в суд.
Налоги растут с годами
Если понимать буквально уведомительный порядок, то выходит, что главное - заявить о своем намерении начать стройку. Но по вашим словам выходит, что все-таки ответ от администрации нужно дождаться.
Александр Беднягин: Желательно дождаться. Важно понимать, что если предоставленные вами параметры строительства войдут в противоречие с нормами и правилами, не только вам придет уведомление о несоответствии.Оно направляется в органы строительного и земельного надзора. Это означает, что участок попал в список тех, кого будут проверять на незаконные действия.
Если администрация все согласовала, стройку надо завершить в течение 10 лет? А если не уложился в этот срок?
Александр Беднягин: Автоматически уведомление не продлевается. Придется заново проходить всю процедуру. 10 лет - большой срок, по земле могут произойти какие-то изменения.
К тому же стоит помнить, что в Налоговом кодексе в отношении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, существует норма о том, что по истечении десяти лет с даты регистрации прав на участок и вплоть до госрегистрации права на построенные объекты ставка земельного налога вырастает в два раза. Когда строительство завершено, кадастровым инженером готовится техплан, который вместе с новым уведомлением о завершении стройки подается опять же в местную администрацию.
Если параметры заявленного строительства совпадут с тем, что построено и согласовано в уведомлении, местные власти сами отправят все документы в Росреестр или выдадут заявителю полный комплект для самостоятельной подачи в Росреестр.
На самом деле, это очень удобно. Особо стоит обратить внимание на тот факт, что законом предусмотрен срок, когда нужно подать уведомление о завершении стройки. Не позднее месяца с момента окончания строительства.
А будут ли чиновники выезжать в поселки или садоводческие объединения, чтобы лично удостовериться, то ли человек в итоге построил?
Александр Беднягин: По Градостроительному кодексу предусмотрен осмотр объекта в том случае, если он расположен в границах исторического поселения.
В Московской области их порядка 20. Например, Зарайск, Коломна. Тогда важно соблюсти требования к внешнему облику здания. В иных случаях на место могут выезжать представители строительногоо и земельного муниципального контроля.
В целом же все важные сведения чиновники узнают из техплана. За указанные в нем сведения каждый кадастровый инженер по закону несет административную и уголовную ответственность. Поэтому рекомендую ответственно подойти к выбору исполнителя кадастровых работ.
"Земельная амнистия" остается
В процессе оформления земельных участков с 1 марта что-то меняется?
Александр Беднягин: При оформлении земли мы отталкиваемся от 30 октября 2001 года. Эта дата вступления в действие Земельного кодекса. Поэтому те земельные участки, которые граждане получили, можно оформить в упрощенном порядке, и срок его действия не ограничен.
Получается, "земельная амнистия" сохраняется?
Александр Беднягин: Что касается земли, полученной до вступления в силу Земельного кодекса, то да.
Что касается иных земельных участков, то они оформляются в общем порядке. Он подробно описан в Земельном кодексе. Там же определены случаи, когда это можно сделать бесплатно. Например, это можно сделать гражданину, которому земельный участок предоставлен в безвозмездное пользование для жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства. Но для этого одновременно должны быть соблюдены условия: истек пятилетний срок со дня предоставления, гражданин использовал участок в соответствии с установленным разрешенным использованием.
А участки в садоводческих и дачных товариществах?
Александр Беднягин: Если участок был предоставлен до начала действия Земельного кодекса, то в собственность он оформляется бесплатно. Но участок должен быть распределен дачнику по решению общего собрания. Но эта норма ограничена сроком и действует до 31 декабря 2020 года.
Не рискуйте - снесут
А кто принимает решение о сносе самостроя?
Александр Беднягин: Если речь идет о жилом или садовом доме, или об объекте, право на который уже зарегистрировано, решение о сносе принимает только суд. Инициатором заявления может быть местная администрация.
И в каком случае администрация может инициировать такое обращение?
Александр Беднягин: Когда, например, постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта. Или не были получены необходимые для строительства согласования и разрешения.
Расходы, связанные со сносом объекта незаконного строительства, ложатся на собственника земельного участка. За счет государства сделать это не удастся!
При покупке загородной недвижимости также важно обращать внимание, в каком состоянии находится ее правоустанавливающие документы. Если вам предлагают купить участок, на котором стоит дом, но документов на него нет, значит, вы покупаете только права на участок, права на постройку у вас не возникает. Дом без документов - это самовольная постройка. Поэтому все риски того, что дом признают самовольной постройкой, становятся вашими.
Законопроект
Депутаты хотят продлить "дачную амнистию"
В Госдуму внесен законопроект, в котором предлагается продлить "дачную амнистию" еще на год, то есть до 1 марта 2020 года.
Московское областное БТИ, как эксперт отрасли, также считает необходимым продление срока упрощенного порядка. Хотя бы до осени 2019 года, до закрытия дачного сезона.
"С учетом специфики кадастровых работ, - отмечает гендиректор МособлБТИ Александр Беднягин, - необходимых для оформления дома, подготовка технического плана в зимний период требует больше времени, а в ряде случаев невозможна из-за отсутствия доступа на земельный участок".
В зимний период большинство домов в садоводческих товариществах пустуют, чистка дорог и уборка снега не проводится. Попасть на такие участки кадастровому инженеру зачастую невозможно. А подготовка технического плана на дом без обмеров и координирования постройки является грубым нарушением законодательства, предупреждает эксперт. "Разумное продление упрощенного порядка до осени 2019 года позволит большинству граждан оформить свои постройки", - подчеркнул Александр Беднягин.