Цены на квартиры в Новой Москве растут, но все равно остаются низкими — по столичным меркам. На присоединенных территориях квартира в новостройке в среднем стоит менее шести миллионов рублей, а в старых границах города — почти десять миллионов.
Между тем новые квадратные метры в Троицком и Новомосковском округах дорожают быстрее, чем в «малой» Москве: за год к октябрю 2018-го, по данным «Метриум», среднестатистическая квартира в Новой Москве прибавила в цене 15 процентов, в прежних границах столицы — 12 процентов. Высокий спрос позволяет девелоперам поднимать стоимость предложения.
Для многих потенциальных покупателей новомосковского жилья самое время решаться на сделку. Или надолго, если не навсегда, забыть о существовании молодых столичных округов.
Плюс 780 тысяч
По подсчетам аналитиков «Метриум», в третьем квартале 2018-го средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы находилась на уровне 106,4 тысячи рублей. За три месяца она снизилась менее чем на процент, но и это снижение было мнимым, или обусловленным изменением структуры предложения. В частности, в продаже стало больше квартир, расположенных на территории Троицкого округа (ТАО), где стоимость недвижимости в принципе ниже, чем в Новомосковском (НАО).
В разрезе округов наблюдается положительная ценовая динамика. Так, в НАО средняя цена «квадрата» за три месяца выросла на три процента, до 112 тысяч рублей. «Динамике способствовал выход ряда новых корпусов по ценам выше среднерыночных, а также прямое повышение цен застройщиками», — пояснили в «Метриум». В ТАО рост показателя был более существенным — метр подорожал почти на 11 процентов, до 69,5 тысячи рублей.
Средняя стоимость квартиры в Новой Москве в конце сентября составила шесть миллионов рублей — на три процента больше, чем в предыдущем квартале, и на 780 тысяч больше, чем год назад. По данным риелторов, студии здесь сейчас в среднем стоят 3,4 миллиона рублей, «однушки» — 4,5 миллиона, «двушки» — 6,2 миллиона, «трешки» — 8,4 миллиона, многокомнатные квартиры — 11 миллионов рублей.
«Динамика цен на новостройки в Новой Москве полностью отражает их высокую ликвидность с точки зрения покупателей, — отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». — Самый заметный рост стоимости произошел там, где силен покупательский спрос, а именно, среди малогабаритных квартир, а также наиболее ходовых однокомнатных и двухкомнатных квартир».
Новостроек в новых округах много. Всего к октябрю текущего года на первичном рынке жилья присоединенных территорий было представлено 30 проектов, где в совокупности продавалось более девяти тысяч квартир, подсчитали в «Метриум». Это примерно полмиллиона квадратных метров. За июль-сентябрь в реализацию поступил всего один новый жилой комплекс, но застройщики вывели в продажу множество новых корпусов в уже реализуемых проектах. Основная доля новых квартир — почти 88 процентов — продается в Новомосковском округе.
Спрос на жилье в «почти Москве» растет, свидетельствуют экспертные данные: за третий квартал в местных новостройках зарегистрировали почти на десять процентов больше сделок, чем за второй. А по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года спрос вырос на 68 процентов.
«Рынок новостроек Новой Москвы сейчас оказался в наиболее выгодном положении, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Он предлагает покупателю относительно низкий уровень цен при высоком качестве проектов. Невысокие ставки по кредитам привлекают сюда еще больше покупателей, чем на более дорогой рынок "старой" Москвы».
Доступная десятка
Уровень цен действительно пока низкий, но не повсеместно. Рейтинг наиболее дешевых новомосковских предложений представили аналитики ЦИАН. При составлении рассматривались уже сданные в эксплуатацию корпуса. Диапазон стартовых цен в первой десятке — от 2,15 миллиона до 5,3 миллиона рублей.
Лидер списка — жилой комплекс «Борисоглебское», возводимый в поселении Новофедоровское, на значительном удалении от МКАД — около 35 километров. Здесь за 2,15 миллиона рублей можно купить «однушку» общей площадью 33,5 квадратного метра.
На втором месте оказался ЖК «Кутузовские березы» в поселении Роговское. Он расположен в более чем полусотне километров от Московской кольцевой и является самой удаленной новостройкой в Новой Москве. При этом всего за 2,5 миллиона рублей здесь можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 55 квадратных метров в готовом доме.
«Бронза» рейтинга досталась комплексу «Баркли Медовая Долина» в поселении Марушкинское. Его строит один из самых известных столичных девелоперов дорогого жилья. В готовых корпусах цены начинаются от 2,6 миллиона рублей за студию в 25 квадратных метров.
В пятерку самых дешевых проектов ТАО и НАО также вошли ЖК «Санрайс» (поселение Воскресенское, 3,4 миллиона рублей за однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров) и «Внуково Парк» (бывший проект «Зеленая Москва», поселение Марушкинское, от 3,4 миллиона рублей за 41-метровую квартиру).
Помимо перечисленных, в десятке нашлось место жилым комплексам «Новое Бутово» (5,3 миллиона рублей за самую дешевую квартиру), «Андерсен» (5,2 миллиона), «Бутовские аллеи» (4,5 миллиона), «Внуково 2017» (3,8 миллиона), «Новая Звезда» (3,5 миллиона).
«Везде грязь, кошмар»
Очевидно невысокая стоимость квартир в Новой Москве (по сравнению с ценами в Москве «старой») — это то, за что присоединенные территории, безусловно, ценят и любят. Но скептики не дремлют и на различных интернет-форумах разносят в пух и прах и саму «недоМоскву», и жилые комплексы, строящиеся на ее территории.
«Отстой у черта на куличках», — пишет Alek Gres, пользователь Google, об одном из местных комплексов, возводимом возле строящейся станции метро «Столбово». «Очень плохое впечатление», — добавляет другой рецензент. «Хороший будет жилой комплекс, сожалею, что без отделки. Два года после сдачи придется проживать с выносом мозга от ремонтов», — сглаживает третий.
Еще хуже отзываются о другом крупном проекте, реализуемом в районе поселения Сосенское. «Качество жилья невысокое, — пишет Илья Л. — Застройка очень плотная. Парковок нет, и непонятно, где они будут, если будут вообще. Это серьезная проблема, так как уже сейчас поставить машину можно только вдоль улицы, и то там все забито, а ведь сейчас тут почти никто не живет. Что же будет, когда народ заселится, ведь по улице надо будет ездить, а не использовать как парковку. Около домов парковок нет вообще. Рядом строится еще один квартал, и плотность застройки еще вырастет». Рейтинг новостройки в Google — 4,2 балла из пяти возможных. При этом положительные оценки не сопровождаются комментариями, что заставляет сомневаться в их искренности.
Один из комплексов, входящих в тройку проектов с самыми дешевыми для Новой Москвы квартирами, получил оценку 3,6 балла и множество негативных отзывов. «Дольщики уже несколько заявлений в прокуратуру написали, а этот ЖК все рекламируется. Я уже успел купить квартирку недалеко, уже ремонт сделал, а на этом объекте все та же картина! Посмотреть объект, когда я приехал, — конкретно ту, якобы готовую квартиру, которую я нашел на сайте, менеджер отказывалась. Она вроде готова была, но там ремонт идет. До сих пор идет», — иронизирует пользователь Google Игорь М. «Недостроенный район, везде грязь, ж/д в 100 метрах, кошмар», — добавляет Andrey. «Дома интересные, но сроки переносят на год с лишним, — жалуется Oleg D. — Договорились с менеджером о встрече в 19:30, приехали, а нам говорят — он сегодня работает до 18:00. Не похоже на элитного застройщика, который дорожит брендом. Спрашиваю про парковку: количество парковочных мест равно количеству квартир? Не отвечают. Говорят, мы рассчитали, что будет достаточно. В общем, смешанные чувства». «Строили, как могли», — резюмирует Вадим-Вадим.
Саму Новую Москву ругают в основном за транспортную недоступность и дефицит инфраструктуры. А хвалят за чистый воздух. «У моей коллеги там живет дочь с семьей, — пишет Календула, пользователь форума Deti.mail.ru. — Стреляются от отсутствия парковок, места вообще нет, чтобы утром разъехаться. Выходит сразу полдома на улицу, так как приходится вставать друг за другом. И это у них еще несколько домов микрорайона не заселили».
«У меня дача в Новой Москве, — повествует Кэт (радистка) на том же форуме. — Я не живу там даже летом, отгадайте почему. Потому что на работу утром и с работы вечером доехать невозможно. Правда, в этом направлении работают. Вот когда сделают развязки, расширят Калужское и может даже Киевское шоссе, тогда буду жить на даче. Застройка там идет быстрыми темпами, а инфраструктура и дороги не поспевают за строительством».
«Если смотреть в будущее, через пять лет там будет шикарно, вы и не заметите, как они пролетят», — обещает в той же ветке Pinkzebra. И это обещание, возможно, небезосновательное. Но для тех, кто хочет жить лучше и веселее (или хотя бы нормально) уже сегодня, а не послезавтра, совершенно бесполезное.