Падение цен в эпоху последнего кризиса коснулось всех сегментов рынка – первичного и вторичного, городского и загородного, в аренде и в покупке, а также во всех ценовых сегментах, за исключением, быть может, самой элитной его части.
Вторичный рынок недвижимости, еще недавно для многих слишком дорогой, сегодня выглядит уже совершенно иначе – цены на квадратные метры «вторички» все ниже и ниже. Впрочем, цена на новостройки также не стоит на месте.
В масштабах государства вторичный рынок недвижимости огромен. Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, доктор экономических наук, профессор, характеризует его следующим образом: «Вторичный рынок в несколько раз больше, чем рынок первичный. Если мы строим 70-80 миллионов квадратных метров в год, то рынок вторичного жилья – это 3 миллиарда квадратных метров жилья. Он преобладает среди всего объема жилой недвижимости. И 74% от общего объема жилья на вторичном рынке – это квартиры в многоквартирных домах. При этом 86% вторичного рынка приватизировано, 14% – не приватизировано и считается муниципальным жильем».
Итак, за вычетом муниципального жилья, речь идет приблизительно о 2 млрд 250 тыс. квадратных метров «вторички», которые теоретически могут быть проданы, и о 70-80 млн квадратных метров нового жилья, которое, заметим, считается первичным лишь в недолгий период от закладки котлована до окончания строительства, то есть до момента передачи права собственности.
Москва и Питер: резко вниз
Огромная махина рынка недвижимости постоянно меняется под воздействием глобальных экономических процессов. Последний кризис, в который мы вошли 2,5 года назад, ударил по стоимости жилья радикально. «Цены упали в два раза, – говорит Елена Иванкина. – Мы вошли в кризис 2,5 года назад со средней ценой 214 тыс. рублей за квадратный метр, а сейчас, конечно, с учетом Новой Москвы, у нас в среднем цена составляет 100 тыс. рублей за квадратный метр. В Питере на самые дорогие квартиры, на старый фонд, но за вычетом элитного класса жилья, цены упали на 75%. На 6% цены упали только за этот год, уже после того, как они рухнули в два раза в течение прошедших двух лет от начала кризиса».
«Вторичка» просела. Это отчетливо видно по ценам российской столицы и Подмосковья. Снижение цен продолжается и в 2016 году, о чем не переставая твердят профессионалы рынка. Аргументация железная, поскольку оформлена в непробиваемую броню статистических данных. Так, в компании «Пересвет-Инвест» сочли, что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы за год снизилась на 5,18%, в Подмосковье – на 5,5%. Только в сентябре цена квадратного метра в панельных домах столицы упала на 2,2% и составила в среднем 167 855 рублей, а в кирпичных за месяц цена снизилась на 2,4% (до 252 998 рублей за квадратный метр). «Пересвет-Инвест» по Подмосковью приводит следующие цифры: «Самая высокая стоимость «квадрата» в районах ближнего Подмосковья – 113,5 тыс. рублей (средняя стоимость квартиры – 6,8 млн рублей). В два раза ниже в удаленных городах (от 61 км от МКАД) – 56,5 тыс. рублей (средняя стоимость квартиры – 3,1 млн рублей)».
Предложение объектов вторичного рынка на портале ЦИАН подтверждает общие тренды. Увидеть квартиру в Новой Москве по цене менее 2,2 млн рублей – не диво. Число таких предложений – более полусотни. Это может быть как студия, так и однокомнатная квартира.
«ИНКОМ-недвижимость» приводит более мягкие цифры: по мнению аналитиков компании, для московского вторичного рынка жилья средняя цена предложения на нем фактически остается стабильной, составив по итогам сентября 184,2 тыс. рублей за квадратный метр, что всего на 1,3% ниже с начала года. Но при этом в аналитическом отчете компании звучат следующие данные: «Абсолютное большинство объектов реализуется со скидкой. В сентябре доля таких продаж на московском вторичном рынке жилья составила 82%. Средний размер дисконта – 8,1%».
Формально, тем не менее, мы имеем падение цен на вторичном рынке Москвы за 9 месяцев 2016 года в размере от 1,3 до 5,18% (диапазон указан по оценкам разных компаний).
О причинах проседания «вторички», помимо общеэкономических, говорит Николай Лавров, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге»: «Собственники изначально выставляли свои объекты дороже рыночной цены. И лишь через два-три месяца они приходили к выводу о снижении стоимости объекта. К стагнации рынка готового жилья привел и тот факт, что застройщики объявляли различные акции на свои объекты, в результате чего приобретение квартиры в новостройке было более выгодно».
Как бы там ни было, цены продолжают падать. На фоне 50-75%-ного падения стоимости квадратного метра за последние 36 месяцев спад цен в 2016 году (напомним – до 5,5% за 9 месяцев этого года) выглядит довольно куцо. Но это вовсе не означает, что за динамикой цен следить не интересно.
Ипотека смешала все карты
Ипотечное кредитование, долгое время «рулившее» лишь в сегменте новостроек, с наступлением кризиса стало «править бал» на всем пространстве рынка.
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» пришли к выводу о существенном росте числа сделок с использованием ипотечных займов. Этому предшествовало падение доли ипотечных сделок до 15-20% в первые месяцы 2015 года, когда кризисные процессы достигли пика, а ключевая ставка – максимума. «Сегменту новостроек помогла государственная программа субсидирования ипотеки, но вторичный рынок мог только надеяться на снижения ключевой ставки, – считают в компании «НДВ-Недвижимость». – Сейчас кредитные ставки для вторичного рынка улучшились, разница по сравнению с условиями, действующими в первичном сегменте, составляет в среднем 0,5-1,5%. С начала 2015 года по текущий период 2016 года ключевая ставка снизилась с 17 до 10% годовых в рублях, а доля ипотеки выросла до 60% в общей структуре продаж вторичного рынка». В компании объясняют рост интереса к ипотеке сокращением свободных денежных средств у покупателей.
Одновременно специалисты компании «ИНКОМ-недвижимость», проанализировав ситуацию, пришли приблизительно к тем же выводам: потенциальный покупатель «вторички» делает ставку на ипотеку и, распознав тренд на либерализацию условий ипотечного кредитования (крупнейшие банки снизили среднюю ставку по базовым программам на «вторичке» на 0,5-4,05%), продолжает ожидать смягчения условий кредитования. По этой причине, считают аналитики «ИНКОМ-недвижимости», «вторичный рынок жилья не досчитался «по осени» 15% покупателей».
Снижение ставок по ипотеке продолжается. Специально для ключевых партнеров Сбербанк снизил ипотечную ставку по программе господдержки на 0,5 п.п. – до 10,9%.
Конечно, в мировом масштабе такие цифры – это не предел. Елена Иванкина комментирует: «Во всем мире во время кризиса проценты по ипотеке падают до нуля. Люди отдают меньше, чем берут в банке. В «великую депрессию» в США, еще в прошлом веке, ставка по ипотеке была минус 14%. В Китае кризис 2006-2009 годов ипотечные ставки были на нуле и тем, кто покупал недвижимость, выплачивали премии и бонусы. В Чехии сейчас процентные ставки 1,8%. Поэтому мы даже рядом не стояли с такими ставками…».
Вторичный и первичный рынок: существует ли конкуренция?
Купить квартиру в строящемся доме или выбрать объект вторичного рынка – вопрос вкусовых предпочтений. Цена в этом деле далеко не на первом месте. Тем не менее, если представить, что ей отдается первостепенное значение, то кризис и здесь внес свои коррективы.
Начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре считает, что ценовая политика первичного рынка более лояльна: «После запуска программы ипотеки с господдержкой конкуренция между предложением на первичном и вторичном рынке недвижимости увеличилась. Покупать квартиры в новостройках стало выгоднее. В настоящее время разница в цене между предложением на первичном и вторичном рыке начинается от 5%. Явный спад на вторичном рынке наблюдается в районах массовой застройки и зонах высокоплотной застройки, где существуют проблемы с дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой. Такие квартиры не прибавляют в цене, поскольку покупателей стало меньше, и у них появился выбор. Стабильной ликвидностью пользуются «интересные» объекты с такими дополнительными опциями, как высокие потолки, уютный благоустроенный двор, красивый вид из окон, парк или залив в пешей доступности и пр.».
Николай Лавров придерживается несколько иной точки зрения: «Сегодня цены на вторичном рынке и на рынке новостроек стали приближаться друг к другу. Такое конкурентное преимущество первички, как невысокая по сравнению с готовым жильем цена, фактически ушло. Квартиры в спальных районах города с развитой инфраструктурой иногда становятся более выгодным вариантом покупки, чем жилье в новостройках на окраинах города».
Мнение Александра Гиновкера, генерального директора агентства недвижимости «Невский простор», вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, очень близко к мнению Николая Лаврова: «На наш взгляд, рынок новостроек просел меньше по причине того, что власти поддержали отрасль субсидированной ипотекой. Подавляющее большинство сделок на рынке происходит с использованием заёмных средств. На уровне слухов была информация о том, что рынок жилой недвижимости получит похожий инструмент, но этого не случилось. Отметим, что если бы это произошло, то плюсы были бы и для рынка новостроек, так как продавцы «вторички» с деньгами пришли бы в новостройки. Говорить о конкуренции между рынком вторичной недвижимости и первичной можно. Если раньше готовая квартира в уже сформировавшемся районе стоила всегда дороже, то сейчас ситуация изменилась. Продавцы квартир вынуждены снижать цены из-за низкого спроса. В итоге это привело к тому, что разница в стоимости между готовым жильём и строящимся практически отсутствует».
Надо сказать, что и Николай Лавров, и Александр Гиновкер анализируют ситуацию, прежде всего, в Санкт-Петербурге. Может быть, поэтому их точка зрения так резко отличается от мнения Елены Иванкиной, которая считает, что новостройки Московской области для объектов вторичного рынка вообще не конкуренты, и прежде всего, из-за плохой инфраструктуры: «Если взять рынок новостроек Подмосковья, то он вообще не продается. Огромное количество новостроек в Подмосковье сейчас продаются с 30%-ным дисконтом, еще 10% сбрасывают, если клиент расплачивается наличными, и еще могут сбросить цену, потому что ничто не продается. Этот коллапс там будет продолжаться дальше. Земли застроили, не задумываясь о том, где будут люди получать социальные услуги, без создания социальной и дорожной инфраструктуры, без изменения железнодорожной инфраструктуры – напротив, число электричек сократилось. Градостроительные планы липовые, без обеспечения социальной и транспортной базы. Застройщики и риэлторы сейчас обращаются к банкам и просят их смягчить условия кредитования, чтобы хоть что-то продать. Покупая вторичную недвижимость, человек видит уже сложившуюся инфраструктуру района, а не фантазии девелопера».
Итак, мнения разошлись. Кто-то считает, что первичка более выгодна по стоимости и потому востребована, а кто-то убежден, что при плохой инфраструктуре новостройки не спасет даже бросовая цена. Ничуть не больше единодушия проявляют эксперты, говоря о ближайших перспективах рынка.