Квартиры на вторичном рынке подешевели в 60% российских городов за пять лет. Почему на стоимость жилья влияет благоустройство и как понять, что с покупкой квартиры лучше подождать, выяснили студенты курса «Как стать дата-журналистом» в Институте «Стрелка» для «Известий».
Студенты проанализировали базу объявлений о продаже жилья с января 2014 по февраль 2019 года сайта Domofond.ru. Сравнили их с данными Росстата о численности населения. В выборку попали 349 населенных пунктов, включая все города от 250 тыс. человек. Там живут ⅗ россиян.
Квартиру не стоит покупать, если в городе:
— идет интенсивное строительство, а в инфраструктуру вливаются бюджетные средства ( ближайшие годы цены могут незначительно снижаться, но затем может начаться рост);
— крупных предприятий больше, чем средних и малых (если следующий виток кризиса приведет к закрытию даже одного крупного завода, это может обрушить локальный рынок жилья);
— мало общественных пространств, в том числе детских площадок, и неразвитая транспортная инфраструктура (в моменте жилье в «городах не для людей» может дорожать, но эти проблемы ускорят падение рынка в кризис);
— нет моря.
Судить о настоящих ценах на недвижимость по объявлениям можно, уверяет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «Реальные цены сделок отличаются на 5–6% от цифр, которые продавцы изначально указывают в объявлениях. В 2017 году этот показатель достигал 10%, а до кризиса, напротив, не превышал трех».
Почему дешевеющее жилье это плохо
Возможность заработать — главная причина переезда работоспособного населения. Но для него важны как количество предприятий, так и ширина тротуаров, количество детских площадок и маршрутов общественного транспорта. «Если брать пример Москвы, то после реконструкции улиц увеличился пешеходный поток, стали лучше условия для бизнеса, — объясняет автор блога «Город для людей» Аркадий Гершман. — Для среднего класса, а это люди семейные, важна безопасность среды. Если родители каждое утро отводят ребенка в школу, потому что нет возможности отпускать одного, иначе его сразу собьет машина, то это время люди не работают, их КПД уменьшается и приток в экономику города снижается».
Падение стоимости жилья — явный сигнал, что город начинает терять людей. И дело не только в естественной убыли. Он не привлекает новых жителей и проигрывает конкуренцию.
Мнение урбаниста Гершмана подтверждают данные Росстата. В десятке городов, где недвижимость подешевела сильнее всего, численность населения снижается уже несколько лет. Исключений два: Киров (девятое место, за пять лет население увеличилось на 4,1% — до 507 тыс. 155 человек) и Волгодонск (десятое место, рост 0,9% — до 17 тыс. 729 человек).
Они отличаются от других аутсайдеров еще и тем, что цены после кризиса там восстанавливаются. В Кирове низшая точка в 38 тыс. 470 рублей за квадратный метр была пройдена летом 2017 года, по итогам февраля цена равняется 40 тыс. 200 рублям. В Волгодонске цены к лету 2018-го упали до 31 тыс. 800 рублей и сейчас составляют 32 тыс. 400 рублей за квадратный метр.
Почему дешевеющее жилье это хорошо
Кроме отъезда работоспособного населения на заработки, есть и другие причины падения цен на недвижимость, в том числе позитивные, отмечает главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова: «Например, если жилье в городе было переоценено, то в годы экономической стагнации цены будут корректироваться сильно, чтобы прийти в соответствие со спросом и возможностями покупателей. На рынок могут выйти новостройки экономкласса, и средние цены на жилье снизятся. Наконец, может наступить кризис, когда цены падают по всей стране, как это происходило с 2015 по 2017 год».
Так падали цены на вторичном рынке в Санкт-Петербурге, Сочи и Казани. «В окраинных районах Петербурга шло интенсивное строительство сравнительно доступного жилья, и эта конкуренция влияла и на средние цены на вторичку. Ряд городов получил ощутимые вливания в инфраструктуру, в частности в связи с Олимпиадой и чемпионатом мира (например, квартиры в Сочи и Казани за кризис почти не просели в цене). Где-то, напротив, закрывались производства, и люди покидали города в поиске работы — в этом случае жилье дешевело сильнее, чем в среднем по стране», — говорит Филатова.
В Минстрое России также считают, что «снижение цен на вторичном рынке может свидетельствовать о том, что меры по стимулированию жилищного строительства, принятые правительством России, сработали». «Поэтапное совершенствование законодательства в сфере долевого строительства, направленное на усиление защиты прав граждан-соинвесторов, вернуло доверие граждан и к покупке жилья на стадии строительства, — уверены в пресс-службе министерства. — Программа субсидирования ипотечной ставки, позволившая приобретать жилье в новостройках по льготной ипотечной ставке, также сделала рынок первичного жилья более привлекательным. Кроме того, с начала 2017 года рыночный уровень процентных ставок по ипотечным кредитам постепенно снижается и уже достиг рекордно низкого уровня. Это делает новое современное жилье доступным для граждан».
Статистику объявлений о продаже жилья в новостройках Domofond.ru ведет только с мая 2016 года и по 186 городам. Так что сравнить докризисный и послекризисный рынок — как со вторичкой — нельзя. Но тренд виден. Можно говорить, что квартиры в новостройках дешевеют чуть более чем в 40% городов (против 60% на вторичном рынке).
Среди рекордсменов по скорости падения цен на квадратный метр на вторичном рынке у сервиса есть данные о первичке только по одному городу — Кирову. Там цены на новостройки за последние три года выросли с 42 тыс. 56 рублей до 47 тыс. 318 рублей (+12,5%). За тот же период (май 2016 — февраль 2019 года) на вторичном рынке Кирова квадратный метр подешевел с 45 тыс. 245 рублей до 40 тыс. 197 рублей (-11,1%).
Обобщать и говорить о том, что жилье «в целом» дешевеет в стране, руководитель портала недвижимости отказывается. «Если говорить о вторичном рынке жилья по России в целом, то за период с 2014 по 2019 год цены в расчете за квадратный метр выросли. Если в феврале 2014-го цена предложения на вторичке составляла в среднем 62 тыс. 28 рублей, то в феврале 2019-го — 64 тыс. 171 рубль. Таким образом, повышение составило 3,5%. Но это «средняя температура по больнице». Ситуация в каждом городе уникальна», — настаивает Ирина Филатова.
Моногородам тяжелее всего
Первые три места в рейтинге дешевеющего жилья на вторичном рынке заняли три моногорода: Кирово-Чепецк (-29,1%), Асбест (-29%) и Киселевск (-28%). «Когда у тебя город с развитой экономикой, то опора делается на средний или мелкий бизнес. Это стабильный игрок, который умеет подстраиваться под ценности времени, под спрос и предложение. А если у тебя монопроизводство и комбинат закрылся, то город просто не приспособлен для дальнейшего развития. Его нужно перестраивать как физически, так и психологически», — отмечает Аркадий Гершман.
Надым (-26,2%) и Коркино (-23,5%), также вошедшие в пятерку аутсайдеров, формально моногородами не являются. Потому что не формировались вокруг одного предприятия, где работает большая часть населения. Но у них тоже есть четкая промышленная направленность. В 1967 году в поселке оленеводов Надыме (первое упоминание — XVI век) обнаружили крупное месторождение газа, и сейчас там добывается 11% всего газа в стране.
На стоимость недвижимости в Надыме, вероятнее всего, повлияло падение цен на газ во время кризиса 2015–2017 годов. В течение 2014 года квадратный метр в городе, пусть и не сильно, дорожал, достигнув к сентябрю пика в 61 тыс. 105 рублей. Затем началось затяжное падение, которое ускорилось в начале 2016 года. К тому моменту годовое снижение цен на российский газ превысило 50%.
Рядом с Коркино, поселением на оживленной дороге между двумя крепостями (первое упоминание — XVIII век), в 1931 году начали бурить второй по глубине в мире угольный разрез. Хотя в городе, оказавшемся на пятом месте в рейтинге дешевеющих городов, есть кондитерская, стекольная и еще несколько фабрик, главное предприятие около разреза закрыли в 2017 году.
Киселевск (третье место), как и Коркино (пятое), — города угольщиков. И по графикам видно, что в 2014 году цены на недвижимость в них росли слабее, чем в городе химиков Кирово-Чепецке или Асбесте, возникшем вокруг асбестового месторождения.
Большая сырьевая тройка: нефть, металл и уголь — начала дешеветь еще в самом начале кризиса. Этот процесс корреспондент «Ъ» и научный сотрудник Всероссийской академии внешней торговли Александр Зотин назвал в январе 2015 года сырьевым суперциклом падения.
«Общая причина падения цен на рынке недвижимости — кризис 2015–2017 годов. Но для экономически неблагополучных городов и поселков он стал катализатором и усилил уже существовавшие проблемы и на рынке недвижимости, и в городской экономике в целом», — комментирует главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова.
В 2016 году была принята федеральная программа развития моногородов. Ее основной целью как раз было снизить их зависимость от работы градообразующих предприятий. Поселениям выделяют субсидии, а на местах обучают специалистов, в том числе развитию общественных пространств. Динамика цен на недвижимость позволяет сделать три вывода.
Во-первых, в некоторых моногородах субсидии если не спасли, то по крайней мере улучшили ситуацию. Во-вторых, рост цен на недвижимость скорее связан с вложениями в промышленность. В-третьих, самые успешные моногорода — те, которые имеют выход к морю. Это видно и по распределению дорожающих и дешевеющих городов на карте в начале статьи.
Рекордсменами по росту цен на вторичном рынке жилья стали судостроительный Северодвинск (+30,6% — до 68 тыс. 625 рублей ) и Каспийск (+18,2% — до 43 тыс. 920 рублей), где строят новый военный порт. Оба они получили субсидии по программе поддержки моногородов, которую продлили до 2036 года.