В преддверии осеннего сезонного всплеска продаж банки совершенствуют и смягчают условия ипотечного кредитования. При этом процентные ставки понемногу, но неуклонно снижаются.
Частные подвинули государственных За первое полугодие в распределении долей российского ипотечного рынка произошли определенные изменения. С одной стороны, основные потоки кредитования все явственней концентрируются в руках ограниченного круга игроков. На долю первых 15 банков уже приходится 95% выдач кредитов (см. таблицу 1).
С другой стороны, снизилась доля банков с участием госкапитала. Сейчас она, по оценкам аналитического центра «Русипотека», равна 81,34%, тогда как по итогам минувшего года составляла 84,44%. Уточним: к госбанкам относятся Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Банк Москвы (входит в группу ВТБ), Газпромбанк, Связь-Банк и «Глобэкс».
Неготовность частных банков уступать ипотечный рынок госкапиталу объясняется просто. Доходность кредитования в других рыночных сегментах снижается буквально каждый месяц. И вопрос получения доходов от активного жилищного кредитования превращается в вопрос выживания.
Банки с госучастием тоже не рады, что стали шажок за шажком уступать рыночный сегмент. Соответственно, нынешним летом они стали пересматривать стратегии. «Концентрация на ипотечном рынке практически достигла своего потолка, а настоящая конкуренция только начинается», – уверен руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко. Первым задал следующий виток либерализации условий кредитования Сбербанк.
Кто раньше всех? Прежде всего, рассказывает заместитель управляющего головным отделением Сбербанка по Санкт-Петербургу Анатолий Локотков, банк снова начал аккредитовывать новостройки на стадии котлована. «Мы приостановили аккредитацию на ранних стадиях в начале года, чтобы повысить качество кредитного портфеля, – уточняет он. – Теперь считаем возможным вернуться к прежней практике на стабилизировавшемся рынке».
По словам специалиста, это не значит, что процедура аккредитации «ослаблена». К ранее проверявшимся параметрам добавлены новые. «Мы анализируем не только финансовое состояние, но и каждый объект в отдельности. Учитываем электрические мощности, наличие коммуникаций, локацию… Вплоть до того, что периодически проверяем, сколько строительных кранов находится на площадке и не простаивают ли они», – подчеркивает специалист.
Революционным для рынка совершенствование процедуры аккредитации новостроек не является. В кризис большинство банков так или иначе ужесточили свои подходы. Так, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге Мария Баталова поясняет, что теперь кредитор проверяет строительную компанию, на чьи объекты дает ипотеку, не единожды при процедуре аккредитации, а мониторит каждый квартал. «Проверяется финансовое состояние, балансы, и каждый раз решение выносится на кредитный комитет», – перечисляет специалист.
Охота на ленивых Второй фирменной «фишкой» Сбербанка можно считать запуск личного кабинета заемщика. Как только одобряется кредитная заявка, клиент получает возможность открыть такой кабинет и самостоятельно выбирать у контрагентов объект и сервисное обслуживание. Кроме того, услуга позволяет удаленно регистрировать в Росреестре сделку на вторичном рынке. К концу года Анатолий Локотков обещает запустить возможность такой регистрации для цепочек сделок. А в первом квартале будущего года добавится регистрация первички. «Сегодня уже более 5,8 тысячи ипотечных клиентов банка в СЗФО пользуются личным кабинетом», – отчитывается председатель Северо-Западного банка Сбербанка Дмитрий Курдюков.
В Сбербанке надеются с помощью услуги не терять клиентов, получивших одобрение, но так им и не воспользовавшихся.
Отметим, что проблема потери клиентов после одобрения актуальна для всех игроков. В отдельных офисах доля «неслучившихся» сделок достигает 40%.
Конкуренты тоже тестируют различные новации. Банк «Возрождение» запустил ипотеку на квартиры ГК «ИНТЕКО» в Москве, Петербурге и Ростове-на-Дону без первоначального взноса. Впрочем, ставка здесь выше, чем в льготной ипотеке, – 13%. И в Петербурге это не первый случай подобного рода. Например, программа Донхлеббанка «Стандарт» на новостройки от компании «Норманн» тоже предусматривает нулевой первоначальный взнос (ставка – 15%).
«Я думаю, что в Петербурге ни один из банков не разрешит ипотеку без первоначального взноса. Единственным исключением могут быть программы банков, которые аффилированы с тем или иным застройщиком», – тем не менее демонстрирует осторожность управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева.
Из других – нишевых – экспериментов можно назвать попытки отдельных игроков запустить ипотеку на машиноместа. Благо с нового года по юридическому статусу эти площадки будут приравнены к объектам недвижимости.
Ряд банков оживляет свои замороженные программы выдачи ипотеки на апартаменты.
Все ниже, и ниже, и ниже Но главным инструментом конкурентной борьбы всегда будет оставаться низкая процентная ставка. И, выждав около месяца после того, как Банк России принял решение снизить ключевую ставку до 10,5% годовых, на 0,5 процентного пункта, аналогичное снижение по всей линейке ипотечных продуктов произвел и Сбербанк.
Естественно, это превратилось в сигнал снижать ставки конкурентам (см. таблицы 2, 3). И, похоже, тренд сохранится весь август.
Отдельные банки изыскивают средства, чтобы держать ставки еще ниже, чем у лидера рынка. Правда, за свой счет банки чересчур демпинговать не любят – на помощь приходят застройщики, в кругу которых конкурентная борьба также заметно ужесточилась.
При этом потенциальные покупатели квартир уже разобрались в хитростях так называемых маркетинговых ставок, то есть дотируемых строительными компаниями до уровня заметно ниже среднерыночного, но действующих лишь первые год-два. Хитрость постепенно перестает срабатывать. И теперь застройщики начинают субсидировать по отдельным объектам ставки на весь срок кредитования.
«Самый яркий пример – ипотека от “Главстроя”: ставка на весь срок 10%», – подсказывает заместитель управляющего петербургского филиала банка «Глобэкс» Аркадий Бочарников.
«Самая низкая ставка в Абсолют Банке, дотируемая застройщиками, – это 7,7% от Setl City на весь срок кредитования, далее идет “Росстройинвест” со ставкой 9,7%, – говорит Мария Баталова. – Пока государство дает нам возможность, ею надо пользоваться».
Безусловно, такие действия тоже могут оставаться маркетинговой хитростью. Например, дотирование ставки замещает существенную скидку. Или застройщик, чтобы компенсировать убытки, негласно повысит на данные объекты цену. Или еще что-нибудь придумает.
Тем не менее подробно изучать такие предложения смысл есть. Чрезмерно увлекаться маркетинговыми уловками в текущей ситуации застройщики не станут, чтобы не растерять доверие покупателей. А значит, существенная доля предложения сулит выгодные покупки.