Наш опыт по делу заказчика, который решил выступить в роли Застройщика, но неожиданно для себя оказался правонарушителем.
Что происходит, если строить без разрешения на строительство?
Суть дела: Компания-заказчик, которая до этого самостоятельно не занималась строительством и приобретала только готовые объекты, с уже оформленными земельными участками, захотела обзавестись спортивным комплексом. Поскольку собственники компании люди смелые и решительные, было дано указание нижестоящим сотрудникам приступить к постройке объекта — спортивного комплекса. Напомню, что это был их первый опыт строительства в роли Застройщика, в связи с чем сроки реализации проекта, в т.ч. начала работы комплекса и поставки необходимого оборудования/инвентаря был установлены весьма оптимистичные.
Для целей строительства был получен в аренду земельный участок. Однако недостаточная аналитическая работа на стадии формирования участка, привела к ряду проблем, связанных с границами участка, в результате чего договор аренды земельного участка не был оформлен еще спустя 6 месяцев, после предоставления земельного участка через Инвестиционный совет.
Между тем, планируемое строительство было необходимо начать как можно раньше, так как уже были заключены контракты на поставку оборудования из-за границы, которое требовало дополнительных вложений по хранению. Кроме того, был озвучен срок открытия, к которому исполнители очевидно не успевали.
Порядок действий при начале строительства коммерческого объекта
Для того, чтобы начать строительство требовалось поэтапно осуществить следующие действия:
1. Оформить договор аренды земельного участка.
2. Получить технические условия.
3. Заказать топосъемку и геологию.
4. Выполнить проектную документацию.
5. Согласовать проект, а также иные необходимые заключения и документы с заинтересованными/контролирующими органами.
6. Получить заключение госэкпертизы по проекту, если размеры или назначение строящегося объекта обязывают к такому заключению.
7. Получить разрешение на строительство.
8. Оформить ордер на земляные работы и извещение о начале строительных работ.
Исходя из нашего практического опыта, этот процесс при отсутствии сложностей занимает обычно около года.
Как выясняется, что строительство ведется без разрешения?
Сложение двух факторов - необходимость соблюдения сроков открытия комплекса и затягивание сроков оформления документов, и стало причиной проблем нашего заказчика. Ситуация осложнялась тем, что на неопределенный срок растягивался процесс оформления договора аренды, то есть, согласно изложенному выше порядку, самый первый этап, от сроков реализации которого, зависели все последующие.
Между действием и бездействием наши заказчики решительно выбрали действие и начали строительство не дожидаясь подписания договора аренды. Когда постройки будущего спортивного комплекса стали возвышаться почти на полтора метра в высоту, стройплощадкой заинтересовались контролирующие органы. В результате строителям (как единственным представителям Заказчика на территории строительной площадки) было вручено уведомление об обнаружении административных нарушений в области строительства и необходимости участия в разбирательстве дела об административном нарушении, назначенном на вполне конкретную дату.
Какая ответственность предусмотрена за незаконное строительство?
Статья 9.5. КоАП РФ предусматривает ответственность за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительства. Санкция по данной статье КоАП РФ для юридических лиц предусмотрена в размере в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 миллиона рублей.
В целом ситуация выглядела для нашего заказчика даже еще хуже, чем просто риск потери полумиллиона-миллиона рублей. Ведь по закону незаконное строительство или строительство без оформления соответствующих разрешений может повлечь за собой серьезные сложности: от крупных штрафов до полного приостановления деятельности компании до 3-х месяцев и даже невозможности дальнейшего строительства на выделенном участке в целом.
Остановка строительства была не приемлема для нашего заказчика, что и послужило поводом к поиску нетривиального решения.
Перед нами были поставлены следующие задачи:
1) избежать или уменьшить сумму штрафа за строительство без необходимого комплекта разрешений;
2) получить возможность продолжить строительство; надлежащим образом оформить все необходимые документы, подтверждающие права Заказчика на земельный участок, а также документы, разрешающие строительные работы.
Как избежать административной ответственности за строительство без разрешения?
Наш опыт подсказывал несколько возможных вариантов решения первоочередной проблемы Заказчика, связанной с уменьшением последствий, привлечения его к административной ответственности.
- Вариант 1 – оспаривание возможностей такого привлечения к ответственности в целом, в связи с тем, что права Заказчика на земельный участок не оформлены, соответственно, довольно затруднительно документально подтвердить, кто именно осуществляет строительные действия на земельном участке.
- Вариант 2 – оспорить возможность привлечения к административной ответственности в связи с тем, что организация, рассматривающая данное дело, не имеет функций в области контроля и надзора за такого рода строительством.
- Вариант 3 — оспорить возможность привлечения к административной ответственности в связи с тем, что строящийся объект не подлежит государственному строительному надзору в силу его специфических характеристик.
Исходя из специфики конкретной ситуации, мы посчитали необходимым действовать по Варианту 3.
Какие объекты полежат государственному строительному надзору?
В соответствии со ст. 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при:
1) строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит госэкспертизе;
2) реконструкция/строительство объектов культурного наследия.
Согласно ст. 49 ГрК РФ Экспертизе не подлежат проекты таких объектов как - отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 м.кв., которые при этом не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением особо опасных, технически сложных или уникальными объектов.
Как мы решили проблему нашего Заказчика?
Для решения проблемы необходимо было обеспечить строящийся объект характеристиками, не подпадающими под строительный надзор, чтобы избежать ответственности по ст.9.5.КоАП РФ.
Для этого в экстренном порядке были заказаны отдельные листы проектной документации, анализ которых, позволил бы инспектору соответствующего административного органа сделать вывод о том, что данный объект не попадает в сферу контроля конкретной государственной организации, а именно:
- был расчерчен генеральный план будущего строительного объекта, на котором все строящиеся объекты по своей площади не превышали 1500 м.кв.;
- было получено письмо от уполномоченной экспертной организации, подтверждающее, что санитарно-защитная зона строящихся объектов располагается в границах земельного участка;
- было получено письмо от администрации соответствующего муниципального образование, подтверждающее, что последней ведутся работы по оформлению прав Заказчика на данный земельный участок.
Все вышеперечисленные документы были подготовлены в течение 5 рабочих дней и представлены проверяющему инспектору.
Этих документов, а также пояснений юристов КФ «Прецедент» оказалось достаточно для того, чтобы инспектором контролирующей организации было вынесено решение о неподведомственности данного объекта строительному надзору соответствующей организации, что полностью позволило избежать штрафных санкций по ст. 9.5 КоАП РФ. Таким образом, очевидная экономия нашего Заказчика составила сумму в пределах от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей, а главное, устранилась возможность приостановления деятельности компании, что позволило нашим юристам оформлять всю разрешительную документацию, а Заказчику завершить строительство.