Квартиры в сталинских домах когда-то были, без преувеличения, лучшей московской недвижимостью. «Расселенная сталинка» - термин, который лет 20-25 назад означал верх возможной роскоши и шика. Сегодня эта категория подутратила свой блеск, но все равно остается ярким и заметным куском нашего рынка
Центр, простор и ампир
Кажущееся простым и очевидным определение «сталинские дома – это дома, выстроенные в эпоху правления Сталина» на самом деле не совсем точно. Во-первых, царствовал Иосиф Виссарионович довольно долго, и уровень строительства в разные периоды был очень разным. Довоенный этап явно уступает послевоенному, появившиеся до 1941 года дома выглядят бледнее (единственное, пожалуй, исключение – знаменитый «Дом на Набережной» почти прямо через реку напротив Кремля, выстроенный в 1931 году). Во-вторых, и после войны, в период расцвета сталинского ампира, возводилось немало домов попроще – не для элиты, а для рядовых граждан. Или 3-4-этажные дома, построенные в конце 40-х пленными немцами – их еще много в районах вроде Тушино или Измайлово. По времени – сталинская эпоха, но никому в голову не придет называть эти здания «сталинками». И в-третьих, сталинские дома строились и после смерти Сталина. Первые «хрущевки» появились лишь в 1957 году – стало быть, четыре года у новых властей были заботы поважнее, чем реформировать строительство, и новые объекты возводились по прежним проектам.
…Одним словом, в категорию «сталинок» на сегодняшнем московском рынке здание попадает не столько по времени постройки, сколько по наличию ряда характеристик. «Эти дома отличаются монументальностью и эффектными архитектурными фасадами в стиле сталинского ампира», - говорит Вячеслав Антропов, директор по развитию компании Contact Real Estate. «Кирпич, качество, фасад, высокие потолки, воздух, простор, ампир – вот те слова, которыми я бы коротко описала сталинские квартиры, - отмечает Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – И, конечно, расположение. В основном это главные магистрали Москвы – Тверская улица, Ленинский, Ленинградский, Кутузовский, Комсомольский проспекты, Садовое кольцо, набережные. Есть отдельные кластеры на территориях, находившихся в тот момент на окраине города – например, в районе Сокола и Октябрьского поля было построено жилье для высокопоставленных военных».
И, конечно, «самыми сталинскими» среди сталинских домов следует признать московские высотки – «Семь сестер». Часть из них являются административными, но две полностью (на Котельнической набережной и на Баррикадной) и одна частично (гостиница «Украина») жилые.
Все преходяще…
После того, как в нашей стране появился полноценный рынок недвижимости, у «сталинок» начался «золотой век». Именно оттуда, из 90-х годов прошлого века, до нас дошли анекдоты о достойной квартире «нового русского» - это когда в самой маленькой комнате в самом дальнем углу незаметно пасется стадо бегемотов… «На тот момент это было единственное жилье, скажем так, комфорт-класса: высокие потолки, толстые стены, большие площади», - вспоминает Константин Барсуков, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость». «В 90-е годы выкупались покомнатно целые коммунальные квартиры, ремонтировались с нуля, - подтверждает Ольга Тихонова. – Это было лучшее на тот момент жилье: престижное место, красивые дома, высокие потолки, иногда мемориальные доски на фасадах и возможность почувствовать себя причастным к истории страны – в общем, сливки тогдашнего рынка».
Вечным такое положение вещей, конечно, быть не могло. Состоятельные клиенты – это та категория, услужить которой продавцы мечтают всегда и везде. Для покупателей дорогой недвижимости стали строить новые монолитные дома. Они обладали почти всеми достоинствами «сталинок», но при этом были свободны от их недостатков: изношенности, отсутствия многих современных опций вроде приточной вентиляции или подземных гаражей, неоднородного социального окружения… «Ну а сталинские дома стали понемногу терять популярность, из элитного жилья большинство из них «съехало» в бизнес-класс», - отмечает Ольга Тихонова.
Хороши, но староваты
Сегодняшнее состояние сталинских домов определяется комбинацией ряда факторов – во многом противоречивых. С одной стороны, пафосная архитектура, высочайшее качество строительства, престижное расположение. С другой – время «поработало», так что эти дома изрядно обветшали…
«Первое, с чем ассоциируется квартира в «сталинке» – это высокие потолки, которые в номенклатурных домах достигают 4,3 м, - говорит Вячеслав Антропов. – Фасады, выполненные в стиле сталинского ампира и украшенные орнаментом, величественно выделяются на фоне других строений и являются настоящими произведениями искусства. Что касается качества строительства, то именно за него многие покупатели и ценят такие дома: они строились добротно и дорого, на века». Но, безусловно, продолжает эксперт, у таких домов есть и минусы по сравнению с современными элитными новостройками. Во-первых, по площади квартиры достаточно небольшие по меркам рынка элитной недвижимости. Во-вторых, в таких домах отсутствует подземный паркинг и внутренняя инфраструктура, и по уровню инженерного оснащения они также значительно уступают новым домам.
«Слабое место всех «сталинок» – коммуникации: в домах, не прошедших капремонт, они очень сильно изношены, - отмечает Ольга Тихонова. – К сожалению, при покупке не новой, неухоженной квартиры нужно сразу закладывать в смету ремонта полную замену всей проводки, всех труб. Не редкость и слабый напор воды на верхних этажах. Кроме того, бывает и так, что во времена строительства дом стоял на тихой улице в глубине квартала, а сейчас под окнами проходит шумная магистраль. И, конечно, бич всех московских дворов – мало места для парковки».
Плата за пафос
На рынке (любом, и недвижимость не исключение) всегда интереснее всего цена: именно она аккумулирует в себе все достоинства и недостатки, подводя итог спорам оптимистов и пессимистов. В этом смысле ценник на квартиры в «сталинках» весьма любопытен. Если говорить об обычных домах, то сталинское строение, конечно, будет дороже конкурента из эпохи Хрущева и Брежнева, примерно в одну цену с современной панелью комфорт-класса, и однозначно проиграет новому монолитному дому. Но это – повторимся – в обычном доме. Со знаковыми объектами все иначе.
«В знаменитой высотке на Котельнической цены на двухкомнатные квартиры площадью 52-92 кв. м составляют от 449 тыс. до 1,16 млн. руб. за кв. м, - говорит Вячеслав Антропов. – При этом в элитной новостройке рядом стоимость 1 кв. м начинается от 550 тыс. руб., в клубном доме на Котельнической, 31 – от 594 тыс. руб.».
То есть, как мы видим, лучшие среди сталинских домов вполне могут потягаться ценником не только с бизнес-классом – с самой настоящей элитой. Что вполне объяснимо: это уникальный товар…