Офисы, как известно, самый "чувствительный" сегмент рынка коммерческой недвижимости и, соответственно самый "пострадавший" от экономических трудностей. Но наиболее оптимистичные эксперты говорят, что дно пройдено, хуже уже не будет и это позитивный сигнал.
Видели дно "По итогам первого полугодия 2016 года можно сказать, что рынок офисной недвижимости достиг дна. Ставки стабилизировались, объем ввода новых площадей существенно замедлился, даже можно сказать практически остановился. И это очень позитивный момент", — заверила старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Юлия Богомол.
Согласен с коллегой руководитель отдела исследований компании JLL Владимир Пантюшин, который отмечает, что ставки аренды и доля свободных площадей в последние месяцы стабильны.
Однако директор департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак предупреждает, что данная стабильность очень шаткая. "Ситуация буквально может измениться от любого негативного события в экономике, и это ощущается всеми участниками рынка", — говорит эксперт.
При этом спрос на качественные офисные помещения довольно высок. В. Пантюшин отмечает, что многие компании используют текущую экономическую ситуацию для переезда в офисные помещения лучшего качества, которые стали более доступными. В объеме сделок доминируют российские компании, преимущественно из экспортных секторов. Также отметился всплеск сделок по выкупу арендованных помещений, отмечает эксперт.
Эксперты ILM также отмечают, что на рынке продолжается тенденция миграции арендаторов в качество, в дешевеющие офисы класса А/Б+. "На фоне снижения ставок аренды, компании продолжают переезжать в высококачественные здания, оставляя незанятыми помещения классами ниже. Об этом свидетельствует отрицательное значение показателя в классе Б-. В свою очередь, самые крупные сделки первого полугодия прошли с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что также даст отрицательный вклад в общий объем чистого поглощения", — комментирует Дмитрий Мыслин, Управляющий Партнер ILM.
Офисов больше не строят
Директор департамента аналитики по России Colliers International Вероника Лежнева констатирует продолжающееся снижение объема ввода новых площадей и отмечает, что данная тенденция будет продолжаться и в 2017 году. Поддерживает коллегу директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба, отмечая, что во втором полугодии к вводу в эксплуатацию заявлено около 340 тыс. кв. м офисных площадей, что почти в 2 раза больше, чем в первой половине года.
"Таким образом, общий объем ввода новых офисных площадей в 2016 году не превысит 500 тыс. кв. м, что на 30% меньше, чем в 2015 году", — говорит эксперт, отмечая что возможен перенос срока вводов на 2017 год.
"Большая часть данного объема уже была перенесена на четвертый квартал, что увеличивает вероятность переноса ввода некоторых объектов на 2017 год, во многом, из-за текущего избытка предложения и сниженного спроса", — поясняет она.
Эксперты добавляют, что на рынке возникли и новые тренды.
"Среди девелоперов объектов, которые находятся на стадии строительства, появляется тенденция к перепрофилированию своих офисных центров в МФК с апартаментами, — рассказывает Р.Щербак. — Это логичный тренд, однако следует отметить, что затраты на перепрофилирование довольно велики, поэтому готовые комплексы на завершающей стадии строительства уже вряд ли удастся перепрофилировать".
Эксперт поясняет, что город будет постепенно увеличивать свои требования к сегменту апартаментов в части обеспечения их инфраструктурой, поэтому от того, как много объектов из офисных в итоге превратятся в комплексы апартаментов, будет зависеть не только от инициативы девелоперов, но и от решения властей.
Всплытие покажет При этом восстановления рынка офисной недвижимости до былых показателей не предвидится в ближайшие годы, считает Ю.Богомол: "Сейчас мы на дне, ставки стабилизировались, но жить в таких условиях нам придется минимум 5 -7 лет", — заключила она.
Не столь категоричен в своих прогнозах Р.Щербак, который считает, что период стабильности на рынке не будет долгим: уже осенью он покажет движение, которое во многом будет зависеть от общей экономической ситуации.
"Если осенью рубль и нефть начнут уверенно идти вверх, то и сегмент офисной недвижимости сможет скорректировать ставки, а девелоперы, в свою очередь, продолжить строительство. Если же ситуация будет ухудшаться, то до конца года ставки могут потерять еще до 5-7%, что чревато скажется на активности игроков рынка", — заключает эксперт.
При этом игроки обращают внимание на еще один тревожный тренд — усиление роли банковских структур. "С начала года уже несколько объектов перешли банкам по долговым обязательствам девелоперов ("Президент Плаза", башня "Евразия", Nordstar Tower), возможен переход активов AFI Development к банковским структурам. Фактически банки становятся крупными владельцами коммерческой недвижимости, и в дальнейшем либо будут заниматься их перепродажей, либо открывать собственные структуры по управлению объектами, как это уже сделал Сбербанк", — комментирует В.Пантюшин.