О нововведениях в законодательстве, перспективах субсидирования ипотеки и том, что изменится на рынке новостроек в ближайшее время, рассказал БН председатель Совета директоров «Группы ЛСР» и Наблюдательного совета Гражданского Жилищного Форума Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, правительство в последнее время озаботилось поиском новых инструментов, позволяющих защитить интересы дольщиков. Как вы расцениваете решение о создании специального фонда за счет отчислений застройщиков? Станет ли он работающим инструментом, и в частности достаточна ли его величина для обеспечения безопасности стройкомплекса в масштабах всей страны?
– Страхование ответственности застройщиков по-настоящему не работало на рынке. Да, в 214-ФЗ была соответствующая норма, и есть целый ряд компаний, имеющих лицензию Центробанка (ЦБ), которые эти услуги предлагали. Мы страховались в нескольких компаниях, цена начиналась с 0,1% и приближалась к 1%, в зависимости от конкретной ситуации. Был и второй путь – создано Общество взаимного страхования (ОВС). Мы в него не вступали, потому что там подразумевалась солидарная ответственность. Вступать в одно общество с малознакомыми застройщиками значит сильно рисковать.
Главная проблема – большинство участников рынка понимали, что больших денег у страховщиков нет и нужна перестраховка.
Мы уже несколько лет предлагаем создать страховой фонд участников долевого строительства, по аналогии с Агентством по страхованию вкладов, которое выплачивает деньги клиентам в случае отзыва лицензии у банка.
Конечно, полностью все убытки покрывать из него не получилось бы, и рабочее предложение было такое: принять за основу норму жилья на человека, среднюю стоимость квадратного метра в регионе и определить расчетную сумму, чтобы человек в случае форс-мажора мог хоть что-то себе купить.
Второй вариант – создание государственного перестраховочного агентства, которое могло бы взять на себя часть рисков ОВС и страховых компаний, имеющих лицензию ЦБ.
Президент в итоге поддержал идею создать специальный компенсационный фонд с отчислением в него 1% от стоимости жилья. Сейчас очень сложно говорить, поскольку нет подзаконных нормативных актов: то ли это будет фонд на базе ОВС, то ли его создадут заново, – нам все равно, главное – понимать правила игры.
– А вы их понимаете?
– Пока ясно, что проект еще будет дорабатываться. Например, в нем нужно прописать систему возврата средств из фонда после сдачи дома. Или, как вариант, схему встречного зачета при продаже новых квартир, это несложно сделать. Важно, чтобы было можно один раз вложить деньги и дальше уже использовать их как страховку на будущие проекты.
– А конкретно на покупателях создание компенсационного фонда скажется? Цены пойдут вверх?
– Конечно, этот отчисляемый 1% скажется на себестоимости, но не факт, что увеличит конечную цену для потребителя. Стоимость жилья формируется на рынке, на балансе спроса и предложения. И есть проекты, которые вообще не продаются: себестоимость высокая, может быть земля была дорогая, может быть есть еще какие-то проблемы, и все-таки рынок диктует свою цену.
Тем более, у нас сейчас предложение опережает спрос, нет баланса рынка, поскольку слишком много объектов было выведено в предыдущие годы. И сегодня большинство средних девелоперов ведет совершенно правильную политику, считая, что главное – достроить существующие объекты, а новые проекты можно оставить на потом. Чтобы не допустить появления обманутых дольщиков, нужно правильно оценивать свои ресурсы и возможности. У «Группы ЛСР» никогда не было задержек ввода объектов, более того – мы даже сдаем многие жилые комплексы ранее запланированного срока, поскольку для нас важна репутация компании и доверие наших покупателей.
– Получается, все равно добросовестные компании будут платить за недобросовестные, как бы вы ни хотели этого избежать, не вступая в ОВС.
– Да, наши деньги вполне могут пропасть в этом фонде, во всяком случае частично. Но так в любом случае дальше жить было нельзя, и те поправки, которые внесены в 214-ФЗ, были остро необходимы.
Дело даже не конкретно в проблемах с «СУ-155» и ГК «Город». Просто сама ситуация, когда любой застройщик может создать дочернюю компанию с 10 тысячами уставного капитала и ни за что не отвечать, – порочна (земля-то в большинстве случаев остается у материнской компании в собственности). Это даже необязательно криминал, просто обходные схемы, лазейки в 214-ФЗ. Тот же уход в ЖСК, продажи без разрешительной документации. Со всем этим давно надо было разобраться.
– Какая из поправок в закон о долевом строительстве кажется вам наиболее важной?
– Удалось четко прописать норму, позволяющую относить на себестоимость строительство социальных объектов с последующей безвозмездной передачей муниципалитетам. Теперь застройщик должен в проектной декларации упомянуть о наличии школ и детских садов в составе ЖК, тогда дольщик будет понимать, на что идут его деньги.
Если же соцобъект не передается государству, то застройщик по-прежнему не может использовать деньги дольщиков для его возведения. В этом случае он финансирует объект из собственной прибыли и может впоследствии продать здание или сдает в аренду, организовывает там частное учебное заведение.
– Многие руководители небольших строительных компаний говорят, что поправки, о которых вы упомянули, оставят на рынке только крупных девелоперов…
– Да, я слышал даже такое мнение, что это «заслон малому бизнесу». Но почему малый бизнес должен заниматься застройкой, привлекая миллионы рублей дольщиков? То есть любой человек может стать застройщиком? Вряд ли. К тому же земля у нас тоже стоит, как вы знаете, недешево. Я не хочу сказать, что на рынке должны быть только большие девелоперы. Допускаю, есть компании, которые в год строят по одному дому. Но в законе как раз прописано ранжирование собственного капитала компании в зависимости от количества возводимых квадратных метров – и это разумно.
– В 2015-2016 годах сильным фактором поддержки первичного рынка стала ипотека с господдержкой. По оценкам девелоперов, с ее участием продавалось от 30 до 60% квартир в зависимости от проекта. На ваш взгляд, сохранится ли эта мера за пределами 2017 года?
– Она, конечно, не будет вечной. Просто все – и застройщики, и дольщики – привыкли к ставке в 12%, это психологическая планка. Все, что выше, – уже много. И если ставка ЦБ не будет снижаться, то нужно продолжать субсидировать. Эти деньги очень быстро возвращаются в бюджет от налоговых поступлений со стороны все того же строительного бизнеса и напрямую с ним связанных отраслей. Кстати, то же самое уже довольно давно делают в Китае, причем там есть целая система субсидий для разных категорий населения.
– Другое решение – банковское финансирование строительства на льготных условиях. В кризис 2008 года упор был сделан именно на проектное финансирование.
– Да, мы активно работаем с банками, проектное финансирование используем, особенно на начальной стадии. Но нужно учитывать, что любой банк в России, имея на входе ставку ЦБ в 10,5%, все равно расходы несет. В итоге заемщик получает на выходе 12,5-14% годовых – все равно довольно дорого для проектного финансирования. И не нужно питать иллюзий: если субсидировать эту ставку, боюсь, до жилья она не дойдет. Это можно сделать разве что по линии ВЭБ для финансирования стратегически важных для государства проектов, и в частности ВПК и госзаказа. Лучше свыкнуться с мыслью, что на сегодня 10,5% – это официально признанная минимальная стоимость денег в стране.
– Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке строящегося жилья? Согласны ли с утверждением, что дно кризиса уже пройдено?
– Сложно ответить однозначно. 2014 год был рекордным по продажам, а в 2015-м мы уже наблюдали снижение объемов.
Результатами первых шести месяцев этого года мы удовлетворены: у «Группы ЛСР» рост продаж в первом квартале к аналогичному периоду 2015 году был под 90%, а по полугодию – около 60%.
Но это не значит, что все проблемы позади: турбулентность высока, есть немало дестабилизирующих факторов вроде санкций, геополитики, цен на нефть, волатильности рубля. Самое удачное для бизнеса, что могло бы случиться, это стабилизация валютного курса, но, к сожалению, этого пока нет. Надеемся, что резких скачков больше не будет. Нужно ведь не только застройщику понимать, сколько это будет стоить завтра, но и покупателю – сколько ему придется за это платить (ежемесячный взнос по ипотеке, коммунальные платежи и т. д.).
Но спрос на жилье есть. В ближайшее время предложения на рынке станет немного меньше за счет уменьшения новых проектов, спрос останется на том же уровне или даже немного увеличится. Предполагаю, что после этого цены будут чуть-чуть расти, на 5-7% в год, вряд ли больше. Жилье все равно нужно: обеспеченность им у нас низкая, значительно меньше, чем в странах ЕС и Северной Америки.
– Вы являетесь председателем Наблюдательного совета Гражданского Жилищного Форума, который пройдет осенью в Петербурге. В рамках Форума 28-30 сентября состоится Всероссийский жилищный конгресс. Какую роль это мероприятие, на ваш взгляд, играет на рынке недвижимости нашей страны?
– Очень важно, что рынок все время меняется. Экономика тем и интересна, что здесь нет жесткого сценария, и очень немногие эксперты могут с уверенностью что-то предсказывать. Жилищное строительство должно быть основополагающим фактором во внутренней политике, потому что если человеку негде жить, то он не сможет завести семью, детей.
То, что Всероссийский жилищный конгресс проводится в разные для рынка времена, показывает, что он стал профессиональной площадкой номер один в области даже не строительства или технического регулирования, а всей жилищной политики в стране. Поэтому желаю участникам Конгресса жарких споров, в которых, как водится, обязательно отыщется истина.
– В рамках Форума 1-2 октября состоится выставка-семинар «Жилищный проект». Этот год для Жилпроекта – юбилейный, выставке исполняется десять лет. Что вы могли бы пожелать юбиляру?
– Я поддерживаю эту замечательную выставку буквально с первых дней. Самое главное, что «Жилищный проект» не просто демонстрирует покупателям объем предложения на рынке. Выставка несет важную социальную и просветительскую функцию, предоставляя исчерпывающую информацию о схемах приобретения жилья, механизмах участия в госпрограммах, особенностях банковских продуктов. Желаю и в дальнейшем придерживаться той же миссии и продолжать поступательное развитие вперед, как это было и все предшествующие десять лет.