Редкие форматы квартир становятся для московского рынка бюджетной недвижимости не такими уж редкими. По статистике, собранной аналитиками ФСК «Лидер», квартиры нестандартных форматов (без учета малогабариток и евроквартир, в которых ничего редкого и подавно нет) включили в свои жилые комплексы 18 процентов застройщиков Московского региона, работающих в нише комфорт-класса.
Самый нередкий из всех редких форматов в демократичном сегменте — двухуровневые квартиры (9 процентов всего нестандартного предложения). На втором месте по популярности — террасы на крыше (7 процентов), квартиры с отдельным входом (4 процента), пентхаусы и квартиры со вторым светом (по 3 процента), а также квартиры с окном в ванной (2 процента).
Объясняется такое разнообразие недорогих квартир с изюминкой довольно просто: конкуренцией за покупателя, которая обострилась в последние три кризисных года. Как отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, еще в 2014-м доля предложения нестандартного формата в массовом сегменте не превышала 5 процентов, а сейчас она достигла уже 18-ти.
«Появление квартир необычных форматов стало следствием развития рынка, в том числе из-за повышенной конкуренции, — соглашается генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. — Ранее нельзя было представить, что на рынке массового сегмента появятся варианты необычного формата: это было свойственно исключительно элитному сегменту и бизнес-классу».
«Активное увеличение нестандартного предложения квартир в массовом сегменте жилья — характерная тенденция последних лет, — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон". — Если раньше наличие двухуровневых квартир, квартир со вторым светом или с отдельным входом наблюдалось только в премиальном сегменте жилья, сейчас девелопер в массовом сегменте расширяет таким образом линейку планировочных решений, увеличивает потенциальную целевую аудиторию своих проектов, а также создает дополнительное конкурентное преимущество, которое отличает его проекты от всех остальных».
Включение в недорогие проекты опций более высокого класса постепенно становится нормой. «Улучшение может касаться отделки входных групп, благоустройства придомовой территории, архитектурно-планировочных решений. Так, для сегмента "комфорт" нехарактерны потолки выше трех метров, однако это не значит, что подобных предложений совсем нет, — рассказывает руководитель департамента новостроек компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева. — Например, в жилом комплексе "Ленинградский" (город Химки) можно рассмотреть квартиры с потолками 3,4 метра — такие варианты предлагаются на последнем, 25-м этаже комплекса». В столичном ЖК «Легендарный квартал на Березовой аллее» представлены квартиры с еще большей высотой потолков — 3,9 метра.
В Подмосковье редкие форматы застройщики начали включать в «квартирографию» своих проектов раньше, чем в столице, отмечает Максим Радченко, заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал». Пионером этого направления заслуженно считается Urban Group, внедрявшая оригинальные планировки еще в начале 2010-х.
«Сейчас в их проекте "Солнечная система" (город Химки) можно увидеть эколофты (потолки 3,6 метра, верхние этажи). Стоимость начинается от 3,8 миллиона рублей за квартиру площадью от 30 квадратных метров. Если сравнить с квартирой аналогичной площади, но типовых характеристик, стоимость квадратного метра выше примерно на 12 процентов, — рассказывает Наталья Шаталина. — Еще один формат — хай-флет, где высота потолков составляет 3,2 метра. Стоимости и площади аналогичны — от 3,8 миллиона рублей за 30 метров. Есть квартиры с террасами — 69 квадратных метров за 8,8 миллиона рублей, в этом случае квадратный метр дороже уже на 17 процентов». Если еще пять лет назад такие квартиры могли удивить неподготовленного покупателя, сейчас они уже становятся нормой.
Шаталина отмечает среди проектов с необычным предложением ЖК «Пикассо» (станция метро «Юго-Западная»), где в одном из корпусов на первых этажах предлагаются дуплексы — двухуровневые квартиры на первых этажах с собственным входом. В «Life-Ботанический сад» есть пентхаусы с террасами с улучшенными видовыми характеристиками (правда, это недешевое предложение — квартира площадью 102 квадратных метра обойдется в 22-23 миллиона рублей).
«Квартиры с террасами есть также в проекте "Ривер Парк" (станция метро "Коломенская"). Особенностью этих квартир является то, что они выходят на воду, — продолжает эксперт. — Лоты площадью 127-146 квадратных метров продаются за 35-40 миллионов рублей». Бюджет, таким образом, сопоставим с суммой, достаточной для покупки многокомнатной квартиры бизнес-класса либо премиальной недвижимости.
В ЖК «Рассказово» (Новая Москва) есть квартиры с лоджиями-кабинетами, полукруглыми лоджиями, а также обширные «трешки» с тремя лоджиями, дающими в сумме панорамный обзор в 270 градусов. В пригородном ЖК «Отрада» — квартиры с кухнями площадью 20-25 квадратных метров и с террасами вместо балконов. В ЖК «Императорские Мытищи» пять процентов предложения — это двухуровневые квартиры со вторым светом.
«Сейчас покупатель со средним бюджетом уже может выбирать из нескольких проектов с форматами квартир, которые раньше встречались только в элитном сегменте, — резюмирует Павел Брызгалов. — И это не только подмосковные комплексы, как было в начале 2010-х — так, в числе проектов ФСК "Лидер" с квартирами редких форматов есть как UP-квартал "Римский" и ЖК "Новогиреевский", расположенные в области, так и столичный ЖК "Поколение" в Отрадном».
Одним словом, редкие форматы квартир теперь доступны в самых обычных новостройках Москвы и области. Хотя, конечно, не без оговорок: во-первых, в ряде случаев такие лоты стоят гораздо дороже всех прочих квартир в ЖК. Во-вторых, необычные квартиры могут быть дороже в эксплуатации (лучше, например, заранее выяснить, кто будет убирать снег с террасы и в какую сумму эти работы обойдутся ее владельцу). И все же тренд, несомненно, позитивный: недорогое жилье становится все более продуманным, «прокачанным» и разнообразным.