Покупка квартиры — дело нервное. И прежде чем погружаться в этот омут с головой, советуем вам ответить на ряд вопросов, которые помогут расставить нужные приоритеты и не тратить время и силы на то, что не является важным. Эксперты рынка недвижимости по нашей просьбе поясняют, как эти вопросы помогают нам с осознанностью выбора.
Что и для кого? «Есть мудрое правило абсолютно любой покупки, вне зависимости от ее бюджета и назначения. Вопрос, который вы задаете самому себе как минимум пять раз — почему я хочу это купить? В случае с квартирой, в первую очередь, важно определиться, инвестируете ли вы (какой бюджет, ожидаемая доходность, продажа или аренда) или покупаете для постоянного проживания», — советует Александра Голубева, руководитель отдела продаж ГК INSIGMA.
«В первую очередь, нужно задать себе вопрос: с какой целью приобретается квартира – для личного проживания или для себя, но на будущую перспективу, для родственников (детей или родителей), для дальнейшей перепродажи с целью получения прибыли, для сдачи в аренду и т.д. И этот главный вопрос “потянет” по цепочке следующие — по бюджету, по способу покупки, по тому, в каком районе должен располагаться жилой комплекс, что из инфраструктуры должно быть рядом», — соглашается Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Отсюда следует и второй вопрос — «Кто будет здесь жить?». Ответ на этот вопрос позволяет проговорить с собой собственные приоритеты на ближайшее будущее: хочу ли я завести семью или еще какое-то время пожить в одиночестве? Перевезти к себе поближе родителей? Завести второго ребенка? «Все дальнейшие вопросы — количество спален, санузлов, инфраструктуры дома и района - будут строиться из сценария активностей и образа жизни будущих жильцов», — говорит Голубева.
Новое или старое? «Если же человек собирается приобрести жилье для жизни, необходимо спросить себя, хочет ли он заехать в квартиру прямо сейчас (взяв в собственность вторичное жилье либо вариант с отделкой) или готов подождать какое-то время, выбрав вариант строящегося жилья», — рассуждает Яна Глазунова, управляющий партнер компании VSN Realty.
При покупке квартиры на первичном рынке нужно сразу понимать, где жить, пока строительство не закончено, и хватит ли доходов на аренду и выплаты по квартире, если нет другого жилья, подчеркивает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. «Существенный вопрос — есть ли у вас дополнительные средства на ремонт квартиры или же вы сразу будете искать вариант квартиры, полностью готовой для жизни? — Рассуждает эксперт. — Если речь идет о вторичном рынке, то это квартира с ремонтом, который вас устраивает, если о первичном рынке, то о квартирах с отделкой. Сейчас на первичном рынке Москвы порядка 20 процентов проектов предлагается с отделкой, в Московской области — около 15 процентов, в Новой Москве — 30 процентов. Если вы выбираете квартиру с хорошим ремонтом или отделкой от застройщика, будьте готовы к тому, что стоимость ее будет выше, чем аналогичный вариант, но без ремонта или отделки».
Дальше необходимо определить для себя бюджет покупки, говорит Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Какую сумму максимально вы готовы потратить на приобретение жилья. В более престижных районах цены будут выше, в удаленных спальных – ниже». Так, в районе метро Рижская в бюджете 6,5-7 миллионов рублей можно купить однокомнатную квартиру площадью 35 метров в блочной 12-этажке, а в Новой Москве — просторную трешку в новом доме.
Нужно оценить, сколько вам или вашей семьей необходимо минимального пространства для комфортной жизни, советует Наталья Шаталина: «Навскидку можно, конечно, сказать, что хватит и студии в 23 “квадрата”, но по факту продумайте, сколько пространства занимают у вас вещи, готовы ли вы устроить спальню, обеденную зону и прочее в одной комнате». «Если в квартире есть проходные комнаты, то их функциональность снижается. А просторная кухня вполне может заменить гостиную», добавляет Марина Толстик.
Но рацио не должно решать единогласно — эксперты рынка советуют не забывать и об эмоциях, а кроме того, оценивать локацию будущего дома не только с точки зрения расстояния от центра и средних цен на недвижимость. Анализируйте свои маршруты в городе, подумайте, насколько важны все ваши активности, может быть утренние пробежки в тихом парке принесут больше радости, чем офис в соседнем квартале, советует Александра Голубева: «Во многом выбор района и улицы определяется именно тем, что вы по-настоящему любите в жизни: принимать гостей или быть одному, гулять с большой собакой в парке или ужинать с маленькой в ресторане через дорогу, ездить на велосипеде или заниматься йогой с красивым видом на рассвете. Одна из наших клиенток, например, искала квартиру максимально близкую к Большому театру. Ее давней мечтой было прогуливаться пешком, на шпильках, от дома до любимого театра».
На какие? Следующий вопрос: «Откуда я могу взять дополнительные деньги?», говорит Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург». «Следует оценить возможность получения кредита (для этого нужна в наличии сумма первоначального взноса и чистая кредитная история). Иногда потенциальные заемщики пытаются взять потребительский кредит для оплаты первоначального взноса. Однако банки сегодня зачастую отказывают в ипотеке тем, кто уже закредитован, — рассуждает эксперт. — Вполне вероятно, что можно продать уже имеющуюся недвижимость, автомобиль». Кто-то может рассчитывать на беспроцентную ссуду на работе, кто-то одалживает у родственников.
Самый сложный случай — продажа квартиры на вторичном рынке для покупки новостройки, говорит Андрей Завьялов, руководитель отдела продаж Est-a-Tet: «В таком случае я бы советовал клиентам воспользоваться схемой трейд-ин, которая нечасто, но тем не менее, предлагается в крупных риэлторских агентствах. Это позволит клиенту существенно сэкономить силы и время, поскольку обмен будет проходить через одну компанию, а продажа вторички должна "уложиться" в 2 месяца (такой срок бронирования квартиры в новостройке с фиксацией цены позволяют застройщики)».
Когда вы дадите себе честные ответы на все бытовые вопросы, посчитайте свои финансы. Хватит ли вам денег на осуществление задуманного? — резюмирует Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point: «Не стоит поднимать планку на высоту, которую вы не сможете взять. Не стоит также, как показали события кризисного периода, брать ипотеку в валюте – мы живем в рублевой зоне и оперировать нужно рублями. Жизнь такова, что наши желания могут вообще не совпадать с нашими возможностями, а покупка квартиры в ипотеку может ухудшить ее в разы. Возможно, ваш оптимальный вариант в сегодняшних реалиях — это аренда квартиры в другом районе. Имеющееся у вас в собственности жилье можно сдавать, а жить на полученные деньги в съемной квартире. И только потом, хорошенько взвесив свои возможности и отталкиваясь от реальной необходимости, вернуться к вопросу о покупке жилья».