Как рынок готовится к уходу от «долевки», и что будет, когда этот процесс стартует
В рамках XXXVI Ярмарки недвижимости в «Экспофоруме» прошел организованный BKN.RU круглый стол на тему «Есть ли жизнь после запрета долевого строительства?». Участники дискуссии обсудили, как запрет долевого строительства повлияет на цены, предложение и спрос на жилье, стоит ли потребителю ждать запрета долевого строительства, чтобы купить квартиру в новостройке с меньшим риском, и какие квартиры в новостройках точно подорожают после запрета долевого строительства.
Надежный рынок – дорогой рынок
Российские власти готовятся постепенно отменить долевое строительство и заменить его проектным финансированием. По новому закону с 1 июля 2018 года ужесточатся требования к строительным компаниям и начнется переход к расчету посредством эскроу-счетов. Согласно новой схеме покупатель будет отдавать деньги за квартиру банку, а банк передаст деньги застройщику, но только после завершения строительства.
Таким образом, если застройщик сорвет проект или обанкротится, покупатель сможет получить свои деньги в банке обратно. Ожидается, что с июля 2019 года практически все строительные компании перейдут на эскроу-счета. Также к застройщикам будет предъявлен большой пакет требований, который уменьшит количество игроков на рынке недвижимости. Например, работать смогут только те компании, которые строят не менее трех лет и имеют уставный капитал оговоренного в законе объема.
Нововведениями законодатель хотел защитить дольщиков, сделать рынок более надежным, и это правильно – но избраны не те средства, считает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По новому закону на одного застройщика выдается только одно разрешение на строительство. Таким образом, застройщик не сможет возводить несколько домов одновременно. «Это значит, что в рамках квартальной застройки застройщик не сможет строить заодно с домом даже объекты социальной и инженерной инфраструктуры, которые необходимы для введения дома в эксплуатацию (примеры – отдельно стоящая трансформаторная подстанция, коллектор, примыкающие колодцы и пр.). На каждый объект потребуется отдельное разрешение на строительство. Введя такой запрет, законодатель поставил рынок перед необходимостью правовых изменений и дробления компаний. Это, конечно, приведет к дополнительным финансовым издержкам и расходам на новые организационные структуры. По разным оценкам, рост стоимости квадратного метра может составить от 15% до 35%», – отметила эксперт.
А как же конкуренция?
Также, напомнила Светлана Денисова, вводится правило, согласно которому у застройщика на счету должна быть заморожена сумма, составляющая 10% от цены строительства дома, которой он не сможет пользоваться. Эксперт считает, что это странная, с точки зрения защиты интересов дольщиков, новация.
«Сегодня мы уже видим, что с рынка уходят компании, которые понимают, что не смогут работать по новым правилам. Например, недавно появилась информация, что с рынка уходит ответственная, но небольшая компания “47 Трест”, которая работала с 1944 года. Маленьким и средним компаниям будет не под силу справиться с нововведениями, – утверждает Светлана Денисова. – Конечно, в пределах такого большого города как Санкт-Петербург 90% рынка покрывают крупные строительные компании, лидеры рынка. Поэтому, возможно, “отряд не заметит потери бойца”. Но если говорить о России в целом, то это большой удар для рынка. Хотя и в Петербурге малые и средние компании хорошо управляют своей себестоимостью и тем самым создают здоровую конкуренцию, так как выставляют более низкую цену и заставляют крупных соперников оглядываться на себя. Поэтому утрата для покупателей будет ощутимой».
Ждать три года не нужно
Светлана Денисова отметила, что проекты, которые выводятся в продажу до вступления в силу нововведений, будут реализовываться по старому законодательству, поэтому резких изменений не предвидится.
«Важно понимать, что переход к проектному финансированию произойдет не раньше, чем через 3 года, и тех людей, которые задумываются о приобретении жилья уже сейчас, нововведения не коснутся», – говорит руководитель офиса продаж компании «Петербургская Недвижимость» Дмитрий Авдеев. Эксперт утверждает, что объективно оценить снижение рисков для покупателей при отмене долевого строительства сложно. Сейчас 214-ФЗ уже ориентирован на безопасное совершение сделки с точки зрения клиента: в ДДУ четко прописываются срок сдачи, последствия в случае нарушения сроков сдачи, технические параметры квартиры.
«Безусловно, при отмене долевого строительства ценообразование будет корректироваться. Ожидаемая минимальная ставка, по которой застройщики смогут брать кредиты у банков, – 5–6%. Конечно, это повлияет на конечную стоимость квартиры. Но прогнозировать конкретный прирост пока сложно, потому что строительство – комплексная отрасль, в которой ценообразование формируется в зависимости от очень большого количества факторов. Если есть желание купить квартиру по привлекательной цене, то ждать более трех лет нет смысла», – считает Дмитрий Авдеев. По его мнению, приобретение квартиры у надежной строительной компании безопасно и сейчас. Как правило, лучшие застройщики сдают свои объекты в срок или даже досрочно. А если возникают какие-то сложности, есть возможность вернуть денежные средства в рамках 214-ФЗ.
Время для инвесторов
Менеджер по работе с клиентами компании «Русский Фонд Недвижимости» Максим Майоров согласен, что цены на квартиры будут расти. Но считает, что случится это не только из-за того, что застройщики будут вынуждены брать кредиты у банков: «В этом году отменили НДС на экспорт металла, и это повлияет как минимум на цену арматуры, из которой строится дом. В нынешнем году также меняется законодательство о грузоперевозках. Чтобы подвозить к стройке различные материалы, потребуется дизельное топливо, которое также подорожало на 10%. Таким образом, естественный прирост в цене будет значительным».
Максим Майоров считает, что менее выраженным будет рост цен в премиальном сегменте, а вот массовое жилье подорожает существенно: «Если приобрести квартиру в ближайшие два месяца, это может стать хорошей инвестиционной покупкой, так как в будущем она, очевидно, заметно вырастет в цене».
Бум предложения и выгодная ипотека
Главный управляющий строительными проектами компании «Александр Недвижимость» Игорь Романюга рассказал, что совсем скоро на рынке недвижимости ожидается увеличение количества предложений. Застройщики, желая работать по старому законодательству, будут получать разрешения на строительство большого количества жилых комплексов и выводить их в продажу. Таким образом, выбор у покупателей станет весьма обширным. Среди новых жилых комплексов появятся, в том числе, проекты редевелопмента промышленных зон.
По мнению эксперта, в ближайший год цены на квартиры не будут сильно расти: «Так как девелоперы выведут в продажу много объектов, конкуренция будет очень большой. Мы видим, что на Ярмарке недвижимости огромное количество скидок и выгодных предложений. Если цена на квартиры в доме выше, то это должно быть аргументировано, например, повышенным качеством, либо сегмент жилья должен быть выше, чем у такого же дома через дорогу».
Игорь Романюга прогнозирует, что ставка рефинансирования Центробанка будет понижаться. Сейчас она составляет 7,25%. Ожидается падение ставки до 6% уже к концу года. «Конечно, дожидаться этой ставки не стоит, ведь ее можно уменьшить и по действующему кредиту. Снижение процентной ставки по ипотеке, безусловно, хорошая мотивация для покупки квартиры именно сейчас», – подытожил эксперт.