19 июля в Госдуме во втором чтении был принят законопроект о компенсационном фонде долевого строительства.
По мнению российских экспертов, масштабы предстоящих изменений в долевом строительстве таковы, что многим застройщикам придется покинуть рынок.
За одни сутки с 18 по 19 июля текст законопроекта о компенсационном фонде дважды кардинально изменялся. Сначала появлялись одни поправки, которые сразу же окрестили драконовскими, затем часть из них исчезла, но появились другие, не менее жесткие.
Что же изменится на строительном рынке для основных его участников с принятием закона?
1.С принятием законопроекта девелоперы не смогут заниматься какой-либо другой деятельностью, кроме строительства жилья.
2. Изменились требования к застройщикам. Теперь, чтобы привлекать деньги дольщиков, необходимо иметь опыт работы в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика не менее 3-х лет и не менее 10 000 кв.метров введенных объектов.
3. Застройщик обязан держать на спецсчете в банке собственные денежные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта.
4. Застройщик не сможет тратить на аренду, рекламу, оплату труда, услуги банка, связи и т. п. более 10% от стоимости строительства. Подрядчикам нельзя выдавать в качестве аванса более 30% от проектной цены.
5.По каждому платежу устанавливается банковский контроль на предмет соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортных накладных, счетов и т. д.).
6. Застройщикам запретили возводить больше одного объекта. Крупным девелоперам придется готовиться к тому, что строить и продавать уже готовое жилье в собственности.
7. Размер отчислений в компенсационный фонд установлен в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия.
8. Размер компенсации дольщику будет производиться с площади, не превышающей 120 кв.м. При этом количество квадратных метров в квартире умножается на рыночную стоимость квадратного метра.
9. Рыночную стоимость квадратного метра для подсчета компенсации определять будет Министерство строительства РФ.
10.Сняты требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика. Вместо этого появляется требование о 10% собственных средств, размещенных на счете.
Закон должен вступить в силу с 1 июля 2018 года. На разрешения на строительство, полученные ранее этого срока, новый закон распространяться не будет.
Эксперты «Полезной площади» высказали свое мнение о нововведениях.
Ольга Назарова (Иванова), финансовый директор ООО «Нижегородская девелоперская компания» (ЖК «Преображенский»):
Изменения очень серьезные. Все идет к монополизации рынка, а, возможно, и к отмене долевого строительства в принципе.На рынке останутся только те застройщики, которые смогут соответствовать новым требованиям, у которых есть достаточное количество собственных средств. Конечно, на 100% проблему обманутых дольщиков это не решит, но поможет сократить их количество, так как количество застройщиков, скорее всего, уменьшится».
Конечно, большой плюс в том, что застройщики, которые строят только на деньги дольщиков, у которых нет ни собственных средств, ни возможностей привлечения кредитных ресурсов, просто не смогут работать в новых условиях. С такими застройщиками мы, как риэлторы, никогда не сотрудничали. Потому как не должен процесс строительства зависеть на 100% от финансирования дольщиками, себестоимость должна быть обеспечена, иначе это большой риск.
Для меня, как руководителя финансовой службы, понятно, что существенно возрастут наши трудозатраты. Потому как финансовой службе застройщика необходимо будет следить за вновь вводимыми показателями: соотношение собственных средств и сметной стоимости строительства, соотношение затрат застройщика стоимости строительства, соотношение объема обязательств в общем объеме кредиторской задолженности и другие. Помимо того, что мы и так подлежим обязательному аудиту, теперь отчетность становится ежеквартальной и обязательной к раскрытию. Фактически контроль нашей финансово-хозяйственной деятельности становится аналогичен публичной компании.
Закону об участии в долевом строительстве уже больше 12 лет, и за это время его сильно переписали. Каждый год мы учимся работать по-новому. Придется приспосабливаться и дальше.
В законопроекте расширены виды объектов долевого строительства, в частности, добавляются машиноместа. Это дополнение логично после того, как вступили изменения в ст.130 ГК РФ относительно машиномест. Только необходимо помнить, что есть Приказ Минэкономразвития от 07.12.2016 №792 о допустимых размерах машиномест: минимально допустимое 5,3х2,5м, максимально допустимое 6,2х3,6. Это приказ существенно ограничил возможность признать машиноместами существующие парковки.
По новым правилам отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов. К сожалению, в справках органов ФНС есть только две формулировки – задолженности либо нет, либо она есть, даже если она составляет 2 копейки.
Требования к застройщику необходимо соблюдать не только в случае привлечения в строительство многоквартирных домов средств граждан, но и в случае привлечения средств юридических лиц; не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган, а всегда.
Что касается дополнительных требований к застройщикам (наличия опыта не менее 3-х лет и наличия разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 кв.м многоквартирных домов… Получается, что новых компаний-застройщиков в принципе не будет. А те, кто захочет работать на строительном рынке, будут либо покупать доли в уставных капиталах тех юрлиц, которые хоть когда-то что-то сдавали, либо будут готовиться строить на свои деньги… А что будут делать те, кто напокупал площадок?
По поводу пункта 6 законопроекта – необходимости держать на расчетном счете 10% сметной стоимости строительства. К тому моменту, когда получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация, застройщиком уже понесены затраты, связанные с приобретение прав на земельный участок, освобождением его от прав третьих лиц, проектными работам, изысканиями, экспертизой и т.д. А это не один десяток миллионов! Особенно если это РЗТ и там есть расселенцы! Эти затраты уже отражены по дебету счета 08. Какой смысл депонировать деньги?
В «Дополнительных требованиях к деятельности застройщика» есть пункт, запрещающий одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство. Компаниям, вводящим несколько десятков домов в год, придется работать, только продавая построенные дома с зарегистрированными правами на собственность.
Запрет на осуществление девелопером иных видов деятельности вступает в противоречие с ГК и со здравой логикой. То есть, например, я не смогу сдать в аренду собственное недвижимое имущество? Или взять транспортное средство в лизинг? Что здесь имеет в виду законодатель?
К 1 июля застройщики подготовились и увеличили уставной капитал, а теперь требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.
По новым правилам «котловой принцип использования средств дольщиков разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона». Если буквально трактовать действующую норму п.2 ст.18 ФЗ-214 (с изменениями от 03.07.2016), застройщик может тратить денежные средства участников долевого строительства на любой дом в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона. Например, на любой объект, в границах проекта планировки и межевания территории. И формировать всю себестоимость строительства на одном счете, без разбивки по домам. Это некая возможность отсрочить определение экономии (выручки) застройщика и финансового результата до момента ввода в эксплуатацию последнего дома и передачи последнего объекта участнику долевого строительства. А, следовательно, и налог уплачивать спустя годы после начала реализации проекта, - в квартале, в котором передан последний объект долевого строительства. Не знаю, как бы реагировали на это органы ФНС, которые видят сотни миллионов приходящих на счет застройщика средств целевого финансирования. Но если норму примут, то этой возможности мы лишимся в принципе.
В законопроекте есть пункт, запрещающий «расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на: приобретение земельного участка, прав на земельный участок; проектирование; изыскания; экспертизу». Средства участников долевого строительства можно привлекать только после получения разрешения на строительство (плюс получения заключения Минстроя в соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ). Перечисленные затраты предшествуют получению разрешения на строительство. Они никогда не расходуются из средств участников долевого строительства. Однако получается, что если указанные затраты финансировались за счет заемных или кредитных средств, то сумму основного долга по ним гасить из средств дольщиков нельзя. Это вопрос соотношения вложенных в стройку денег и пришедших средств целевого финансирования. Сдавая ежеквартальную отчетность и определяя показатели финансовой устойчивости деятельности застройщика, необходимо всегда следить, чтобы вложено было больше, чем пришло от участников долевого строительства.
В обязанности дополнительно застройщика вводятся составление ежеквартальной промежуточной бухгалтерской отчётности и устанавливаются сроки составления такой отчетности и ее аудита. Для целей Министерства строительства отчетность застройщика давно ежеквартальная. Мы определяем промежуточный финансовый результат на конец каждого квартала, публикуем изменения в проектную декларацию относительно размеров обязательств, дебиторской задолженности и финансового результата. Что касается аудита промежуточной отчетности, по-моему, это лишнее.
По новым правилам отменяется обязанность застройщика передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры. Инструкция по эксплуатации – это правильный документ. Это значит, что дольщик ознакомлен с тем, что можно делать в квартире, а что нет. Это исключает возможности возникновения гарантийного случая, если будет известно, что сам дольщик нарушил правила, предусмотренные инструкцией. Даже если норму отменят, я думаю, что многие застройщики все равно будут ее использовать.
Что касается сроков и порядка внесения отчислений в компенсационный фонд. В законопроекте говорится: «За три рабочих дня (не позже) до направления ДДУ на государственную регистрацию». Мне интересно, когда это, наконец, заработает. Когда будут все подзаконные акты, регламентирующие порядок отчислений. Я читала предыдущие проекты, были предложения отчислять сразу со всего дома… Конечно, если отчислять будем с каждого ДДУ, это легче. Потому как тратить несколько миллионов рублей на отчисления до начала получения средств участников долевого строительства не очень хочется.
О предельном размере возмещения гражданам и порядке его расчета, где рыночную стоимость будет устанавливать Минстрой. На мой взгляд, это не совсем правильно. При страховании страховой суммой была стоимость участия в долевом строительстве. Учитывая, что рыночная стоимость по Минстрою в Нижегородской области чуть больше 40 тыс. рублей за 1 кв.метр, то никакой защиты в механизме компенсационного фонда я не вижу. Если взять объект бизнес-класса или элитку, то при банкротстве застройщика дольщику, который купил трехкомнатную квартиру 120 кв.м за 10 млн.рублей выплатят всего половину.
Алексей Добротин, генеральный директор компании «СМ–Строй 52»Алексей Добротин, генеральный директор компании «СМ–Строй 52»:
По поводу изменений требований к застройщику. Мы уже были готовы увеличить уставной капитал, как эту норму отменили. Вместо нее ввели требование по наличию собственных средств на счету в уполномоченном банке в размере 10% от стоимости строительства объекта. Этот резерв конечно важен для дольщика, но фактически получится, что эти деньги не будут работать на стройку, а скорее на уполномоченный банк.
Норма по запрету иметь обязательства, не связанные с объектом, на который получено разрешение на строительство, фактически приостанавливает деятельность девелоперских компаний, когда средства на подготовку строительства приходят от другого вида деятельности, но в рамках одного холдинга.
Основной неприятный момент для нас, как застройщика, осуществляющего квартальную застройку, - это норма, запрещающая застройщику строительство (создание) многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство. Это затормозит все крупные стройки в стране. Хотелось бы думать, что ее отменят или видоизменят.
В обязанности застройщика добавляется немало требований (составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность, предоставлять дольщикам не только аудиторское заключение, но и годовую бухгалтерскую отчётность, предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течении 10 дней после запроса), усложняющих деятельность бухгалтерии, что приведет к дополнительным трудозатратам, а, значит, расходам.
Порадовало то, что отчисления в Компенсационный фонд пойдут с каждого договора, а не с дома целиком. Размер отчислений в фонд установлен 1,2%, что серьезно выше нашей текущей ставки страхования, он может быть изменен теперь один раз в год. Хотя бы в этом вопросе полная определенность.
Елена Никоненкова, директор КФ «Прецедент»Елена Никоненкова, директор юридической компании «Прецедент»:
Компенсационный фонд теперь будет контролировать все аспекты деятельности застройщика, включая расходование средств и размер авансовых платежей подрядчикам, которые не могут превышать 30% от сметной стоимости строительства, а также кадровый состав застройщика. Требования, предъявляемые к застройщикам данным законопроектом, практически исключают доступ на рынок долевого строительства жилья новых и небольших компаний. На мой взгляд, это существенно повысит цены на долевое строительство и теряется сам смысл продажи квартиры на стадии строительства.
На парламентских слушаниях депутаты и представители Правительства РФ подтвердили провал такой меры гарантии прав дольщиков как страхование ответственности застройщика и поручительство банка. Их, собственно, законопроект и предлагает отменить, оставив в качестве ответственности для застройщиков только отчисления в компенсационный фонд. Как пояснил зам министра строительства Стасишин Н.Е.: «Система страхования действует на пределе страховых рисков».
Из 18 страховых компаний, допущенных ЦБ РФ на рынок страхования рисков застройщиков, реально страхует застройщиков только 4 компании по всей России, получая по 18 миллиардов годовых премий, при этом не произведя выплаты ни по одному страховому случаю с 2014 года (т.е. с момента введения данной меры ответственности). Учитывая, что по долевому строительству продают жилье около 80% всех застройщиков, то количество «обманутых дольщиков» растет в геометрической прогрессии и на текущий момент переваливает за 100 тысяч человек.