Минфин прогнозирует рост выдачи ипотеки за шесть лет до 6,5 трлн руб. в год. Ипотечный долг россиян в этом случае вырастет до 15% ВВП. Ранее стояла цель в 4,5 трлн руб. в 2024 году. Помешать выполнению планов может падение доходов
Объем выдачи ипотеки в России за шесть лет должен удвоиться — с нынешних 3 трлн до 6,2 трлн руб. в 2024 году, а долг россиян по ипотечным кредитам вырасти в 2,6 раза — с 6,5 трлн руб. на конец 2018 года до 17 трлн руб. Такие прогнозы привел замминистра финансов Алексей Моисеев.
«У нас стоят очень амбициозные цели. Мы планируем в рамках нацпроекта довести размер этого рынка [ипотеки] до 17 трлн руб. по сравнению с 6,5 трлн руб. сейчас и ежегодный объем выдачи практически удвоить — с 1,5 млн до 2,2 млн [кредитов], а в рублях — с 3 трлн до 6,2 трлн [руб.] выдачи ежегодно», — сказал Моисеев в ходе парламентских слушаний в Госдуме (цитата по ТАСС). Достичь таких целевых показателей планируется к 2024 году, уточнил РБК замминистра.
Рост числа выдаваемых кредитов до 2,2 млн единиц и снижение ставки ниже 8% в 2024 году заложены в паспорт национального проекта «Жилье и городская среда», пояснили РБК в компании «Дом.РФ». Это приведет к росту ипотечного портфеля до уровня более 17 трлн руб. — с 6% до более чем 15% ВВП, указали там.
Согласно действующему сейчас приоритетному проекту «Ипотека», цель на 2024 год по объему выдачи ипотеки установлена на уровне 4,5 трлн руб. в 2024 году. Когда этот проект принимался, предполагалось, что в 2018 году будет выдано ипотечных кредитов на 1,9 трлн руб. К настоящему времени понятно, что этот показатель перевыполнен в 1,5 раза: по предварительной оценке «Дом.РФ», за 2018 год было выдано порядка 3 трлн руб. ипотеки.
Один из основных целевых показателей нацпроекта — увеличение к 2024 году ежегодного объема ввода жилья до 120 млн кв. м, что позволит улучшить жилищные условия более чем 5 млн российских семей. Добиться таких объемов предполагается во многом за счет развития ипотечного кредитования.
В конце 2018 года ситуация на рынке ипотеки, характеризовавшаяся в последние годы постоянным снижением ставок, начала меняться. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке выросла с исторического минимума, зафиксированного в сентябре и октябре, — с 9,41 до 9,52% годовых. Банки начали повышать ставки по ипотеке, после того как ЦБ в сентябре поднял ключевую ставку впервые с 2014 года — с 7,25 до 7,5%, а потом еще раз в декабре — до 7,75%.
Первая волна повышения ставок банками была осенью, в начале 2019 года началась вторая волна. Так, в январе ставки по ипотеке выросли у крупнейших игроков рынка — Сбербанка и ВТБ, другие банки тоже сообщили о планах поднимать ставки. В ЦБ заявили, что допускают снижение спроса на ипотеку в случае дальнейшего роста ставок по ипотечным кредитам. Пока на объемах выдачи ипотеки рост ставок не отразился. Заемщики занимают пока по старым ставкам, действовавшим на момент подачи заявления об ипотеке. В ноябре банки выдали ипотечных кредитов на рекордные 301 млрд руб., в октябре было немногим меньше — 299,8 млрд руб. Всего, по предварительным оценкам, в 2018 году будет выдано кредитов примерно на 3 трлн руб.
Потребность в жилье против снижения доходов
Существует большая накопленная потребность в жилье: улучшить свои жилищные условия хотят более 25 млн семей, а ипотека — основной рыночный механизм приобретения жилья. Около 60% жилья в новостройках и каждая вторая квартира на вторичном рынке приобретаются в ипотеку, говорят в аналитическом центре «Дом.РФ».
Для того чтобы ипотечный портфель достиг 17 трлн руб., ежегодные темпы роста в ближайшие пять лет должны составлять 20% в год. Основными препятствиями для реализации данных планов будут оставаться достаточно высокая ставка, а также слабая динамика роста реальных доходов населения, которые ведут к росту долговой нагрузки населения, предостерегает главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.
«Хотя текущий рост ставок является временным и по мере исчерпания эффекта повышения НДС в конце 2019 года и в 2020 году можно ожидать снижения ставок, даже 8% [заложенные в нацпроект] являются высокими», — отмечает он. Аренда квартиры по-прежнему остается существенно дешевле ипотеки (около 5% в год от стоимости квартиры), что будет сдерживать потенциальных заемщиков, указывает эксперт.
В показатели, озвученные замминистра финансов, можно поверить. Гражданам нужны квартиры, всем хочется улучшать со временем свои жилищные условия, возражает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Несмотря на то что доходы населения падают (реальные располагаемые доходы граждан в ноябре сократились на 2,9% в годовом выражении. — РБК), есть категории заемщиков, у которых доход может расти на 10–15% в год, отмечает эксперт. Для заемщика важно не то, что ставка выросла на 1 п.п., а адекватность платежа к текущему финансовому состоянию и уверенность, что и через три года он сможет этот платеж вносить, говорит Цыганов.
Рост ставок сейчас — явление непостоянное, и в ближайшие шесть лет мы можем наблюдать также и снижение ставок на ипотечные кредиты, которое будет зависеть от общей ситуации в экономике, отмечает управляющий директор управления развития ипотечного бизнеса банка «ФК Открытие» Анна Юдина.
Для реализации такого сценария в экономике не должно происходить сильных внутренних или внешних шоков, утверждает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Экономика имеет цикличный характер, и на пятилетнем горизонте возможна просадка объемов, однако в целом существует положительный тренд объемов выдач ипотеки, поясняет эксперт.
Без рисков пузыря
Опрошенные РБК эксперты полагают, что при тех темпах роста, которых от рынка ипотеки ждет государство, рассчитывать на его перегрев все равно не стоит. Обычно в мировой практике риск формирования пузыря на рынках ипотеки возникает, когда в условиях роста цен кредиторы выдают кредиты с пониженными требованиями к заемщикам с недостаточным уровнем платежеспособности, говорят в аналитическом центре «Дом.РФ». На российском рынке нет роста цен, а ипотечный портфель банковского сектора характеризуется высоким качеством. Доля кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней снизилась до исторического минимума в 1,83% от всего портфеля в 6,5 трлн руб. по итогам 2018 года, подчеркнули в компании.
Несмотря на то что в цифрах рост планируется двойной, он по крайней мере сейчас выглядит органичным: просрочка по ипотеке составляет менее 2% от всего портфеля, а с учетом пристального внимания к рынку со стороны регулятора ожидать повторения ипотечного пузыря, который был в США, точно не стоит, полагает Александр Цыганов.
Российский ипотечный рынок далек от перегрева, и даже при удвоении показателей ипотечного кредитования он не исчерпает своего потенциала из-за большого объема накопленного спроса, согласен управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов. Для предупреждения рисков на рынке ипотеки принят целый комплекс превентивных мер: повышенное резервирование по кредитам с низким первоначальным взносом, запрет на секьюритизацию кредитов с низким первоначальным взносом, отсутствие кредитов с плавающими ставками, напоминает он. Более того, регулятор следит за уровнем закредитованности граждан и кредитной нагрузки, поэтому при действующем консервативном подходе Центробанка уровень рисков не увеличится, резюмирует банкир.