Занимая деньги, каждый понимает, что момент отдачи неизбежен. Однако в жизни можно отдавать деньги, которые ты не занимал. Как такое возможно? Очень просто. Долги можно получить по наследству.
Наследство бывает разное. Кто-то получает деньги, дома, яхты и заводы, а кто-то — долги за коммунальные платежи, кредиты и обязательства по долговым распискам. Безусловно, отказаться от второго варианта наследства можно, но закон разрешает отказаться от всей причитающейся доли, а не выбрать что-то одно. Нельзя взять машину и квартиру, но не вступить в наследство по кредиту, и это касается любого кредита, в том числе и ипотечного!
Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate, обращает внимание, что закон под наследством подразумевает не только активы, но и пассивы: «Наследник одновременно с имуществом, входящим в наследственную массу, получает и обязательства, связанные с его обслуживанием». Это означает, что по наследству остаются все неоплаченные счета за электроэнергию, телефон, воду, коммунальное обслуживание и, конечно, кредитные платежи за квартиру, приобретенную наследодателем на заемные деньги. Бонусом является то, что квартира потом достанется в собственность, но не все так просто в этом вопросе, так как до момента погашения всего долга квартира будет находится в залоге у банка.
Наследование ипотечного кредита Итак, что делать если наследство — ипотечная недвижимость?
Прежде всего, необходимо вступить в наследство, закон дает шесть месяцев на принятие наследства. После этого срока наследники получают свидетельство о праве на наследство.
Если наследники согласны и дальше выплачивать долги, то должны нотариально оформить свои права и обратиться в банк за переоформлением кредита. Лучше сообщить банку о смерти должника как можно раньше, предоставив документ, подтверждающий смерть заёмщика, иначе банк будет начислять проценты за неисполнение денежного обязательства наследодателя, а потом этот вопрос придется решать отдельно.
Стоит знать, что штрафы за просроченный кредит могут начисляться лишь до момента смерти заемщика. «Если наследник по закону вступил в наследование, то ему может прийти долг со штрафами только на дату открытия наследства, то есть на дату смерти. Но на срок между смертью и вступлением в наследство штрафные санкции или пени не начисляются», — обращает внимание Игорь Пруцков, директор департамента ипотечного бизнеса АБ «РосЕвроБанк». Эксперт также отмечает, что в ходе переговоров с банком можно договориться о снижении суммы штрафов. Этот вопрос полностью во власти банка, который может начислять пени или не начислять. Многое зависит и от ораторского таланта переговорщика, так как шанс склонить финансовое заведение к сочувствию есть: банку выгодней получить реальные деньги, чем тратить свои ресурсы на судебные процедуры.
Наследуемый долг делится между всеми наследниками. Как отмечает Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок, долг делится пропорционально полученным долям. Банк переоформляет договор и может настаивать на внесении платежей согласно графику, установленному в договоре, но он не может требовать досрочного погашения кредита. После оформления необходимых бумаг, ипотечный долг гасится наследниками, а потом заемная некогда квартира становится их собственностью.
Казалось бы, все просто, но могут быть нюансы, так как наследство — особая статья закона, преподносящая иногда сюрпризы. Самый сложный момент — это ипотечный долг и завещание. Юлия Дымова, ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, рассказывает: «Если собственник написал завещание, по которому распределил все имущество и долги, наследоваться по его желанию будет только собственность, долги же распределяются в равных частях между наследниками, указанными в завещании, которые по закону являются наследниками первой очереди (дети, супруги, родители). Завещать долги невозможно».
Отказ от всего Долги, в том числе ипотечные, можно не наследовать, но для этого необходимо отказаться от наследства. Отказ оформляется нотариально и может быть сделан в пользу кого-то другого или без указания кого-либо.
Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой» застройщика ЖК «Зеленоградский», напоминает, что при отречении от наследства необходимо обратиться к нотариусу в срок до шести месяцев после смерти завещателя.
Бездействие не будет рассматриваться как отказ от имущества. По закону оно все равно перейдет во владение наследнику. У нотариуса необходимо оформить письменное заявление в нескольких экземплярах, сотрудник нотариальной службы обязан внести эту информацию в Реестр завещаний РФ.
Принимая решения об отказе или вступлении в наследство, необходимо учесть, что долги, получаемые в дар от родственника, не могут превышать размер всего наследства. Юлия Симановская поясняет: «Если долг банку на момент смерти составляет три миллиона, а наследник унаследовал лишь два миллиона, то его обязательства перед банком не могут превышать этой суммы. Другим личным имуществом наследник перед банком не отвечает. Банк будет требовать остаток либо с других наследников, либо признает долг безнадежным и спишет его».
Бывают случаи, когда отказ от кредита выглядит оправданным. Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group, приводит в качестве подобного примера очень неудачную квартиру, не стоящую взятого кредита. Хотя бывает такое нечасто, так как банкам невыгодно выдавать кредиты и брать залог в виде недвижимости, стоимость которой значительно ниже рыночной. Но в кризис недвижимость может существенно упасть в цене.
Если квартира покупалась не за валютный кредит, то имеет смысл рассмотреть вариант вступления в наследство и продажу ипотечного имущества. После возвращения банку долга наследники могут поделить остаток суммы, кроме того, в такой схеме им не приходится отказываться от другого наследства.
Подумать о родственниках Если рассматривать все варианты передачи ипотечного долга родственникам в случае смерти заемщика, то есть способ оградить близких от своих долгов: при оформлении кредита оформить страхование жизни. Юлия Симановская объясняет: «Если заемщиком такая страховка была оформлена, долг перед банком заплатит страховая компания, для чего ее нужно уведомить о наступлении страхового случая. Если смерть заемщика не является страховым случаем или наследники пропустили срок обращения, страховая компания откажет в выплате, и тогда долг будут гасить наследники». Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, уточняет: «В случае наступления смерти заемщика необходимо изучить договор страхования, где сказано, какие суммы банку должна выплатить страховая компания: остаток по кредиту, проценты, начисленные на остаток суммы кредита и прочее».
Одним словом, покупать недвижимость в долг стоит с умом и, оформляя документы, не просто правильно рассчитать собственные финансовые возможности, но и продумать ситуацию, когда этот долг может стать наследством.