Сделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. А теперь правила игры здесь в очередной раз изменились.
БН разбирался, сколько сегодня стоят доли в квартирах, реально ли собственнику оценить их стоимость самостоятельно и что следует учитывать перед проведением сделки.
Правила меняются На фоне многочисленных сюжетов в СМИ о квартирном рейдерстве, когда именно доли использовались для махинаций с жильем, предложения по регулированию долевых сделок активно зазвучали лет 6-7 назад.
С начала 2015 года для всех сделок по возмездному отчуждению долей было введено обязательное нотариальное удостоверение.
А в начале июня нынешнего года вступил в силу закон, согласно которому уже любая смена собственника долей недвижимости будет оформляться исключительно через нотариуса.
По словам экспертов, новая законодательная инициатива изначально направлена против практики фиктивного дарения долей.
Согласно ранее действовавшему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в квартире сегодня являются сособственники продавца. То есть перед тем, как выставить свою долю на рынок, продавец был обязан предложить ее соседям, и только получив их отказы, имел право передать объект стороннему покупателю.
В этом механизме быстро были найдены лазейки. К примеру, с помощью одной из них собственник доли сначала дарил ее маленькую часть (в пересчете на «квадраты» такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.
Характерно, что этим способом пользовались и те продавцы, которые никакого отношения к рейдерству не имели, а хотели всего лишь распорядиться своим имуществом.
Так поступали владельцы доли в многокомнатных квартирах с множеством сособственников, согласовать с которыми продажу иногда было практически невозможно. Юристы по работе с долями любят приводить в пример квартиры, сформированные в результате расселения бывших общежитий: число комнат там нередко превышает десяток, а количество сособственников может быть в два-три раза больше. Не то что получить отказ, а просто выяснить местонахождение этих людей не всегда представляется возможным.
Отныне эта лазейка, по мнению законодателей, будет закрыта. Теперь уже неважно – дарите вы долю или продаете ее, в любом случае без нотариата сделать это будет невозможно.
Подразумевается, что именно нотариус проверит, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Как это будет возможным реализовать на практике – закон умалчивает.
Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. рублей.
Что такое доля? Согласно статье 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Оно может принадлежать этим лицам с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Другие статьи ГК довольно подробно регламентируют такие вопросы, как раздел имущества, находящегося в долевой собственности, выдел из него конкретной доли, владение и пользование таким имуществом, его продажу и т. д.
По словам генерального директора АН «Доли.ру» Игоря Аболемова, согласно официальной статистике более 80% городской жилой недвижимости находится в общей собственности.
По данным экспертов, доли, конечно, характерны для жилья в домах исторического центра и в коммуналках. Но иногда они есть даже в новых жилых комплексах, недавно выведенных на рынок. Такое случается, к примеру, после развода супругов, купивших новую квартиру, или смерти пожилого владельца жилья в новостройке и вступления его родственников в права наследства.
Большая часть долей появилась в результате совместной приватизации жилья. Чуть меньший объем рынка – это наследные доли. И есть, наконец, доли, образовавшиеся в результате раздела совместно нажитого имущества.
Кому они нужны? По мнению экспертов, основных покупателей долей условно можно разделить на три категории.
К первой относятся иногородние граждане, которые приобретают долю с целью получения прописки и решают целый ряд проблем: от регистрации по месту жительства до возможности получения ипотечного кредита, устройства на работу и т. д.
Ко второй категории покупателей можно отнести тех, кто приобретает долю с целью фактического проживания. Как правило, это те люди, кому не хватает денег на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.
И, наконец, заметная часть долей выкупается профессиональными операторами этого сегмента рынка, которые рассчитывают приобрести впоследствии оставшиеся доли в данной квартире, выгодно продать свой объект одному из сособственников, выделить одну из комнат с определением порядка пользования и т. д.
Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Дело в том, что в Петербурге доли изначально прописываются как дробная часть квартиры: 1/2, 2/5 и т. д. и т. п. Определить, какая именно комната соответствует вашей 1/2 можно либо по добровольному согласию всех собственников (с нотариальным удостоверением), либо – по решению суда.
При этом владелец доли имеет право претендовать на комнату лишь в том случае, если метраж доли равен или превышает по размерам метраж комнаты.
То есть если ваша доля в пересчете на метры составляет 15 кв. м, а размер комнат в квартире: 10 кв. м, 16 кв. м и 20 кв. м, то по решению суда вам может быть определена лишь комната в 10 кв. м и никакая другая.
Они очень дешевые С 2014 года, после вступления в силу так называемого закона о резиновых квартирах (ФЗ № 376) и последовавшего ряда судебных определений и разъяснений, в Санкт-Петербурге сложилась практика, по которой получить право фактического проживания и прописаться стало возможно лишь собственнику доли, составляющей в пересчете не менее 4 кв. м жилой площади.
Как отмечают эксперты Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», это законодательное изменение довольно четко структурировало рынок долей по размеру и стоимости.
Доли, площадью менее 4 кв. м, в итоге практически перестали быть востребованы на рынке. Их цена может начинаться от 50 тыс. руб., но и в таких случаях они не всегда находят покупателей.
Ко второй категории можно отнести доли под прописку, равные или немного превышающие 4 кв. м, их цена начинается примерно от 200 тыс. руб.
В два и более раза дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, но в которых невозможно определить порядок пользования с привязкой к конкретной комнате. К примеру – 1/2 однокомнатной квартиры.
И, наконец, доли, которым можно определить порядок пользования, сегодня экспонируются на рынке по цене 50-70% от стоимости этой комнаты.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»
– Идеальный вариант, позволяющий владельцу доли получить максимальную цену за свой объект, – это договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но удается это далеко не всегда.
Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. В самые короткие сроки можно продать или купить доли при условии, что все собственники пришли к мирному соглашению. При возникновении конфликтов сроки могут растягиваться на неопределенное время.
В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.