Очередной раунд «золотого века» российской ипотеки завершен: процентные ставки снова пошли вверх. Пока заемщики еще не ощутили подорожания. Ведь в начале 2019 года кредиты оформлялись по заявкам, оформленным до увеличения ценников. Впрочем, банкиры смотрят в будущее с оптимизмом — спрос на ипотеку будет высоким.
Разворот ставок
Управляющая Санкт-Петербургским филиалом Росгосстрах банка Елена Веревочкина напоминает, что рынок вошел в 2019 год с повышенными ставками: «Банк России во второй половине 2018 года развернул тренд и ужесточил денежно-кредитную политику, увеличив ключевую ставку с 7,25% до 7,75%. Рыночные ставки выросли практически по всем видам кредитов, включая ипотеку».
Управляющий директор по продажам подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко сообщил, что процентные ставки по ипотечным кредитам повысило большинство участников рынка, и с января рост составил около 0,5 процентных пункта. Впрочем, сообщили «ЭВ» в пресс-службе Сбербанка, эффект увеличения ставок не заметен, так как в январе и феврале выдавались одобренные в конце прошлого года кредиты.
По мнению банкиров, повышение некритичное. Например, Иван Любименко считает, что если ставки не превысят психологический барьер на уровне 12% годовых, то объемы кредитования сохранятся на уровне прошлого года или, возможно, даже чуть выше. Так, в его банке по итогам прошлого года объемы выданной ипотеки выросли на 25%.
Льготные радости
Программы господдержки кредитования новостроек остались в прошлом, а вместе с ними — и рекордно высокий спрос на первичное жилье. В Сбербанке проинформировали, что 72,3% ипотечных кредитов выдаются на покупку жилья на вторичном рынке, 24,4% — на строящееся жилье, при этом кредитная ставка для «вторички» начинается от 10,2% годовых, первичной жилой недвижимости — от 8,5%.
Хотя кое-какие льготные радости для ипотечников сохраняются. Например, детская ипотека позволяет купить квартиру в новостройке или рефинансировать уже имеющийся кредит по ставке 6% годовых (такой уровень сохраняется от трех до восьми лет, потом увеличивается до величины, равной ключевой ставке ЦБ плюс 2 п.п.). Продукт доступен для семей с двумя и более детьми.
Живет и здравствует материнский капитал, с помощью которого можно оплатить первый взнос в размере 10% или использовать деньги для частичного досрочного погашения займа. Льготные программы предлагаются молодым семьям, военным, сотрудникам крупных бюджетных предприятий.
Арифметика жилья
Относительные цифры простому смертному оценить довольно сложно, поэтому «ЭВ» попросил разные банки посчитать, во сколько обойдется ипотека на «двушку» в спальном районе Москвы нынешним заемщикам.
В Сбербанке при стоимости квартиры в 7 млн руб. и первом взносе в размере 2 млн, кредитной ставке 10,2% годовых на 20 лет ежемесячный платеж составит 48 916 руб. Размер минимального дохода заемщика при таких параметрах в кредитной организации не стали комментировать.
В Абсолют Банке совокупный доход заемщика должен составлять 100 тыс. руб. — тогда он сможет позволить оформить в ипотеку квартиру за 8 млн руб. на 20 лет со ставкой 10,74%, заплатив первый взнос в размере 1,6 млн руб. Ежемесячный платеж при таком раскладе обойдется в 64 931 рубль.
В Росгосстрах банке — следующая арифметика. Для покупки «двушки» на вторичном рынке стоимостью 8 млн руб. женатым мужчиной в возрасте 40 лет, имеющего 2 детей, работающего наемным сотрудником и не имеющего дополнительной кредитной нагрузки, расчет будет следующим. Минимальный первоначальный взнос 15% — 1,2 млн руб. Ставка по кредиту с учетом страхования от 11 до 11,5% годовых (в зависимости от программы), ежемесячный платеж — 77 тыс. руб. при сроке кредита 15 лет. При этом минимальный подтвержденный совокупный доход должен быть не менее 150 тыс. руб.
Новинки сезона
В Россию постепенно приходит западная мода покупать в новостройках не голые стены или жилье с минимальной отделкой, а полноценные обставленные квартиры. Как рассказал «ЭВ» гендиректор Первой мебельной фабрики Александр Шестаков, сейчас некоторые застройщики предлагают квартиры с мебелью, а не только чистовой отделкой. Доля таких квартир на рынке первичной жилой недвижимости сейчас составляет всего 1,5–2%, но уже к 2020 году вырастет до 7%: «Набор предустановленной мебели разнится в зависимости от пожеланий компании-застройщика. Где-то это только кухни, кто-то предлагает еще столы, тумбу под TV, платяные шкафы и кровати. Наиболее выгодна меблировка ипотечникам, когда стоимость мебели включается в ипотечный кредит», — рассказывает Шестаков.
Меблированная квартира, по его оценкам, стоит дороже «пустой» в среднем на 170–300 тыс. руб., но в итоге обходится владельцу дешевле, нежели комплектация «квартира отдельно + мебель отдельно». Экономия составляет около 20% и достигается за счет оптовых скидок на предметы обстановки, которые производители делают застройщикам. По подсчетам Шестакова, в розницу точно такая же мебель обошлась бы новоселу в 1,5–2 раза дороже, «съев» у новосела до 600 тыс. руб.
И напоследок о высоких технологиях. Нынешний заемщик не любит ходить лишний раз в банковские отделения. И даже консервативные ипотечные банкиры идут оцифрованным лентяям навстречу — придумали электронную закладную. Механизм простой. Клиенты могут оформить ипотечную сделку дистанционно, без посещения банка, но только в том случае, если у клиента уже есть квалифицированная электронная подпись. То есть электронная закладная оформляется сразу при проведении сделки, без посещения Росреестр/МФЦ.
«Сейчас на оформление и регистрацию бумажных закладных уходит около недели, после внедрения электронных закладных в эксплуатацию данный срок сократится до часов. Данные по электронным закладным будут храниться в децентрализованной депозитарной системе (ДДС), это позволит упростить процесс продажи закладных, если, к примеру, банк хочет переуступить другому банку ипотечный портфель. Пока ДДС находится в тестовом режиме, к ней еще подключились не все банки», — рассказывает Любименко.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая пояснила, что в результате покупатель и продавец не получают на руки бумажный договор о переходе права собственности, что сегодня не устраивает многих клиентов. А в отдельных банках до сих пор для раскрытия ячейки с деньгами требуется предъявить договор с печатью Росреестра. Поэтому большая часть покупателей выбирает все же стандартные схемы подписания кредитного соглашения и основного договора. Соответственно, электронная закладная пока не получила широкого распространения.