Странно, если в новогодние каникулы в ваших френд-лентах не было постов из Вильнюса, Таллина или Риги. Три балтийские столицы в туристическом тренде, а значит, через некоторое время в регионе активизируются и покупатели. Поэтому материал наших партнеров – выдержки из интервью заведующего отделом оценки CBRE Baltics Артура Лездиньша журналу m2 и порталу varianti.lv – будет полезен тем, кто задумывается о покупке жилья в странах Балтии.
***
В последние годы доля иностранных покупателей в столице Эстонии выше, чем в Риге и Вильнюсе. В Таллине по-прежнему активны скандинавы, прежде всего финны. Рига после подорожания стоимости ВНЖ, а также возникновения крымской проблемы и падения курса российского рубля, не так привлекает граждан России и стран СНГ. В Вильнюсе доля покупателей из бывших стран СССР, судя по всему, и того меньше.
***
При том, что географически Балтия – небольшой регион, подход застройщиков к отделке новых квартир различен. В Таллине почти все резиденции высокого класса продаются с полной отделкой. В центре Риги кто-то предлагает финишную отделку, кто-то нет. А вот в Вильнюсе клиенты в основном получают квартиры без неё: стены и пол выровнены да электричество разведено в минимальном объеме. Литовские застройщики уверяют, что для их покупателей такой продукт привычен. Однако иностранцам это доставляет хлопоты, потому как заставляет думать о ремонте.
***
Общий уровень новых проектов в столице Эстонии, как мне показалось, чуть выше, чем у соседей. Их застройщики быстрее принимают инновации, касающиеся повышения энергоэффективности зданий и установки систем «умный дом». Размещенные на стене устройства, с которых осуществляется управление интегрированными решениями, я видел в большинстве таллинских квартир, покупку которых рассматривали. Климат-контроль для эстонцев давно считается естественным атрибутом жилья.
В Латвии, как и в Литве, системы «умного дома» также применяются, но избирательно и не столь массово. Лучшие рижские и юрмальские новостройки, разумеется, стараются использовать все эти решения, но, повторю еще раз, в Эстонии это носит повсеместный характер.
Более богатое наполнение эстонских квартир разными инновациями связываю с тем, что застройщики в центре Таллина могут получить более высокую продажную цену, чем коллеги в Риге и Вильнюсе. Да и запросы рынка там выше, и конкуренция сильнее. В Эстонии и экономика чуть быстрее развивается, и зарплаты растут стремительнее. Так, минимальная заработная плата в самой северной из стран Балтии в период с 2014 по 2017 год прирастала на 10% в год.
***
Расходы на реализацию новых жилых проектов сопоставимы, разве что у эстонцев – чуть выше. Стоимость строительства растет. Но если готовый продукт застройщикам всех трех стран обходится в одни и те же деньги, то выручка получается разная.
Если в центре столицы Эстонии покупатели жилья высокого класса выходят на сделки за 2 900-3200 евро за кв. м, то в Риге и Вильнюсе аналогичный показатель где-то 2 600-2 800. Нужно только учитывать, что в каждом новом проекте имеются квартиры с бонусами или изюминками, а-ля лучшими видовыми характеристиками, террасами или собственной сауной, которые требуют большей цены.
Стоимость квартир высокого класса в столицах Балтии в исключительных случаях может достигать 4 000 евро за кв. м. Хотя сама общая стандартная стоимость покупаемых в центре столиц Латвии, Эстонии и Литвы квартир довольно близка – от 150 000 до 300 000 евро.
***
Иностранцы, которые берут жилье не для своего проживания, а для извлечения дохода, смотрят на отдачу. И здесь вынужден признать, что доходность в жилищном сегменте столиц Балтии не такая уж и хорошая. Если сопоставить цены предложения о покупке и ставки аренды на квартиры премиум-класса, то стандартный показатель доходности в центре Таллина, Вильнюса и Риги – 4-6% годовых. У эстонцев этот показатель несколько ниже, чем у соседей.
Важно отметить, что сильное давление на уровень отдачи в центре Риги оказывает необходимость покупать парковочное место, иначе проблем с размещением машины вряд ли удастся избежать. Это дополнительно 20 000-30 000 евро, что увеличивает общие расходы покупателя и снижает показатель отдачи.
***
Наиболее распространенные ставки аренды жилья в проектах бизнес-класса и выше в центре Риги, Вильнюса и Таллина – 10-13 евро за м2 в месяц. Этот диапазон просматривается везде: и в квартирах, и в частных домах. Конечно, есть и более высокие арендные ставки. Знаю примеры рижских квартир, которые снимают и дороже 16 евро в месяц за кв. м жилых помещений. Но это не типичный случай.
***
Важно понимать: если запрашиваемая цена за квартиру в странах Балтии такова, что доходность получается 4% годовых и ниже, то иностранцев это не мотивирует на сделку. Они ведь не только Балтию рассматривают как место для приложения своих капиталов.
Если в Стокгольме можно получить доходность в 3% годовых, а спрос на аренду там сумасшедший, то в наш регион иностранные бизнесмены не согласятся вкладываться под 4% годовых. Этот 1% разницы не оставляет места для дополнительных рисков.
Чтобы получать разумную отдачу в Балтийском регионе, должны или подниматься ставки аренды, или снижаться цены продаж. На самом деле, по моему мнению, мы станем свидетелями компромисса: динамика рынка склоняется к среднему показателю долгосрочной отдачи в нашем регионе в 6%, включающие в себя премию за риск в 2%.
***
Если сравнивать ситуацию с новыми проектами, то активнее всего Таллин, где строят и жилье, и офисы. Последних, как мне кажется, возведено даже больше, чем нужно. В последние три года ежемесячно в Вильнюсе на рынок выходило в среднем по 300 новых квартир, в Таллине – по 190 и по 130 – в Риге.
Проблема c новостройками Риги в том, что исторически ее инфраструктура рассчитана на большее количество людей, чем проживает сейчас. У нас слишком большой потенциал для реновации, что и заставляет заказчиков новых проектов занимать выжидательную позицию и тщательно просчитывать свои шаги. Приток иностранцев минимальный, и вряд ли он существенно возрастет в ближайшее время. В «тучные» годы это было не столь важно, но сейчас нужно считаться с осторожностью местных покупателей и их уровнем платежеспособности.
Тенденция такова, что в центре столицы Латвии трудно получить цену, которая предлагалась раньше. Мотивированным на сделки владельцам готовых нераспроданных проектов приходится корректировать ее вниз. Это находит отражение и в стремлении застройщиков фокусироваться на строительстве новых проектов на периферии центра или вне его.
***
Сейчас все превозносят Таллин. Но лично у меня он вызывает некоторые опасения: после кризиса там наблюдается наибольший прирост цен как на обычное жилье, так и на то, что расположено в центре.
В столице Эстонии наиболее быстро растет число новых проектов: в 2017 году в эксплуатацию сдано примерно 3 000 квартир, что на 50% больше, чем годом ранее. И количество непроданных квартир продолжает расти. До этого цены на новые квартиры поднимались в среднем более чем на 5% в год, что, при озвученных обстоятельствах, не может носить долгосрочного характера.
***
Вильнюсу с продажами новых квартир в центре помогает большое представительство в нем иностранных компаний, разместивших там свои бэк-офисы и международные сервисные центры. Зарплаты у их работников выше, чем в среднем по стране, и эти люди обеспечивают хороший спрос на жилье в сердце столицы Литвы.
По статистике, в Вильнюсе в сегменте представительств иностранных компаний работают свыше 13 000 работников, в Риге – менее 8 000. Это не удивительно, потому как в Литве и студентов существенно больше – 140 000 против 86 000. Потенциально это разница во многие тысячи новых и хороших квартир, которые могли бы быть куплены. Поэтому в Вильнюсе рынок до сих пор демонстрирует возможность принять новое предложение: растут и ставки аренды, и цены продажи.
***
Что касается Риги, то, принимая во внимание имеющуюся динамику рынка, а также макроэкономические показатели, у нее есть потенциал продемонстрировать более существенный и продолжительный рост.
Темпы развития рынков возрастают и различия выравниваются, что в ближайшее время найдет отражение и в активности застройщиков. На латвийском рынке скандинавские инвесторы чувствуют себя почти так же удобно и комфортно, как и в Эстонии.