Очень часто покупатели задаются вопросом: «Как купить новостройку дешевле?» При этом обязательно выполнение всех требований к желаемому объекту: район с развитой инфраструктурой, метро в пешей доступности, статус жилого дома, а не апартаменты.
Поиск максимально сужается, когда определяющим фактором в выборе объекта становится место. И вдруг выясняется, что в нужной локации есть только одна новостройка, и это классический долгострой — объект, срок сдачи которого нарушен более чем на год.
Большинство покупателей бежит от таких «привлекательных предложений» как от огня. Однако желающих по-настоящему сэкономить трудности не пугают. Иногда покупатель готов ждать хоть пять лет, зато купить дешево — ведь «построят когда-нибудь», и на пути к желаемому находит дополнительные аргументы за приобретение долгостроя. Зачастую такие аргументы являются ошибочными.
Например, распространено утверждение, что дольщик уже не может совершать переуступку, если строительная компания банкротится. А если застройщик не банкрот, то и задержка стройки — это «временные» трудности. В таком случае покупка с большим дисконтом оправдана. К сожалению, это не так.
Ведущий юрист АН «Арго-недвижимость» Евгений Черненко:
– Важно понимать, что переуступка возможна в любое время:
· до банкротства;
· во время банкротства;
· после банкротства.
Однако с момента введения процедуры банкротства все требования к застройщику-банкроту должны быть подтверждены в судебном порядке в рамках процедуры банкротства. Суд должен вынести определение о том, что требование (на квартиру) обоснованно и включается в реестр.
Что делать, если по переуступке уступают право требования, еще не утвержденное судом:
1. Приобретателю придется идти в суд.
2. Есть риск, что суд не признает требование обоснованным. Суд проверяет, когда и как заключался договор долевки, как платились средства, были ли просрочки, все ли оплатили (пени, неустойки), откуда деньги и т.д.
NB: если и покупать долгострой, то только после включения требования судом в реестр!
Однако и нахождение в реестре не гарантирует получение квартиры:
1. Банально может не быть денег на достройку, в связи с чем дольщикам, включенным в реестр, предложат доплатить пропорционально площади своей квартиры. Отказавшихся доплачивать исключают из реестра дольщиков и включают в общий реестр кредиторов в третью очередь (которая на практике денег не получает никогда).
2. Могут всплыть двойные продажи. Тогда опять в суде будет устанавливаться, кто раньше заключил договор и внес деньги.
3. Если долгострой стоит долго, возникает опасность невозможности в принципе окончить строительство по чисто технологическим причинам.
Материал подготовлен генеральным директором АН «Арго-недвижимость» Наталией Магера и юристом АН «Арго-недвижимость» Евгением Черненко.